РОССИЯ, 8 апр. - SV Development. Сегмент бизнес-класса загородной недвижимости сильнее всех пострадал от кризиса. Но сегодня там начали расти как объемы продаж, так и цены.

Рост средней долларовой стоимости квадратного метра в бизнес-классе был даже ощутимей, чем в премиум-классе. Число первичных сделок с загородными объектами бизнес- и премиум-класса в I квартале 2011 года на целых 55% больше, чем за аналогичный период 2010 года.

Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости - около $800 млн, что соответствует аналогичным показателям IV квартала 2010 года. Вопрос только в том, насколько цена подрастет в ближайшее время. "Рынок постепенно восстанавливается, в том числе и в сегменте "бизнес". При этом результатом кризисных явлений стали в том числе серьезные изменения в спросе в отношении качества и характеристик объектов", - говорит директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

"Сегодня наибольшим спросом в сегменте "бизнес" пользуются объекты на высокой стадии готовности, в том числе в полностью завершенных поселках, изменились предпочтения по площади домов и участков, которые сильно сократились в кризис. Они постепенно повышаются, но пока не достигли докризисных значений", - продолжает Тимур Сайфутдинов.

С ним частично соглашается и исполнительный директор девелоперской группы "Интегра" Дмитрий Гордов: "Покупательский спрос в бизнес-классе в марте был ниже, чем в эконом-классе. Причем активность существенно снижалась в начале месяца, в период мартовских праздников и в его конце, во время школьных каникул, - говорит он. - Мы связываем данные показатели с тем, что многие состоятельные граждане уехали отдыхать со своими детьми, что и повлияло на структуру спроса. А ведь именно эта категория и формирует основу спроса на бизнес-класс. Однако в целом можно сказать, что спрос становится более активным, и с наступлением апреля мы ожидаем увеличения числа закрытых сделок".

Чистый бизнес

Загородная жизнь уровня "бизнес" стоит недешево, но все равно эти объекты гораздо доступнее класса "премиум". По данным компании Blackwood, средняя цена предложения на коттеджи бизнес-класса составляет порядка $3500/кв.м для проектов, расположенных в зоне до 30 км от МКАД. Большая удаленность, разумеется, уменьшает и цифру в прайс-листе: квадратный метр в доме или таунхаусе, расположенном далее 30 км, будет стоить порядка $2500.

Эти цифры - итог 2010 года. По данным экспертов IntermarkSavills, в 2011 году стабилизация цен на загородном рынке высокобюджетного жилья продолжила свой ход. К примеру, в премиум-классе цена квадратного метра коттеджей и таунхаусов повысилась незначительно - на 1-2% в течение первого квартала 2011 года. Рост средней долларовой стоимости квадратного метра в бизнес-классе был ощутимей: для коттеджей составил 4% за квартал, для таунхаусов - 5%.

Однако, по мнению экспертов IntermarkSavills, рост цен на первичном загородном рынке по-прежнему носит конъюнктурный характер и происходит в основном за счет вымывания предложения с минимальными бюджетами. Другим фактором небольшого увеличения стоимости служит повышение строительной готовности коттеджей и таунхаусов, предлагаемых к продаже. Как и в прошлом году, многие застройщики сохраняют принцип гибкого ценообразования внутри проектов и повышают стоимость своих готовых объектов: в среднем от 5 до 15%, оставляя без изменения цену подряда и строящихся домов.

При этом основным средством стимулирования потребителей остается предоставление застройщиками скидки при 100%-ной оплате за домовладение. За готовность расплатиться "здесь и сейчас" можно получить дисконт в размере 20% от стоимости. Популярны также беспроцентные рассрочки до конца строительства домовладения или кредиты от застройщика с процентной ставкой от 10 до 15% при первоначальном взносе за домовладение не менее 50%.

Ипотечное кредитование также постепенно возвращается на загородный рынок. Банки, в числе которых Сбербанк, ВТБ24 и BSGV, охотно участвуют в партнерских программах с застройщиками, предоставляя особые условия по кредитам в их проектах. Однако процент ипотечных сделок с загородными объектами по-прежнему невысок - не более 5% от всех выданных ссуд на покупку жилья, и в основном его предлагают при продаже таунхаусов.

