РОССИЯ, 30 июн. - SV Development. О необходимости пополнения госбюджета за счет налогов власти говорят уже давно, но только сегодня стало известно, что первой «ласточкой» все-таки станет новый налог на недвижимость.

Причем, судя по заявлениям президента, в режиме «эксперимента» он будет введен в ряде регионов уже в будущем году. Всероссийский «старт» - 2013 год. Чем это грозит каждому россиянину, попытались просчитать эксперты рынка недвижимости.

Президент России считает необходимым начать «обкатку» нового налога на жилую недвижимость уже с будущего года, но только в тех регионах, где к тому времени должна завершиться кадастровая оценка объектов капитального строительства. Если судить по данным Минэкономразвития, то экспериментальной площадкой могут стать 12 регионов страны. Это – Башкортостан, Татарстан, Краснодарский край, Красноярский край, Иркутская, Калининградская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тверская и Калужская области.

«Понятия «рынок» и «справедливый налог», которыми пользуются чиновники, пытаясь объяснить «пользу» от нововведения, диаметрально противоположны по сути»
Никто из экспертного сообщества не спорит с тем фактом, что новый налог необходим, а методика оценки стоимости жилья по БТИ не имеет ничего общего с рынком цен на квартиры и дома. Но в то же время ни один из экспертов, опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью, не смог четко сформулировать механизм нового налога, точнее, сумму, которую государство собирается взимать с каждого россиянина.

«Основная проблема не столько в кадастровой оценке всего громадного жилищного рынка России, - говорит гендиректор консалтингового агентства «М.И.П.Р.» Геннадий Аверьянов. – По сути, государство имеет ввиду не один, а два новых механизма налогообложения. Очень спорно положение о том, что именно налог будет способствовать выходу всего жилищного рынка на рыночные отношения, удешевит стоимость квадратных метров и вообще станет «благом» для всех, но платить больше не придется. Это противоречит всему, что только можно прочитать в «умных книгах» по экономике. Такого не бывает и быть не может. Или платить больше, или – это не рынок и не «благо».

«Загоняет в тупик и не позволяет делать оценки нововведению тот факт, что власти предлагают сразу два механизма сбора - с натуральным вычетом и в зависимости от оценочной стоимости, - комментирует последние новости аналитик бюро «Инвестиционная компания «Домоуправление» Евгений Свиблов. – Наиболее туманна позиция «налоговый вычет», так как он предполагает очень четкий механизм расчета, как стоимости конкретного метра в конкретном доме и квартире, так и того, за сколько метров платить не придется. У нас огромная страна, огромный рынок жилья, часть которого, причем, очень большая, относится к категориям «ветхое» или «аварийное». Будет ли платить гражданин, живущий в доме, который никогда не видел ремонта, платить столько же, сколько владелец новостройки или «крепкой сталинки» - не ясно. Будет ли платить, условно говоря, житель Урала столько же за свои «квадраты», сколько москвич – не ясно. Если это будут разные суммы, то на каком основании? Вопросов пока больше, чем ответов в заявлениях властных структур».

Газета «Перекресток» приводит расчет нового налога для Калуги, который сделал профессиональный оценщик жилья. «Сегодня инвентарная стоимость жилья определяется по методологии 1969 года, - говорит Николай Фокин. – Специалисты высчитывают себестоимость строительства квадратного метра конкретного дома, и в зависимости от метража квартиры, определяется ее инвентарная стоимость, с которой рассчитывается налог. Причем учитывается год постройки и степень износа дома».

