РОССИЯ, 11 апр. - SV Development. Минрегион России представил проект строительства доходных домов в российских регионах. Предполагается, что к 2020 г. они должны занять до 20% всего возводимого нового жилья, как в Европе и США. К этому году предполагается сдавать 140 млн кв. м жилья, из них на долю доходных домов придется около 30 млн кв. м.

Модель частного строительства доходных домов отрабатывается в Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской области. По расчетам Минрегиона РФ, для Калужской области цена найма квартиры-студии площадью 35 кв. м составит 11 тыс. руб. Для более-крупных городов назывались цифры в 15-16 тыс. руб. в месяц.

Если инициатива Минрегиона РФ будет реализована, проект доходных домов может стать «настоящим спасением для молодых семей», полагает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, поскольку стоимость найма в таких домах составит 8-10 тыс. руб. в месяц. «Это в 2-3 раза ниже среднерыночной ставки аренды в сегменте эконом-класса», — добавляет он.

В Москве сегодня только один доходный дом, который построил еще в 2003 г. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в Большом Николоворобинском пер., 10. Цена найма в этом доме, по данным Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, 120-125 тыс. руб. в месяц, еще 7600 руб. за обслуживание, машиноместо в подземном паркинге стоит 10 тыс. руб. в месяц.

Эксперимент продолжения не получил. По мнению застройщиков, доходные дома не слишком доходны. Еще в 2008 г. девелоперы называли срок возврата инвестиций 7-10 лет для дорогих домов, при условии разработки правильной концепции. «Сегодня в бизнес- и элитном классе сроки окупаемости подобных проектов составляют 7-12 лет», — говорит Ковалев. В экономклассе они могут достигать более 20 лет.

Сроки окупаемости других девелоперских проектов — жилых комплексов, офисов, отелей — гораздо короче: 5-8 лет, сравнивает Зиминский, поэтому частным инвесторам проекты доходных домов неинтересны. Строительство доходных домов должно стать инициативой государства, уверен он: «Ведь это именно его обязанность создать все условия для того, чтобы люди могли снять качественное жилье и тратить на его оплату не более трети ежемесячного дохода».

В России приемлемый для институциональных инвесторов уровень доходности арендного бизнеса — 7-10% — возможен также при использовании преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов, считает генеральный директор ЗАО «УК «АС Менеджмент» (инвестиционная группа компаний ASG) Роберт Хайруллин. ASG реализует в Московской области проект системы доходных домов «Рублево-Мякинино». При поддержке государства и снятия административных барьеров привлекательность этого сегмента рынка для частных инвесторов может существенно возрасти.

«Задача властей — создать условия, чтобы полноценно заработал механизм государственно-частного партнерства, — рассказывал еще в прошлом году заместитель министра регионального развития Константин Королевский. — Муниципалитет, если у него есть деньги, может сам строить арендное жилье для своих социальных нужд». По мнению Королевского, если проект доходных домов будет развиваться на условиях ГЧП «на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить порядка 8 лет».

По проекту «Рублево-Мякинино», Алексей Семин, председатель совета директоров УК «АС Менеджмент» (управляет активами инвестиционной группы ASG) ожидает «достаточно хорошие, но скромные по российским меркам показатели — на уровне 7-8% годовых [доходность проекта]». Предполагаемая стоимость найма жилья в апартаментах — 30-190 тыс. руб. в месяц; в коттеджах — 210-230 тыс. руб. в месяц. Комплекс расположен на территории 2,7 га, общая площадь объектов по проекту — 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд руб.

Идея возведения доходных домов витает на рынке недвижимости без малого десятилетие. Однако никаких видимых сдвигов пока не произошло.

В Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов — давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.

Консалтинговая компания "SV Development"