С парковкой и гольфом

Что же может получить покупатель за потраченные деньги, причем немалые? При всей условности классификации эксперты выделяют ряд общих характеристик поселка бизнес-класса. Как правило, располагается на расстоянии до 30-45 км от МКАД, самой дальней точкой для "бизнеса" эксперты называют 60 км. В бизнес-проекте обязательно наличие современного архитектурного решения и единой концепции. В качестве строительных материалов используется кирпич, монолитный железобетон или дерево (чаще клееный брус).

Количество домов в поселке может варьироваться от 100 до 500, а площадь коттеджей - порядка 250-500 кв.м. Размер участков при этом может быть от 15 до 30 соток. Благоустроенная территория с элементами ландшафтного дизайна должна находиться под круглосуточной охраной. И, разумеется, в этот "комплект" входит полный набор центральных коммуникаций - он считается обязательным.

В поселке бизнес-класса также должны располагаться спортивные и детские площадки, ресторан или кафе, магазин, аптека и гостевая парковка. Иногда к этим объектам добавляют SPA-центр, автомойку, химчистку, детский сад или даже школу. И все чаще в поселках появляется какая-нибудь изюминка: это может быть собственный горнолыжный спуск, поле для гольфа или развлекательный центр.

Конечно, дополнительные опции, с одной стороны, увеличивают стоимость жилья, но с другой - повышают привлекательность поселка, гарантируя ликвидность коттеджей. И эти параметры находят отклик у аудитории, состав которой со времени кризиса в общем-то не изменился. "Основной покупатель загородного жилья сегмента "бизнес" - средний класс, семья с детьми, возраст 35-50", - подтверждает Тимур Сайфутдинов.

Рублевская доля

По данным IntermarkSavills, cтроящиеся высокобюджетные загородные комплексы суммарно включают 20 тыс. домовладений и занимают территорию примерно 5 тыс. га. Традиционно в структуре спроса на рынке бизнес-класса лидерство сохраняет Новорижское шоссе, где представлено наибольшее количество поселков бизнес-класса, за ним следует Дмитровское и Калужское направления.

Последнее, несмотря на благоприятную экологию и прекрасную транспортную доступность, уступает Дмитровскому по количеству предложений, выставленных на продажу. По данным УК "Масштаб", Рублево-Успенское шоссе занимает только пятое место, так как покупатели жилья бизнес-класса в меньшей степени рассматривают данное направление как место для жительства. Это связано не только со стоимостью недвижимости, но и с определенным "образом направления", который не соответствует представлениям данной категории покупателей об идеальном жилье.

Это подтверждают и данные IntermarkSavills: в территориальной структуре предложения в марте 2011 года, как и в прошлом 2010 году, преобладала доля Новорижского шоссе - на нее пришлось 40% всех реализуемых объектов. Суммарная доля объектов по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе составила 30%, а доля Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения - 6%. В структуре предложения по удаленности от МКАД сохраняют первенство более удаленные объекты - от 20 км от МКАД (60% всех объектов). На 10-километровую зону приходится порядка 15% предложения.

"Новых проектов очень мало, - говорит Тимур Сайфутдинов. - Все, что выходит в последние 2-2,5 года, - проекты с участками без подряда. К самым интересным и успешным на сегодня проектам в сегменте "бизнес" я отношу комплекс "Покровский" (таунхаусы и коттеджи), "Княжье озеро" (коттеджи), "Олимпийская деревня Новогорск" (таунхаусы и коттеджи), "Павлово II", (таунхаусы, коттеджи, квартиры, участки), "Маленькая Италия" (таунхаусы), "Новые Вешки" (коттеджи), "Ильинка" (лейнхаусы), "Зеленый квартал" (коттеджи), "Истринские холмы" (коттеджи), "Лион" (коттеджи)".

Несмотря на оптимизм цен и уровня продаж, восстановление этого рынка будет идти довольно медленно, говорят специалисты. "Рынок будет развиваться дифференцированно - наиболее удачные проекты с точки зрения концепции и местоположения с учетом высокой строительной активности будут продаваться быстрее, и, соответственно, цены в них будут расти. А вот неудачные проекты могут "зависнуть" надолго и остаться нереализованными вовсе либо потребуют реконцепции", - подытоживает Тимур Сайфутдинов.

Консалтинговая компания "SV Development"