Сейчас ставка налога на имущество составляет от 0,1 до 2% от инвентарной стоимости и определяется местными властями. Размер новой ставки пока неизвестен, но уже высказываются предложения сделать сбор равным 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. «Если переводить ставку в живые деньги, то получится, что, к примеру, за трехкомнатную квартиру в центре Калуги инвентарной стоимостью до 500 тысяч, а рыночной – 3 миллиона рублей придется заплатить порядка 3000 рублей в год, - говорит эксперт. - При том, что сейчас калужане платят за такую квартиру примерно 1500 рублей». Но это – налог только за недвижимость, а новый налог будет включать в себя еще и плату за землю, причем по той же самой ставке – 0,1%, говорит оценщик. Рассчитываться эта ставка будет из стоимости, которую в эти дни определяют кадастровые органы Калуги. Но уже и так понятно, что платить придется больше всем.

Как сообщала ранее газета ВЗГЛЯД-Недвижимость, так называемый «натуральный вычет» предлагает Минэкономразвития. Этот вид налога предполагает, что от площади квартиры будет делаться определенный вычет, за который человек не будут платить. Например, он будет равен 50 квадратным метрам, а за все излишки надо будет доплачивать. В зависимости от категории жилья и количества прописанных на этой площади людей.

Этот вариант нацелен, по замыслу его авторов, на то, чтобы живущие в стесненных условиях платили меньше.

Второй вариант – это взимание налога в зависимости от оценочной стоимости жилья.

Предложение специалистов Минфина не предполагает каких-либо льгот, но по сути, как говорят эксперты, является абсолютно рыночным, причем настолько, что страна к нему просто не готова.

«Само понятие «рыночная цена» довольно условно, - считает директор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Она же не стабильна. Минрегион говорит, что раз в год она будет пересматриваться. На основании чего? Бюллетеней о купле-продаже жилья? Фактических сумм сделок? Но всем известно, что не более 5% продающих и покупающих не вписывают в контракты истинных цифр сделки, предпочитая замысловатые схемы с банковскими ячейками, то есть с доплатой «черным налом». Вопрос один – как определить эту рыночную стоимость?».

Что касается первого варианта расчета налога, то власти успокаивают, заявляя, что права малообеспеченных слоев населения будут защищены. Предполагается, что квартиры площадью до 55 квадратных метров и участки земли до 6 соток будут облагаться налогом по нулевой ставке. То есть за них не придется платить ничего. Но в базе данных БТИ по Москве, к примеру, число таких квартир не более 12%. Если больше хотя бы на сантиметр, то это означает, что платить все же придется. Кстати, большинство пенсионеров живет именно в таком жилье. Напомним, что даже десятые доли метра лишают владельцев «налогового иммунитета».

«Для меня не понятно, будет ли налог разным для разных категорий жилья, - говорит руководитель риэлторской московской компании Виктор Овчинников. – Сколько надо будет платить за эконом-класс и за «бизнес». Другая сложность – то, что считается в Москве «типовым» жильем, например, квартира в 70-80 метров, в провинции считается «дорогими хоромами». Платить за них придется одинаково или нет?»

Не понимает, как будет взиматься налог даже в «пилотных» регионах и президент Гильдии риелторов России (РГР) Григорий Полторак. «Главное то, что налог не должен затронуть малоимущих, а сама конструкция должна быть таковой, чтобы не ставила целью получения денег в бюджет, а целью было оживление и активизация рынка», - сказал он в интервью РИА-Новости. - Везде надо искать «золотую середину», но однозначно основная нагрузка должна быть на владельцев дорогого жилья».

«Позиция «пусть богатые платят больше» тоже нельзя назвать справедливой, если государство говорит именно в категориях нравственных, - комментирует Евгений Свиблов. – Почему, собственно, «пусть они и платят больше»? Надо говорить не о «больше», а об объективной оценке метража занимаемого жилья вне зависимости от числа прописанных на одной жилплощади. Но тогда и бедным придется раскошелиться. Государство не может допустить этого, но и усидеть на двух стульях тоже не сможет».

