РОССИЯ, 30 май - SV Development. На сегодня около 60% сделок с московской недвижимостью проходит в «спальных» районах. Однако, рынок все же не так велик, темпы и объемы строительства падают, что создает благоприятный фон для роста цен на новостройки. Этому способствует и относительная дешевизна ипотеки. Хотя, как считают специалисты, российские жилищные кредиты можно считать одними из самых дорогих в мировом рейтинге.

На сегодняшний день, около 60% сделок с московской недвижимостью проходит в «спальных» районах, и количество предложения там максимально велико. «Спальные» районы предлагают широкие возможности не только для покупателей жилья, но и для предпринимателей, которые хотят развиваться в сфере недвижимости, благодаря обширной площади застройки, большой численности населения и высокому спросу на риэлторские услуги. Так считают эксперты компании «Миэль-Франчайзинг» в своем исследовании рынка нового жилья столицы.

«Каждый день идет массовая миграция – те, кто живут в центре едут на работу на окраины и наоборот, что и создает бесконечные пробки и заторы в городе»

Спальные районы можно разделить на 2 категории. Это районы внутри МКАД, такие как: Крылатское, Кунцево, Тропарево-Никулино, Новогиреево, Вешняки, Медведково, Бибирево, Ясенево, Строгино, Ховрино, Марьино, Люблино и т.д.; и районы, выходящие за пределы Московской кольцевой автодороги: Куркино, Выхино-Жулебино, Новокосино, Молжаниново, Восточный, Южное и Северное Бутово, Солнцево, Новопеределкино, Косино-Ухтомский, Митино и т.д.

Для «спальных» районов характерна комплексная застройка типовыми панельными домами и развитой инфраструктурой. И старые, и современные предусматривают наличие социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Комплексная застройка подразумевает, что жители будут обеспечены не только жильем, но и всеми необходимыми объектами социальной, бытовой и торгово-развлекательной сферы.

«Это очень привлекает жителей мегаполисов, - говорит управляющий директор Миэль-Франчайзинг Роман Мурадян. - Сегодня более 80% покупателей изначально рассматривают для себя новые или старые проекты комплексной застройки с развитой инфраструктурой».

Но, безусловно, главное, что привлекает потенциальных покупателей жилья в таких районах – это значительно более низкие, по сравнению с центром, цены на новостройки. Но и здесь – один «спальный» район другому - рознь. Так, стоимость квартиры на Западе Москвы может в 2 раза превышать стоимость аналогичной квартиры на Юге.

Например, по данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ», самая недорогая однокомнатная квартира в Восточном Бирюлево площадью 44 метра в 9-этажном панельном доме стоит 4,1 млн рублей. Самая недорогая однокомнатная квартира в Тропарево-Никулино точно такой же площади и в аналогичном доме стоит уже 5,9 млн рублей.

Один из важнейших факторов, который влияет на стоимость жилья в «спальном» районе – это транспортная доступность и наличие, в частности, метро. Эксперты Миэль подчеркивают, что «как только проект новой станции метро появляется на бумаге, и заявляется, что через год или два метро будет проложено, цены на квартиры в близлежащих районах тут же возрастают». Причем, даже если стройка этого метро затянется, цены все равно будут повышаться. При этом и спрос на квартиры в таких районах увеличивается. Сегодня для многих покупателей недвижимости в Московском регионе выбор объекта напрямую зависит от наличия станции метро поблизости.

С другой стороны, помимо очевидных – в виде низких цен – «плюсов» «спальных» районов – есть и ровно такие же минусы. К ним, в первую очередь, следует отнести все то же транспортное сообщение. «К сожалению, Москва еще очень далека от любой европейской столицы, жители которых имеют возможность выбирать себе жилье или совсем рядом с работой, чтобы можно было добраться до нее пешком или на общественном транспорте или велосипеде за 20-30 минут, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор логистической компании «Гринворд-Плюс» Андрей Захаркин. - Либо поступают наоборот - ищут квартиру или дом в пригороде, чтобы можно было за то же самое время доехать до места работы по автобану. У нас нет ни того, ни другого. Каждый день идет массовая миграция – те, кто живут в центре едут на работу на окраины и наоборот. Если добавить отсутствие должного количества автодорог, то мы и имеем то, что имеем – в среднем москвич тратит ежедневно на транспорт около 1,5 часов».

По статистике на конец апреля, средняя стоимость новостроек Москвы повысилась на 4,2% и составила 241,6 тыс. рублей за квадратный метр. Информационно-аналитический центр компании «Пересвет-Инвест» сообщает, что за прошедший месяц рост цен в долларах рост составил 6,1%. На конец апреля метр в столичных новостройках в среднем стоил 8,6 тыс. долларов. С начала года цена квадратного метра в рублях повысилась на 9%, в долларах - на 1,7%..

Количество новостроек представленных на рынке составило 113 адресов. При этом за год данный показатель сократился на 71,5%. Число квартир, выставленных на продажу в этих домах, составило 7986. За месяц число квартир на первичном рынке увеличилось на 0,9% (за год объем предложения снизился на 37,4%). По мнению аналитиков, в течение 2011 года дефицит предложения на рынке сохранится.

По данным другой компании - компании «Азбука жилья», - средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы в апреле увеличилась на 1,6% и с учетом элитного жилья достигла 212,9 тыс. рублей. Количество сделок на рынке первичного жилья выросло почти на 10%.

Эксперты, опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью отмечают, что один из главных факторов роста спроса – это удешевление ипотечных кредитов. Однако, все, конечно, очень относительно. Согласно данным компании Penny Lane Realty, сегодня Россия занимает 47 строчку из 60 в мировом рейтинге доступности и дешевизны ипотеки.

При составлении рейтинга учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. За основу расчетов был взят стандартный для граждан России кредит в размере 122,3 тыс. евро (5 млн рублей) на 20 лет с первоначальным взносом от 30 до 40% от общей стоимости квартиры.

Согласно результатам исследования, за 20 лет россиянин должен выплатить сумму в размере 215% от полученного кредита. Средняя процентная ставка составляет 11,5%, ежемесячный платеж - 1097 евро. Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил 464,2 евро (18,6 тыс. рублей), среднестатистическому гражданину на ежемесячную выплату по ипотеке необходимо почти 3 зарплаты.

1-е место рейтинга заняла Дания, где средняя процентная ставка составляет 1,36% (ежемесячный платеж - 566 евро). Таким образом, граждане выплачивает всего 114% от суммы выданного кредита. При этом среднестатистический житель страны тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода.

На 2-м месте – Швеция: ставка на уровне 2,23%, ежемесячный платеж составляет 596 евро. Жители страны выплачивают 117% от выданного займа.

На 3-й строчке оказалась Испания: 2,44%, ежемесячная выплата 628 евро, а полная стоимость кредита составляет 123% от выданной суммы.

Далее по мере роста стоимости жилищного кредита следуют: Португалия (2,5%), Норвегия 2,89%.

Абсолютными аутсайдерами стали Азербайджан (16,9%), Аргентина и Туркмения (по 18%).

Эксперты рынка ипотеки считают, что в ближайшей перспективе (0,5-1,5 года) в России не будет объективных экономических факторов, которые бы привели к снижению процентных ставок по кредитам. Средний на сегодня уровень в 11,5% можно считать самой низкой из возможных планок. Учитывая, что цены на жилье все равно будут расти и дальше, имеет смысл выбирать новостройки сегодня, считают эксперты.

Консалтинговая компания "SV Development"