РОССИЯ, 5 апр. - SV Development. С началом весны москвичи активизировались и стали покупать жилье, в том числе с помощью ипотечных кредитов, о чем информирует Росреестр.

Участники рынка полагают, что эти результаты говорят о том, что рынок недвижимости пока лишь начал возвращаться на уровень осени прошлого года. А на дальнейшее снижение кредитных ставок потенциальным покупателям вряд ли стоит рассчитывать— ставки уже исчерпали потенциал для снижения.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), в марте 2011 года число сделок по купле-продаже жилой недвижимости в Москве увеличилось по сравнению с февралем, на 19,8%: всего в марте было зарегистрировано 7,452 тысячи сделок по покупке жилья. В свою очередь число ипотечных сделок в городе выросло в марте в сравнении с февралем на 35,8%— до 1,954 тысячи транзакций,— говорится в сообщении Росреестра. Кроме того, в марте 2011 года в Москве было зарегистрировано 306 договоров участия в долевом строительстве жилья, что в 1,8 раза больше, чем в предыдущем месяце.

Догоняем рынок

Впрочем, как полагает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, увеличение сделок в марте 2011 года пока не говорит о том, что рынок полностью восстановился, а спрос активизировался. «Первое, на что я бы обратил внимание, это то, что по числу сделок мы достигли лишь осеннего уровня: зимой 2010 года у нас был провал по сделкам. Более того, сравнивать с зимой (т.е. с февралем) вообще некорректно— надо сравнивать показатели сделок либо с осенью 2010 года либо с аналогичным периодом прошлого года. Тогда мы увидим, что число сделок практически сравнялось»,— комментирует GZT.RU данные Росреестра Юрий Кочетков.

По словам Кочеткова, единственным отличием от прошлого года является, действительно, увеличение числа ипотечных сделок. «В настоящий момент мы наблюдаем всего лишь, как происходит восстановление из четко выраженной стагнации, которая наступила на рынке этой зимой. Сейчас мы потихоньку выбираемся из этой ямы, и обозначенный Росреестром прирост по сравнению с февралем 2011 года— это лишь один из признаков выхода из негативной ситуации»,— полагает аналитик.

Рвутся в область Как комментирует итоги прошедшей в ЦДХ с 24 по 27 марта выставки «Недвижимость 2011» компания «Миэль-Новостройки», за все время выставки ежедневно было зафиксировано более 230 заявок на покупку квартир в новостройках Москвы и Московской области. Более 35% посетителей выставки выразили интерес к одному из крупных проектов малоэтажной застройки, более 45% потенциальных покупателей жилья в новостройках интересовались объектами, расположенными в ближайших городах Московской области (Балашиха, Реутов, Апрелевка, Щелково, Люберцы, Одинцово).

«В этом году выставка порадовала нас активностью посетителей. Это значит, что спрос на жилье растет. Хотелось бы отметить, что среди посетителей выставки 80% составляли семейные пары, которые планировали приобретение жилья для собственного проживания. На основании проведенного опроса более 32% готовы к приобретению жилья по ипотеке, а свыше 7% посетителей проявили интерес покупки квартиры в новостройке с целью инвестиций денежных средств в недвижимость на ранних стадиях строительства»,— отмечает Елена Комова, директор по маркетингу компании «Миэль-Новостройки».

«В начале 2011 года многие аналитики рынка активно обсуждали увеличение количества сделок, отмеченное Москомрегистрацией. При этом сам факт, что увеличение количества зарегистрированных сделок пришлось на внедрение закона 214-ФЗ. То есть именно на тот период, когда все договоры купли-продажи стали регистрироваться в массовом порядке…

С моей точки зрения, увеличение количества зарегистрированных сделок еще не свидетельствует о пропорциональном росте спроса на недвижимость»,— считает директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По ее мнению, некорректно сравнивать первый квартал 2009 года— а это время, когда участники рынка глубоко не осознали последствия кризиса, или только предпринимали меры, чтобы законсервировать объекты, что-то еще продавалось, что-то достраивалось – и 1 квартал 2011 года.

«В то же время, согласно нашим аналитическим исследованиям, по количеству квартир рост предложений на рынке новостроек в 1-м квартале 2010 года составил 93% по отношению к 1-му кварталу 2009 года, а в 1-м квартале 2011 года рост предложений составил 61% по отношению к 1-му кварталу 2010 года. Речь идет именно о количестве предложений— то есть о квартирах в строящихся домах. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы сейчас реализуют более масштабные проекты комплексной застройки. Ведь после кризиса многие застройщики стали ориентироваться на квартальную застройку комфорт- и эконом-класса»,— полагает Наумова.

Недобор кредитов

По мнению начальника управления анализа и исследований АИЖК Анны Любимцевой, рынок ипотеки на протяжении 2010 года активно восстанавливался и на сегодняшний день это восстановление продолжается. Как сообщают в АИЖК, за первые 2 два месяца 2011 года было выдано 40 359 кредитов на общую сумму 55,3 млрд рублей, что более чем в 1,9 раза превышает выдачу 2010 года в количественном выражении, и почти в 2,2 раза— в денежном.

За февраль 2011 года выдано 25 281 ипотечный кредит на общую сумму в 35,1 млрд рублей (13 728 кредитов на 16,2 млрд в феврале 2010 года). Как комментирует GZT.RU Анна Любимцева, достигнутый рынком в феврале уровень месячных ставок выдачи по кредитам в рублях— 12,4% является историческим минимумом— такой показатель был зафиксирован только один раз— по итогам первого квартала 2008 года.

