РОССИЯ, 6 май - SV Development. Сегодня рынок жилья Москвы находится на «пике» цен и спроса, хотя эксперты по-разному оценивают их перспективы до конца года. Лидерами у покупателей стали бюджетные квартиры в панельных новостройках по цене не выше 170 тыс. рублей и отремонтированные квартиры на вторичном рынке в «хороших» районах столицы. Что ждать от цен в ближайшие месяцы – об этом ВЗГЛЯД-Недвижимости говорят эксперты рынка недвижимости Москвы.

Количество сделок по купле-продаже жилой недвижимости в апреле 2011 года увеличилось в Москве, по сравнению с мартом, на 24,2%. Эти данные приводит в своем обзоре Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по столице. На сайте ведомства сообщается, что всего в Москве в апреле было зарегистрировано 9,256 тыс. сделок по покупке жилья.

«С начала года стоимость строительства увеличилась на 6-8% и до конца года поднимется до 20%»
Эти цифры сопоставимы с концом 2007 года, когда цены резко выросли, что привело, в частности, к «перегреву» рынка и «пузырю», который лопнул в кризис. Именно в 2007-2008 годах стоимость московского «квадрата» росла со скоростью 25-40% в год, а вскоре обрушилась примерно на столько же. За прошедшее за время кризиса время столичная недвижимость практически полностью отыграла это падение, и сегодня метр постепенно начинает новый рост.

Число ипотечных сделок в городе выросло в апреле по сравнению с мартом не так сильно - всего на 6,85%, до 2,088 тысячи транзакций. Но заметно увеличилось число договоров долевого участия - на 33% больше, чем месяцем ранее.

Несмотря на активность столичного рынка жилья, в компании «Миэль» отмечают, что средняя цена предложения с начала 2011 года стабильно держится в пределах 169-170 тыс. рублей за квадратный метр.

По мнению специалистов компании «НДВ-Недвижимость», в первую очередь спрос подхлестывает введенный новым мэром запрет на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца. «Люди опасаются, что жилья в Москве в ближайшие годы будет строиться все меньше, поэтому активно покупают квартиры - как на первичном, так и на вторичном рынке», - говорит газете «Коммерсант» гендиректор компании Александр Хрусталев. По его мнению, число сделок будет расти и дальше.

Намного менее кардинальны в прогнозах эксперты «Инкома». По их данным, несмотря на растущий спрос с начала этого года, средняя рублевая цена предложения на вторичные квартиры в столице снизилась на 0,9% - до 197,6 тыс. рублей за метр, включая элитное жилье. В долларах есть небольшой рост – на 0,9% до 7 тыс. долларов за метр. «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) подсчитали, что цены в апреле снизились на 0,5% в рублях - до 135,5 тыс. рублей, но без учета элитного жилья.

Руководитель «Индикаторов» Олег Репченко отмечает, что рост в 5% - это фактически «топтание» на месте, и сегодня скорее надо говорить о стабилизации, чем о росте.

Действительно, рост в 1-2% в месяц, который наблюдается на рынке последние 3-4 месяца, позволяет подтвердить прогноз ВЗГЛЯД-Недвижимости, согласно которому в 2011 году скорость роста стоимости квадратных метров столицы не превысит отметку в 18-20%. К слову, такие темпы могли бы считаться рекордными для любой страны Европы или даже быстроразвивающихся азиатских мегаполисов, в которых рост в 5-7% в год уже считается аномально высоким. Однако, в России квартирный вопрос стоит намного более остро, а в Москве – он «особенный», говорят эксперты, намекая на слишком большой разрыв в уровне и качестве жизни в столице и любом регионе.

Впрочем, весна и начала лета – это всегда «пик» жилищного сезона, за которым наступает период отпускного затишья. Риэлторы считают, что как только число сделок начнет снижаться, последует коррекция цен, так как сегодняшняя стоимость жилья уже превышает платежеспособный спрос.

В тоже время не следует считать данные Росреестра стартом «новой волны ажиотажа». Основной объем сделок (80-90%) приходится на так называемые «альтернативные сделки», т.е. съезды-разъезды, говорит Олег Репченко. Их число напрямую зависит от цен на недвижимость: чем они стабильнее, тем больше количество таких сделок; при сильном колебании цен цепочки начинают рушиться, объясняет он.

