РОССИЯ, 4 июл. - SV Development. Инвестиционная привлекательность столичной недвижимости сильно поблекла со времен мирового кризиса, и до былых «высот» ей все еще или – уже – далеко. Но, тем не менее, судя по данным социологов, большинство граждан рассматривают гипотетические вложения в жилье, как наиболее твердые и привлекательные.

В России нет пока класса граждан, которые по всем признанным мировым критериям подходили бы к тому самому «среднему», который служит опорой экономики во всех развитых странах мира. Если судить по возможности приобрести собственные дом или квартиру, а именно этот показатель ставится во главу угла в цивилизованном мире, то российские 5-8% - это крайне низко и не очень убедительно. Если приплюсовать к собственным возможностям ипотеку, то число россиян, способных позволить себе приобретение жилья поднимется до 15%, что тоже «не делает погоды». Но, все же есть и те, кто рассматривает инвестиции в жилье, как наилучший способ извлечения прибыли. Во всяком случае, в плане надежности источника прибыли.

«Европейцы довольствуются невысоким процентом доходности от сдачи жилья в аренду, но они уверены, что глобальных катаклизмов им не грозит, а значит, их перспективам ничего не угрожает»
Купить в Москве квартиру, сдать ее в аренду и жить жизнью рантье – это мечта многих уставших от офиса горожан, сообщает РБК. Другое дело, что «разброд и шатание» на рынке столичного жилья ставит сегодня в тупик даже риэлторов, учитывая, что цены на одно и тоже жилье могут различаться на 10-40% по невидимым даже профессионалам причинам и критериям.

Столичные брокеры решили выяснить, в каких районах города элитные «квадраты» быстрее окупают свою стоимость. Наиболее инвестиционно привлекательными оказались районы Фрунзенской набережной и Замоскворечья - там рантье дождется возврата вложений в среднем через 14 лет, тогда как «золотая миля» Остоженки окупит расходы только через 24 года.

Рейтинг элитных районов, наиболее выгодных для сдачи в аренду квартир, был составлен экспертами Bazanda.ru. В расчет было взято 7 наиболее популярных среди арендаторов жилья мест в ЦАО. Лидером рейтинга со сроком окупаемости 13,9 лет была признана станция метро «Фрунзенская», где при сравнительно невысокой стоимости квартиры - 289 тыс. рублей за «квадрат» - арендные ставки сравнимы с более дорогими местами — Тверской, Китай-городом и Чистыми прудами.

Гораздо менее выгодными для рантье оказались Арбат и район «золотой мили», где квартиры окупаются, соответственно, за 20,4 и 24 года соответственно. Значительный отрыв от лидера объясняется высокой стоимостью квадратного метра и большими площадями квартир. В результате жилье здесь окупается гораздо дольше. «Выходит, что самые популярные и дорогие районы аренды жилья являются наименее привлекательными для вложения инвестиций», - такой вывод делают аналитики.

Если делать более детализированный подсчет окупаемости, то следует иметь ввиду, что эксперты портала учитывали сегодняшние ставки аренды квартир в вышеуказанных районах. Они выглядят следующим образом: на Фрунзенской съем-сдача квартиры в месяц стоит в среднем 159,5 тыс. рублей, в Замоскворечье – 175,1 тыс., в районе метро «Таганская» - 118,2 тыс., Красная Пресня и Арбат – 202,3 тыс., Тверская – 181,7 тыс., Остоженка – 267,2 тыс. рублей.

Таким образом, в самых дорогих квартирах Москвы коэффициент капитализации самый низкий – 4,1-4,7%, в менее дорогих – от 4,8 до 7,2%.

Много это или мало? – вопрос скорее риторический, чем актуальный. Если сравнивать этот коэффициент с европейскими расчетами, то в столице России он заметно выше. Так, в столице Германии считается «хорошим» процент в 4,5-6%, в Италии – 4-4,5%, Испании – 3,5-4,5%, Франции – 3,5%. К тому же из доходов европейцы платят налог, что отнимает от 0,5 до 1,5%. И тем не менее рентный доход на «старом континенте» считается выгодным, хотя бы той простой причине, что жители развитых стран привыкли рассчитывать доходность от своих вложений на десятки лет вперед, а не на год-два, как это есть сегодня в нашей стране.

«Европейцы и правда довольствуются невысоким процентом доходности от сдачи жилья в аренду, но они уверены, что глобальных катаклизмов им не грозит, а значит, жизни рантье ничего не угрожает, - комментирует ситуацию ВЗГЛЯД-Недвижимости директор агентской компании TRIO-Realty Алексей Кульбицкий. - Даже в самые тяжелые месяцы мирового кризиса наименьше всего страдали именно рантье, т.к. в отличие от собственно цен на жилье доходность от аренды пострадала меньше».

 
«Следует все же рассматривать разные схемы, - отмечает эксперт компании «ИнвестАудитСервис» Ольга Крылова. – Наиболее выгодный вариант – это приобретение жилья за свой счет, без кредитов и ипотеки. Причем, если мы говорим о Европе или США, то лучше, чтобы в недвижимость вложились ваши родители лет 15-20 назад. За это время жилье в Европе подорожало на 80-120%, что и позволяет сегодня спокойно жить на рентный доход. В России все по-другому. Те, кто купил квартиру 3-5 лет назад, находятся в наименее выгодной ситуации, т.к. их покупка была на «пике» цен. Вкладываться в жилье сегодня для извлечения прибыли – это значит, что вы должны иметь ввиду 12-20-летнюю перспективу отдачи от вложений».

«После кризиса доходность жилья существенно упала и растет сегодня не очень высокими темпами, - считает гендиректор московского бюро недвижимости Елена Пасенчук. – С другой стороны, упала, но заметнее растет доходность банковских депозитов. Сегодня вклады выгоднее жилищных инвестиций, хотя и не существенно. Но у нас пока нет доверия к банкам, а потому квартира или дом были и еще долго будут считаться наиболее «уверенным вложением» свободных средств».

Риэлторы отмечают, что нет особой разницы, какое именно жилье вы приобрели - новостройку или вторичное. Все зависит от конкретного объекта инвестиций и суммы, которой вы располагаете.

Консалтинговая компания "SV Development"