РОССИЯ, 30 июн. - SV Development. Регионы, которые проведут кадастровую оценку недвижимости, смогут начать взимать налог на недвижимость уже в 2012 году.

Об этом говорится в Бюджетном послании президента РФ на 2012-2014 годы, опубликованном 29 июня. О том, что с 2012 года вполне реально ввести налог на недвижимость в 12 пилотных регионах, сообщил и начальник Управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников. Стоит ли прогнозировать, что цены на дорогую недвижимость после введения налога упадут? Как в целом этот налог повлияет на столичный рынок недвижимости?

По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM от аналитического агентства "Инвесткафе", эксперт агентства Юрий Кочетков полагает, что опасения резкого повышения преувеличены, но не беспочвенны. "Если в нулевых годах нашего века от подобной новости можно было отмахнуться, мол, каждый год нам грозят этим налогом, то теперь федеральные ведомства настроены достаточно серьёзно. Налогооблагаемые объекты в своей массе переписаны, методика кадастровой оценки есть, осталось лишь придумать ставку налога и можно рассылать фискальные квиточки налогоплательщикам", - отметил он.

Чем это реально грозит владельцам дорогих и не очень объектов недвижимости? "Хочу сказать, что главный жупел - "платить будете в десятки раз больше!" - не соответствует действительности, - констатировал эксперт. - Во-первых, налог призван заменить три старых налога: налоги на имущество юрлиц, физлиц и налог на землю. При этом выпадающих доходов бюджета быть не должно. То есть всё, что станут недоплачивать предприятия - будут за них отдавать граждане".

Почему предприятия станут платить меньше, а граждане больше? Всё дело в единообразии кадастровой (то есть приближенной к рыночной) оценки, пояснил Кочетков. "С точки зрения рынка, недвижимость граждан на кв. метр стоит гораздо больше, чем недвижимость какого-нибудь завода. Ранее же была стоимость БТИ, то есть фактически затратная, которой всё равно, где стоит объект и что его окружает. Рост платежей для граждан будет не в десятки раз, однако вполне ощутимым", - сообщил он.

Во-вторых, по сведениям вышеупомянутого чиновника Росреестра, оценка будет проводиться раздельно для земли и раздельно для зданий, а не по концепции единого объекта, добавил Кочетков. Связано это с тем, пояснил он, что ведомства так и не смогли сформировать в кадастре единые объекты "земля + сооружения на ней" из-за неувязок юридических прав. "Выигрывают те, у кого недвижимость в дорогих местах, но при этом нет крупного земельного участка, - отметил аналитик. - Условно говоря, сильно в выигрыше будет владелец офиса на 21-м этаже комплекса в центре Москвы, для которого просто нет земельного участка (а, значит, нет и платежа). Кто заплатит налог за него? Тот, кто владеет незастроенным участком в центре города. Или на Рублёвке/Новорижке".

Предполагается, что от налога будут освобождены малоимущие и владельцы маленьких объектов недвижимости. "Я надеюсь, что здесь власти образумятся, иначе начнётся дробление объектов недвижимости с целью выскочить из-под налога. Если же это останется, то все остальные граждане станут платить ещё немного больше, так как у нас принцип невыпадения доходов из бюджета", - прокомментировал эксперт.

Кроме того, предполагается, что кадастровую оценку можно будет оспорить на основании прошедшей сделки по объекту, если сделка не является притворной и не проходит по искусственно заниженной цене. "Для граждан это означает необходимость держать при себе договора по прошедшим сделкам или сделкам по ближайшим аналогам. В случае завышенной кадастровой оценки это будет единственным способом сбить себе налог, так как системы апелляций и судов в ближайшие пару-тройку лет ещё разработано не будет, - считает Кочетков. - Соответственно, при введении налога на недвижимость платежи по налогу надо будет учитывать при инвестировании в недвижимость. Даже при очень либеральной ставке налога в 0,5% от рыночной стоимости в год эти полпроцента подпортят ожидаемый доход от объекта, скажем, при сдаче в аренду".

Эксперт также отметил ряд "подводных камней", с которыми могут столкнуться граждане. В частности, в кадастровую оценку могут попасть уже ликвидированные/снесённые/перестроенные объекты, которые, однако, остались записанными на гражданина. Налог на эти объекты будет ему непременно выслан. Также в реестре объектов могут содержаться завышенные сведения о ваших объектах. К примеру, старый размер участка, до того как его долю подарили, например, кому-то из родственников.

Если объект находится в долевой собственности, то вполне возможно, что каждому из долёвщиков придёт налог на весь объект. Это техническая ошибка, но вполне вероятная, полагает Кочетков. И, наконец, Кадастровая оценка окажется существенно завышенной, так как при оценке будут использованы данные по предложениям аналогичных объектах в считанных количествах. "Единственный способ отбиться от такой оценки - иметь данные о фактических сделках", - заключил эксперт.

Консалтинговая компания "SV Development"