Если смотреть на категории жилья, то окажется, что рост спроса происходит за счет 1-2-комнатных квартир минимальной стоимости. Второй вариант – это так называемые «квартиры-лилипуты», т.е. 1-2-3-х комнатные квартиры небольших или маленьких площадей, расположенные, как правило, в панельных домах-новостройках или на вторичном рынке в новостройках «второй свежести» - построенных 2-3 года назад. Если считать рост спроса по ценам за квадратный метр, то лидерами станет тот же класс квартир, так как «потолок» общего спроса – это цена до 170 тыс. рублей за «квадрат».

Есть еще один любопытный момент в статистике – панельные дома стали лидерами в сделках купли-продажи в самых престижные округах Москвы - ЗАО, СЗАО, САО, ЮЗАО, свидетельствуют и аналитики «Индикаторов». По их данным, если в 1-м квартале 2009 года здесь на продажу предлагалось 150 монолитно-кирпичных и пять панельных объектов, то сегодня их стало 84 и 9 соответственно. К концу года их соотношение составило уже 88 к 15.

Данные цифры свидетельствуют, что спрос остается «умеренно-сдержанным» и не распространяется на тот же бизнес-класс, который просто не по карману для потенциального покупателя. По категориям жилья цены и рост стоимости выглядят на конец апреля следующим образом: «старая» панель оценивается в 4,29 тыс. долларов за «квадрат» (рост за месяц 2,2%), типовая панель – 4,41 тыс. и 2,7%, «новая» панель – 4,66 тыс. и 2,2%, «сталинки» - 5,43 тыс. и 2,7%, монолит-кирпич – 5,26 тыс. и 3,5%.

По районам столицы лидерами роста спроса в апреле стали: Новокосино, Кожухово, Алтуфьево, Орехово-Борисово, Марьино, Отрадное, Люблино, Куркино, Братиславская, Волжская.

Дорогие и престижные районы столицы в апреле наоборот стали аутсайдерами: Бауманская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Театральная, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Беговая, Шаболовская, Ленинский проспект.

Что касается прогнозов, то они также делятся на радикальные и умеренные. В компании «НДВ-Недвижимость» считают, что «инвестиционная себестоимость строительства» составляет в столице от 82 до 90 тыс. рублей за квадратный метр. Строительство бюджетного панельного жилья составляет 27-30 тыс. рублей за метр, «монолита» - 32-34 тыс. и составляет около 30-35% от всей стоимости проекта.

Дороги и для застройщика и, соответственно, для покупателей, так называемые «подключения» коммуникаций – они «съедают» 30-35 тыс. рублей в расчете на каждый квадратный метр, еще около 30% - это стоимость земельного участка. Остальные деньги идут на подготовку всей разрешительной документации, проценты по кредитам девелопера и прочее. Прибыль застройщика оценивается в пределах 10-15%. По данным «НДВ-Недвижимость», только с начала года стоимость строительства увеличилась на 6-8% и до конца года поднимется до 20%. Соответственно, и конечная цена вырастет с учетом этих данных.

Резко вырос спрос на аренду - на 22% в сравнении с мартом, утверждают в компании Азбука жилья. В Подмосковье этот показатель составил 16%.

Данный тренд обусловлен тем, что значительная категория нанимателей – иногородние студенты столичных ВУЗов и наемные работники – переезжают в места постоянного проживания на период проведения майских праздников и летних отпусков.

Согласно обзору, арендные ставки в большинстве категорий квартир в московском регионе продемонстрировали положительную динамику: средняя арендная плата в Москве увеличилась относительно марта на 1,1% до 71,1 тыс. рублей в месяц. В области ставки в среднем выросли на 0,3% до 25,9 тыс. рублей.

Если говорить о прогнозе в разрезе «средней рыночной цены», спроса с учетом реальных доходов, то цена столичного «квадрата» не вырастает до конца года больше, чем на 15-20%. Примерно такой же прирост стоимости метра можно считать «плановым» и на будущий год.

Консалтинговая компания "SV Development"