РОССИЯ, 11 июл. - SV Development. Профессиональные игроки рынка недвижимости периодически возвращаются к обсуждению необходимости классификации объектов жилой недвижимости. Единый взгляд на данную проблему профессионалам выработать пока не удалось. Существующая же классификация носит весьма условный характер. В частности, различия между объектами, относящимися к категории «бизнес», и жильем, которое позиционируется как «элитное», найти бывает довольно сложно. Попробуем более детально рассмотреть существующую на отечественном рынке ситуацию и определить основные классы и подклассы жилой недвижимости, сообщает "realto.ru".

Манящее слово «элита»

Вопрос о том, как назвать будущий объект (De Lux, либо Премиум) часто решается самим застройщиком. Бывают ситуации, когда громким название является только на бумаге, а реальное жилье к данной категории отнести нельзя. Такая условная, неточная градация может вызвать непонимание между субъектами рынка. Причем четкого разделения нет не только на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, но и в целом по России. Просто имеется ряд наиболее часто употребляемых видов и классов, которые тем или иным образом отражают характеристики недвижимости. Понятия «элитное» и «бизнес» имеют довольно много вариантов трактовки. Для некоторых проектов больше подходит определение «начальный бизнес-класс». Речь идет об объектах с охраной и не типовыми проектами, но без особых излишеств архитектуры. Наряду с этим, строятся отдельные дома и целые комплексы, относящиеся к классу «премиум», за счет реализации данных проектов известными бюро архитектуры и применяемыми дорогими отделочными материалам.

По словам генерального директора агентства элитной недвижимости "Green Square" Кривенюк Дениса, отсутствие общепринятой классификации можно объяснить тем, что разные застройщики и девелоперы имеют свое видение того, что именно можно отнести к положительным и отрицательным качествам недвижимости. Профессионального же объединения, которое бы пользовалось достаточным авторитетом, данный сегмент рынка не имеет. К слову, рынок коммерческой недвижимости подошел к решению подобной задачи более оперативно благодаря профессиональному объединению Research Forum. Однако многие сходятся к тому, что в сегменте «элита» стоит выделять отдельные проекты, относящиеся к элитным в узком понимании, а также более массовые варианты, близкие к бизнес-классу.

Специалисты сектора отмечают, что главной особенностью подхода к классификации элитной недвижимости является субъективность. Выделяются четыре фактора, по которым тот или иной объект может получить статус «элитного»:

Первым фактором является мнение самого девелопера. Основываясь исключительно на собственном суждении, он может отнести жилье к тому или иному классу.

Вторым фактором является эксклюзивное расположение недвижимости. Например, вид из окон квартиры на улицу Тверская или Новый Арбат.

К третьему фактору можно с уверенностью отнести рекламный бюджет, который был выделен для этих целей. К примеру, покупателей настойчиво убеждают в том, что квартира или дом элитные только потому, что вблизи находится детский сад, куда ходил в свое время тот или иной видный политический деятель России.

И, наконец, элитным жилье может стать по совокупности реальных признаков: комфорту, безопасности, экологической обстановке.

Так что основным критерием выделения определенного класса остается расположение недвижимости и ее окружение. Как вариант, проект может быть построен в популярном районе, однако его окружение будет не соответствовать элитному. Важным является и архитектурный стиль, особенности, которые использовались при постройке. Отдельного внимания заслуживают инженерные характеристики объекта и благоустройство близлежащей территории, потребительские свойства (высота потолков).

Особенности российского рынка элитной недвижимости

По словам генерального директора агентства недвижимости "Green Square" Кривенюк Дениса, российские требования к элитному жилью от западных несколько отличаются. Например, в Европе элитный дом должен соответствовать классу по всем без исключения показателям. То есть наличие пентхаусов или обустройство подземного паркинга сами по себе признаками элитной недвижимости не будут. При этом дома, которые относятся к памятникам архитектуры, а также исторические объекты попадают в разряд элитной недвижимости по определению, хотя могут и не соответствовать всем требованиям.

К слову, исторические здания Москвы также априори относят к элитным. Определяющее значение в данном случае имеет цена такой недвижимости за квадратный метр. Наряду с этим, такие здания могут не обладать всеми характеристиками новой недвижимости, занимая отдельную нишу «элитной недвижимости исторических центров».

При этом профессиональные дивелоперы уделяют значительную долю внимания не только классу и характеристикам объекта. Более важными в сегменте элитного жилья считаются местоположение и маркетинговая раскрутка объекта.