По мнению экспертов, налог на недвижимость окажет немалое влияние на весь рынок жилой недвижимости. Во-первых, налог неизбежно приведет к тому, что не очень обеспеченные владельцы «лишних» метров будут менять или продавать жилье. В России средним считается метраж на человека на уровне 15 квадратных метров, что в 3-3,5 раза меньше, чем в Европе, и в 4,5-5 раз – чем в США. А придется и этот показатель уменьшать. Другого варианта для большинства просто не останется, учитывая низкие доходы россиян.

Геннадий Полторак считает, что налог должен оживить рынок, а происходить это будет за счет тех, у кого есть излишки недвижимости. «С точки зрения мировой практики - это неправильно. Они будут вынуждены запускать их в оборот - продавать или сдавать в аренду и если налог будет правильный - это должно стимулировать рынок», - считает он.

Кроме этого, продолжает Полторак, такой налог повлияет на ликвидность некоторых объектов, ведь теперь люди будут более осмотрительно относиться к покупке лишних 1-2 тысячи метров, «хотя те, кто покупает дворцы, не задумываются над этим».

В «Инком-Недвижимости» считают, что новый налог на недвижимость скажется на объемах спроса. «И чем раньше он будет введен, тем раньше мы ощутим последствия. Даже если величина вычета будет составлять 0,1% от рыночной стоимости, часть собственников, пусть и не большая, в основном это касается пенсионеров и малоимущих семей, задумается о более скромном жилье», - говорит он.

 
«Налог снизит число инвестиционных сделок с жильем, - считает гендиректор аудиторской компании Ольга Свершнева. – Больше квартир уйдет в аренду, причем, относящихся к категориям «бюджетных». Значит, за счет увеличения доли «плохих» съемных квартир вырастет стоимость аренды на качественное жилье, т.к. его будет меньше. Это же категория жилья подстегнет цены продаж в «хороших» домах. То есть, налог сыграет роль «передела и ускорителя рынка», причем, не в пользу бедных слоев населения. Понятия «рынок» и «справедливый налог», которым одновременно пользуются многие чиновники, пытающиеся объяснить «пользу» от нововведения, диаметрально противоположны по сути. И не надо заниматься самообманом, а лучше четко объяснить, сколько и за что именно будет платить».

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров сказал РИА-Новости, что «у разумного человека не может быть никаких противоречий в голове по отношению к налогу на недвижимость или роскошь, тем более в России». «Нам очень сильно повезло жить в России, ведь у нас высокая доходность от использования недвижимости. Вот в Америке 4% получают от сдачи в аренду жилья, 1,5% забирает налог - вот и осталось 2,5%. И все довольны. Так что ничего страшного в этом у нас нет», - говорит эксперт.

Впрочем, это мнение – очень частное, с которым не согласны многие риэлторы. Простой расчет: 3-комнатная квартира в «хорошем» районе Москвы площадью в 75-80 метров стоит сегодня не меньше 500 тыс. долларов. «Доходность от сдачи составит не более 5% (при наличии качественного ремонта ее можно сдать в аренду за 1,8-2,2 тыс. долларов), - говорит риэлтор столичного бюро недвижимости Елена Промыслова. - Это – не считая налога. Так что, насчет «ничего страшного у нас нет» уважаемый эксперт не прав. Нет у нас в стране супердоходов от аренды. Окупаемость покупки такой квартиры составляет полтора-два десятка лет. О каком сверхдоходе тут можно говорить?»

Есть мнение, что от налога выиграют риэлторы и застройщиками. Дескать, они получат дополнительный рычаг воздействия на малообеспеченных, имеющих большие квартиры в престижных районах города. Риэлторам - доход от перепродажи, строителям - удешевление расходов на расселение домов под снос и возведение на их месте новых. Но так или иначе, передел рынка не удешевит его, а приведет, скорее, к росту цен, считают многие из опрошенных ВЗГЛЯД-Недвижимостью экспертов рынка жилья.

Поделиться новостьюLivejournal Twitter В контакте Mail.ru Liveinternet.ru Facebook Myspace Blogger Google Buzz Gmail

Консалтинговая компания "SV Development"