РОССИЯ, 12 апр. - SV Development. Секреты законодательства, которые помогут воспользоваться налоговыми льготами по максимуму, специально для читателей «КП» разъясняет замдиректора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин.

Два месяца назад я оформил право собственности на однушку. Сейчас хочу обменять ее на квартиру побольше с официальной доплатой - около 3 млн. рублей. Какие налоги мне придется платить? Будут ли льготы?

Андрей.

- На сделку мены распространяются правила, предусмотренные для купли-продажи, - уточняет Сергей Разгулин. - То есть фактически мы разделяем мену на две операции: реализация первой квартиры и приобретение второй.

Поскольку прежняя квартира находилась у вас в собственности меньше трех лет, то от налога освобождается максимум 1 миллион рублей из суммы выручки (в нашем случае - суммы, засчитанной в оплату нового жилья). Соответственно если ваш доход от реализации первой квартиры больше 1 млн., то с остальной суммы нужно заплатить 13-процентный налог.

В то же время не забывайте выгодное правило: продавая (либо передавая по договору мены) жилье, которое находилось в собственности менее трех лет, можно получить налоговый вычет в той сумме, которая была ранее потрачена на приобретение этой недвижимости, если вы сможете подтвердить такие траты документально.

То есть, например, если Андрей два месяца назад купил однушку за 3 - 4 млн. рублей и у него сохранились договор и платежные документы, то при реализации квартиры (по договору мены или купли-продажи) от налога будет освобождена вся сумма, указанная в платежках. Если же первая квартира досталась, скажем, по наследству, то таким правилом воспользоваться, увы, не удастся.

Теперь - о приобретении новой квартиры. Максимальный размер вычета на приобретение недвижимости на сегодня - 2 млн. рублей, поэтому, даже если доплата была больше, Андрей получит возврат 13-процентного налога с 2 млн. рублей, то есть на руки дадут 260 тысяч руб.

«Продаю сразу две квартиры»

Читатель «КП» Ринат просит разъяснить - что будет, если собственник продаст две квартиры, которыми владел меньше двух лет, стоимостью по 1 млн. рублей каждая и обе сделки пройдут в один год. Нужно ли в такой ситуации платить налог?

- Интересно, где можно в Москве найти такие дешевые квартиры? - задумывается наш эксперт и предупреждает:

- Налоговые органы получают данные о регистрации сделок, проверяют декларации и в подобных случаях могут заинтересоваться, насколько достоверны указанные цены, соответствуют ли они рыночным…

В целом в ситуациях, когда продается не одна квартира, возможны несколько вариантов действий.

Подтвердить предыдущие траты на приобретение обеих проданных квартир и получить налоговый вычет в размере таких сумм.

При продаже одной из квартир обратиться за налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей (поскольку жилье находилось в собственности менее 3 лет). А при продаже второй квартиры заявить налоговый вычет в сумме, ранее потраченной на приобретение этого жилья. Этот вариант подойдет, например, если одна из квартир досталась продавцу безвозмездно (наследование, приватизация) либо если не сохранилось платежных документов о расходах на покупку такого жилья.

Если вообще нет документов, подтверждающих траты налогоплательщика на приобретение квартир (см. вариант 1), то максимальный налоговый вычет, который удастся получить, - 1 млн. рублей. Обратите внимание: это ограничение действует независимо от количества объектов, проданных в течение одного календарного года. А вот если продать вторую квартиру в следующем году, то также можно будет получить вычет в размере 1 млн.

Сначала купил комнату, а потом - квартиру по ипотеке

Я воспользовался возвратом налога при покупке комнаты, а в 2008 году взял еще квартиру по ипотеке. Могу ли я получить теперь вычет за проценты по ипотечному кредиту?

Игорь.

- В налоговый вычет действительно включаются как непосредственно траты на приобретение квартиры, так и расходы на погашение процентов по ипотечным кредитам, - подтверждает Сергей Разгулин. - Однако запомните: эти налоговые льготы привязаны к одному объекту.

Так что, если вы уже хоть раз воспользовались налоговым вычетом на приобретение жилья, то в дальнейшем получить налоговые льготы при покупке или строительстве другой жилой недвижимости не удастся, даже если это будут расходы другого характера (например, проценты по ипотеке) либо если в первый раз вы исчерпали налоговый вычет не полностью.

В то же время есть важный нюанс: если первоначально вы получали налоговый вычет не по нынешнему Налоговому кодексу (напомним, он действует с 1.01.2001), а по пред-ыдущему закону о подоходном налоге, то сохраняете право воспользоваться налоговой льготой на приобретение жилья по действующему законодательству. Дело в том, что в этом случае по НК РФ вычет вы получаете впервые.

На столичном рынке недвижимости - без особых изменений. Цены по чуть-чуть ползут вверх, но как-то нерешительно. За последнюю неделю средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% в рублях и 0,7% в долларах. Больший рост цен в долларах объясняется тем, что курс «зеленого» шел вниз. В целом ситуация укладывается в рамки того, что на языке экспертов рынка недвижимости называется стабильностью.

Консалтинговая компания "SV Development"