Объясняется указанный факт достаточно просто. Если по отношению к офисной недвижимости клиенты руководствуются, главным образом, принципами коммерческой выгоды, то в отношении жилой недвижимости больше действуют инструменты маркетинга. Решение о покупке принимается клиентом как с учетом объективных характеристик, так и эмоционального настроя. Именно с этой особенностью связано желание застройщиков описывать проект красочно, повышая его класс без существенных оснований.

Тем не менее, отмечает Денис Кривенюк, недавний кризис заставил строителей и посредников проводить более гибкую политику и выделять несколько подклассов в одном сегменте. Если пару лет назад элитная квартира по определению не могла быть менее 100, а то и 150 м.кв., то сейчас значительно вырос спрос на проекты с квадратурой от 70м.кв.

Западное же общество особого внимания проблеме классификации не уделяет. За границей разработкой единой классификации, которая учтет все особенности рынка, практически не занимаются. Особенно это касается жилой недвижимости. Возникает закономерный вопрос: для кого же будет полезна такая классификация в России и принесет ли она реальную выгоду участникам рынка?

Необходимость четкой классификации – надуманная проблема или реальная выгода?

Эксперты и аналитики действительно не дают четкого ответа на вопрос, кто же в большей степени заинтересован в создании общей для всех классификации.

Введение общей и понятной классификации объектов жилой недвижимости важно практически для всех – от брокеров, строителей, девелоперов и покупателей, до людей, имеющих к рынку недвижимости косвенное отношение (аналитиков, консультантов, финансистов). Определение класса объекта в соответствии с установленным набором стандартных характеристик позволит сделать более прозрачным процесс ценообразования, а также получить гарантии того, что стоимость объекта действительно отвечает его классу.

В свою очередь, для настоящих профессионалов отсутствие четких требований к классам является выгодным. Это касается и самих застройщиков, и агентств недвижимости. Размытые понятия «элитного», «бизнес-класса» позволяют специалистам искусственно повышать класс жилья, получая не только заслуженную, но и завышенную стоимость отдельной квартиры или целого комплекса. Что касается покупателей или собственников недвижимости, то им важно осознавать исключительную ценность своего жилья. Иногда ситуации принимают комичный оборот, когда жители квартир на последних этажах дома, построенного не по типовому проекту, начинают называть себя владельцами пентхаусов. Однако истинной задачей профессионального риелтора является определение реальной, справедливой стоимости объекта на основании изучения подобных предложений. Такой подход делает как новое, так и вторичное жилье востребованным и ликвидным.

Процесс пошел: первые наработки в создании классификации

В текущем году НП Гильдия девелоперов и управляющих приступила к разработке общей классификации жилой недвижимости. Над созданием общих подходов к определению класса жилья трудятся профессиональные специалисты компаний - лидеров застройки. Документ описывает все главные критерии, которым должен отвечать объект. Среди таких критериев перечисляют:

• окружение недвижимости;
• месторасположение;
• архитектуру здания;
• наличие паркинга;
• высоту потолков;
• характеристики безопасности и обустройство территории возле дома, прочее.

Предлагаемая методика заключается в определении трех крупных сегментов: «элитный», «бизнес» и «масс-маркета». Вторым шагом, если случай требует более детальной классификации, два из трех классов – «масс-маркет» и «элитное» разделяются на пару подклассов. Подклассы «элитного» получили название «делюкс» и «люкс». Главным критерием их различия является расположение. Так, объекты «делюкс» находятся исключительно в исторических центрах и соседствуют с достопримечательностями, зонами зеленых насаждений, являются местами, определенными как зоны проживания элиты. Дом, отнесенный к «делюксу», имеет более строгие требования к уровню технического обеспечения и коммуникаций, чем «люксовое» жилье. В нем обязательно присутствуют кондиционирование, автономное обеспечение электроэнергией, вентиляция с искусственным побуждением, потолки не менее 3,2 метров высотой, системы грубой и тонкой очистки воды. К слову, для квартир и домов класса «люкс» достаточно и более низких потолков – от трех метров.

Таким образом, резюмируя доводы в пользу создания общей для всех участников рынка классификации недвижимости, можно говорить о том, что свои бонусы от использования такой системы может получить каждый. Покупателям такая система предоставляет универсальный инструмент оценки жилья. Застройщикам позволяет определиться с классом создаваемого объекта заранее, при покупке участка под застройку. Кроме того, застройщики получают еще и возможность достоверного анализа конкурентного рынка.

Консалтинговая компания "SV Development"