РОССИЯ, 6 май - SV Development. Вынужденная мера или экономический расчет? Что выиграет и что проиграет покупатель.

Сегодня на загородном рынке представлены предложения как в концептуальных поселках с готовыми домами или подрядом, так и в тех, где продается только земля. Но в последнее время все большую долю рынка занимают коттеджные поселки со смешанной концепцией или - как их еще называют – мультиформатные.

В таких поселениях часть территории отведена под комплексную застройку, а часть разбита на земельные участки, которые продаются без подряда. Почему на рынке появился «смешанный» формат и есть ли разница при покупке предложений в разных зонах поселка, разбирался журнал www.metrinfo.ru.

Ситуация с мультиформатом

Тенденцию роста такого формата, как «поселки со смешанной концепцией», эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» отмечали еще в конце 2010 года. Подводя итоги «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009 - 2010 годы», аналитики пришли к выводу, что  в течение последних шести месяцев 2010 года число таких объектов возросло на 5% и в декабре составило 125 поселков, это 44% от числа продававшихся на тот момент поселков. Если брать точкой отсчета разгар кризиса, то за два года (2008 - 2010) объем предложения загородных объектов со смешанной концепцией увеличился примерно в 3,1 раза (см. статью «Коттеджные поселки наибольшего спроса»).

По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», мультиформатные поселки на сегодня составляют около 60% рынка. «Как правило, необходимость разрабатывать проекты загородных поселков со смешанной концепцией связана с расширением продуктовой линейки и привлечением наибольшего количества потенциальных покупателей», - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service считает, что основной причиной выхода на рынок мультиформатных поселков послужил кризис 2008 года. Тогда резко упал спрос на недвижимость, а некоторые поселки уже были наполовину застроены, и девелоперам, чтобы оставаться «на плаву», пришлось выводить на рынок участки без подряда, так как этот продукт продавался намного лучше, чем готовые дома. Исключительно экономическими причинами объясняет это явление и Ирина Мошева, руководитель проекта «Лесная симфония» ГК «Масштаб».

Но далеко не всем экспертам по душе такое «смешение стилей». Так, Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», считает главной силой в продвижении мультиформата …жадность девелоперов-дилетантов. «Плюсы участков без подрядов в том, что они быстрее продаются, а преимущество участков с подрядом в том, что на них выше прибыль», - уточняет эксперт. А между тем застройка «бесподрядников» нарушает единую архитектурную концепцию поселка, и в первую очередь страдают покупатели готовых домов.

Впрочем, есть варианты, когда смешение форматов уместно: например, если у застройщика большой участок и он застраивается несколькими очередями. «В этом случае территория должна делиться на зоны – поселок без подряда должен иметь собственный въезд и находиться отдельно от организованного», - уточняет Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP.

Именно так решен вопрос в поселке «Воскресенское» в 30 км от МКАД по Щелковскому шоссе. Этот пример привел нам Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). На территории поселка объединены три жилых сектора, где площадь земельных участков составляет от 8 до 20 соток. В одном из секторов к продаже предлагаются участки без подряда с подведенными коммуникациями. В другом - участки с подрядом на строительство двухэтажных каменных домов площадью от 95 до 293 кв.м. Третья часть поселка отведена под VIP-участки с подрядом на строительство коттеджей по индивидуальным проектам. Этот район поселка расположен на отдельно охраняемой территории со своей спортивной площадкой и рядом дополнительных опций.

Другой пример – коттеджный поселок «Никольские Озера». «В поселке, расположенном на 32-м км Калужского шоссе на участке 100 га, предполагается к реализации 362 индивидуальных участка площадью от 15 до 25 соток, - рассказывает Алексей Асриев, управляющий партнер компании Atlas Development. - Строительство ведется в две очереди. Завершение первой очереди планируется в конце 2011 года. В настоящее время в поселке проведены все коммуникации, активно строятся коттеджи. Завершение всего проекта планируется на конец 2013 года».

Разница в цене

Какова разница в ценах на участки в мультиформатных поселках? Например, в уже упомянутом поселке «Воскресенское» территория разбита на три сектора. В секторе, где сосредоточены участки без подряда, минимальная цена предложения составляет 1,4 млн рублей. В другом секторе, где сосредоточены участки с подрядом на строительство двухэтажных каменных домов площадью от 95 до 293 кв. м, минимальная стоимость домовладения составляет 5,9 млн рублей. В третьей части поселка, где располагаются VIP-участки с подрядом на строительство коттеджей по индивидуальным проектам, стоимость объекта варьируется от 8 до 17 млн рублей.

Встречаются и такие проекты, где практически в готовом и частично жилом поселке предлагаются участки без подряда. Например, в поселке Ravissant (20 км от МКАД, Калужское или Киевское шоссе), где сегодня предлагаются 7 участков без подряда со всеми коммуникациями по цене 4,7 млн рублей за 17 соток. В то время как стоимость участка в 16 соток с домом площадью 475 кв. м составляет 17,6 млн рублей, рассказывает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»).

В «Никольских Озерах» покупатели могут выбрать один из 9 вариантов готовых проектов домов площадью от 200 до 600 кв. м, выполненных в едином архитектурном стиле, или строить дом по собственному проекту, при этом в рамках единой архитектурной концепции поселка. Стоимость участков без подряда варьируется в диапазоне от $10 до $20 тыс. за сотку, а участков с подрядом от $12 до $30 тыс. за сотку.

Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», называет среднюю цену участка без подряда в современном поселке экономкласса с охраной, дорогами и общественными зонами в сегменте дальних дач: она находится в диапазоне от 800 тыс. до 1 млн рублей. Есть и более дешевые предложения. Что касается предложений на готовые дома, то, по данным компании, цена предложения на расстоянии 70 км от МКАД (участок 8-10 соток, коммуникации – газ и электричество по границам поселка, дом 110 кв. м без внутренней отделки) начинается от 2,5 млн рублей.

«Если участок расположен ближе к дороге – цена ниже, ближе к лесу – цена выше, открывается хороший вид – к базовой стоимости следует наценка. Цена зависит и от степени готовности той части, где расположен участок. Там, где проложены дороги и прочие коммуникации, сделано освещение, стоят заборы, - цены выше. Там, где неосвоенная целина, - ниже», - комментирует Алексей Артошин, руководитель PR-департамента «Загородный Проект».

Ситуация с коммуникациями

Что беспокоит покупателей? Прежде всего - не окажутся ли покупатели участков без подряда в менее выгодных условиях при подключении коммуникаций по отношению к тем, кто заказал у застройщика поселка возведение домов? Эксперты поспешили нас успокоить: на подключение и обслуживание коммуникаций смешанная застройка никак не влияет, ведь они проводятся по всему поселку сразу. Если же их подключают очередями, то обычно это зависит именно от очередности застройки, а не от формата. Вторая очередь будет подключена к коммуникациям позднее, чем первая, и это должно быть оговорено в договоре, - поясняет Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.

Однако Екатерина Орлова, заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент», высказывает иную точку зрения. По ее мнению, та часть поселка, где участки продаются с подрядом, застраивается и подключается к коммуникациям в разы быстрее, чем где участки без подряда. И это вполне логично: зачем застройщику подключать ту часть поселка, где никто не живет? Да и жители сами часто против раннего подключения, так как им совсем не нужны бездействующий водопровод или канализация. К тому же природный газ вообще подключить можно только к готовому строению.

Эксперт подчеркивает: пустые трубы зимой промерзают, поэтому коммуникации должны использоваться. Совсем другая ситуация в застраиваемой части поселка. В ней чем быстрее застройщик подключит коммуникации, тем быстрее ее продаст. И это единственный и главный стимул для застройщика. «Ни один застройщик не будет вкладывать деньги во что-либо сегодня, если их можно вложить в это завтра», - резюмирует Екатерина Орлова.

Кто быстрее?

Еще одна проблема поселков со смешанной концепцией – риск долгостроя. В таком случае картина кажется очень неприглядной: мимо обжитых домов с грохотом курсируют грузовики и бетономешалки на участки, где только строительство начинается. Пыль и шум долгие годы не дают людям спокойно отдыхать в загородных домах. Валерий Мищенко (Kaskad Family) предупреждает, что если концептуальная часть поселка (с подрядом) застраивается по определенному графику, то та часть, где находятся участки без подряда, может застраиваться как угодно долго.

По словам Алексея Артошина («Загородный Проект»), как ни крути, собственник земельного участка сам определяет график возведения на нем дома. К тому же участок может быть приобретен сугубо в инвестиционных целях, и строительство дома на нем до момента перепродажи не планируется. «Зная об этих неудобствах, мы не продаем землю без подряда», - отмечает Петр Кирилловский, директор по маркетингу «ВеличЪ», «Lipki Парк». Эксперт признает, что иногда девелоперам поселков приходится прибегать к непопулярным (и, видимо, не очень законным - прим. ред.) мерам, чтобы заставить покупателей скорее застраивать свои участки, начиная с оформления участков после завершения строительства и отключения их от коммуникаций, заканчивая запретом на въезд на территорию.

«Нам изначально удалось предотвратить такую ситуацию – со всеми покупателями объектов в поселке «Никольские Озера» мы заключаем соглашение, согласно которому они обязуются построить дом на приобретенном участке не позднее даты завершения всего проекта», - рассказывает Алексей Асриев (Atlas Development). Свое решение проблемы есть и у компании Uniparx Service. Как рассказал Александр Коваленко, в «Велегож-Парке» незастроенные участки расположены рядом с лесом, и вокруг них застройщик посадил много елей. Сейчас деревья уже довольно высокие и служат естественной преградой от строительного шума. «К тому же эти участки обычно выбирают очень состоятельные люди, которые не затягивают строительство на долгие месяцы или годы, и, как правило, они возводят дома в течение трех месяцев, поэтому серьезных неудобств в связи с этим соседи не испытывают.

За каким форматом будущее?

Что же касается перспективы, то Людмила Ежова («Терра-Недвижимость») рост количества поселков со смешанной концепцией считает плюсом: ведь доля такого рискового формата, как участки без подряда, сокращается. Девелоперы начинают предлагать наряду с участками без подряда и участки с подрядом или готовые коттеджи. Как подтвердила Наталья Картавцева, директор департамента продаж ОАО «ОПИН» , спрос на рынке загородного жилья в 2011 году сместился от участков без подряда в пользу готовых домов. В I квартале 2011 года только 40% покупателей интересовались простой землей, остальные ориентировались в основном на готовый продукт – поселки в высокой стадии готовности с почти построенными домами.

Консалтинговая компания "SV Development"