АИЖК ожидает, что в ближайшее время темпы снижения ставок по ипотечным кредитам стабилизируются. В текущих условиях подтолкнуть банки к очередному массовому снижению ставок смогут только позитивные инфляционные ожидания в совокупности с уменьшением платежеспособного спроса на кредиты при уже достигнутом уровне ставок. Таким образом, динамика ипотечных ставок во многом будет зависеть от уровня инфляции и монетарной политики Банка России.

«Сегодняшние тенденции на рынке жилья во многом являются продолжением того, что мы наблюдали на рынке в 2010 году, когда рост количества сделок с жильем происходил преимущественно за счет активных альтернативных сделок на вторичном рынке в сегменте эконом-класса (направленных на улучшение текущих жилищных условий).

Средний размер ипотечного кредита в феврале 2011 года увеличился до 1,36 млн рублей по сравнению с 1,26 млн по итогам 2010 года. Однако средний кредит по-прежнему на 30% меньше, чем в докризисный период, и на фоне снижения реальных располагаемых доходов населения в январе-феврале это небольшое увеличение, видимо, в большей степени обусловлено ростом цен на жилье (в т.ч. инфляционным), чем оживлением спроса в более дорогих сегментах рынка недвижимости»,— считает Любимцева.

Тем не менее, как полагают в АИЖК, в целом по России в 2011 году ожидается оживление спроса на недвижимость и активизация интереса к первичному рынку из-за дисбаланса в динамике цен (в 2010 году цены на первичном рынке стагнировали или продолжали снижаться во многих регионах на фоне роста цен на вторичном рынке). «Важно отметить, что в Москве и Московской области ситуация несколько иная, по сравнению с Россией в целом, т.к. этот регион является зоной миграционного притока и повышенного инвестиционного интереса. Москва— один из 18 регионов, где цены в 2010 году на первичном рынке в номинальном выражении росли быстрее, чем на вторичном»,— говорит эксперт.

Ставки упали до предела

На фоне увеличения ипотечных сделок в феврале, согласно аналитическим данным ЦБ, ставки по рублевой ипотеке достигли исторического минимума— 12,4%, а по валютной— опустились до рекордно низкого уровня в 10,7%. Как считают многие эксперты ипотечного и финансового рынка, к падению ставок по ипотеке привело снижение стоимости ресурсов для банков: банки не готовы идти в сегмент sub-prime, а хороших заемщиков мало, поэтому конкуренция происходит за счет ставок.

«По нашему мнению, на ближайшее время процентные ставки по ипотеке сохранятся на нынешнем уровне, возможны колебания в пределах 1–1,5 % годовых. В целом, в настоящем году, рынок ипотеки будет развиваться высокими темпами, т.к. ситуация в экономике стабилизировалась и темпы роста продаж недвижимости увеличиваются. А число сделок на этом фоне увеличивается за счет роста платежеспособности населения, появления уверенности в стабильности доходов и необходимости решать жилищный вопрос»,— комментирует ситуацию заместитель председателя правления СДМ-Банка Вячеслав Андрюшкин.

Мнение эксперта

Ирина Пенкина, аналитик ФГ БКС: В настоящее время наблюдается постепенный рост как объемов заключенных сделок, так и уровня цен на рынке недвижимости. Наиболее быстрыми темпами восстанавливается спрос на жилье экономкласса. Многие девелоперы уже пересмотрели свои портфели проектов в пользу увеличения доли данного сегмента. Этому способствуют либерализация ипотечного рынка, снижение ставок на заемные средства, а также стабилизация цен после падения в период кризиса. И хотя до докризисных уровней объему выдаваемых ипотечных кредитов еще далеко, они становятся хорошим подспорьем спросу.

По данным АИЖК, в 2008 году было выдано ипотечных кредитов на 655 млрд руб., в 2009-м— 152.5 млрд руб., в 2010-м— 379.4 млрд руб. Ожидается, что в текущем году объем ипотечного кредитования вплотную приблизится к докризисным уровням и составит 580–640 млрд руб. АИЖК прогнозирует в 2011 году стабилизацию ставок по кредитам в рублях на уровне 11,8–13%, по кредитам в валюте— на уровне 10,2–11.2%.

Как полагает заместитель начальника управления управление розничных кредитных продуктов Абсолют Банка Светлана Сурина, процентные ставки по ипотечным кредитам во многом исчерпали потенциал для снижения в течение 2010 года. «Особенно сильно они снижались во второй половине 2010 года, когда банки активно конкурировали за счет ценового предложения. В связи с увеличением количества игроков на рынке ипотечного кредитования и ростом амбиций банков по привлечению клиентов возможно некоторое незначительное снижение процентных ставок в текущем году»,— считает она.

По словам Светланы Суриной, финансовый кризис 2008 года во многом ужесточил подходы банков к оценке рисков по различным категориям заемщиков, в том числе, относящихся к subprime. «Однако стимулирование привлечения целевых клиентских сегментов банками за счет ценового предложения не всегда является наиболее эффективным, так как если не брать во внимание недополучение дохода, данная мера, скорее, подходит для наращивания объемов кредитования, а не для ориентации на целевых клиентов»,— резюмирует Сурина.

Консалтинговая компания "SV Development"