РОССИЯ, 4 апр. - SV Development. Сегодня большинство экспертов столичного рынка недвижимости признает выход жилья из состояния кризисного шока – уровень спроса уже приближается к докризисному, а темпы роста квадратных метров радуют только владельцев квартир и домов.

До конца текущего года стоимость «квадратов» вырастет на 12-16% в зависимости от категории жилья, утверждают эксперты, а об «экономных» ценах придется забыть.

Рынок жилья вышел на новый трэнд - роста цен, говорят опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью эксперты. Относительная стабилизация доходов, снижение ипотечных ставок и сошедшие на нет ожидания снижения стоимости квадратных метров сделали свое дело - цены пошли вверх. Динамика цен на столичное жилье продолжает набирать обороты, причем, вне зависимости от «класса» домов. Немного ниже темпы только на современный монолит-кирпичные дома, что говорит о периоде стабилизации цен, как утверждают «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), отмечая, что когда «рынок разгоняется, напротив, самые недорогие сегменты по темпам роста опережают остальное жилье».

По итогам марта лидерами роста цен по округам Москвы стали ЮВО, СВАО, ЮЗАО, ЗАО и САО.

Среди районов лидерами по приросту стоимости жилья в марте оказались Бибирево, Теплый Стан, Щелковская, Беляево, Коньково, Черкизовская, Коломенская, Сухареквская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская. Аутсайдерами эксперты называют сегодня Проспект Вернадского, Кунцевскую, Таганскую, Курскую, Тверскую, Южную, Чертановскую, Семеновскую, Партизанскую, Рижскую, Алексеевскую, Войковскую, Алтуфьево.

«Количество новых поступивших на продажу объектов в первом квартале года составило 13% от общего числа предложений, - говорят в компании Эванс. - Пик поступлений пришелся на вторую часть февраля и март. При этом основная часть новых квартир находится в центральной части столицы и в районе Кутузовского проспекта. Доля 3-комнатных квартир составляет около 37%, 2- и 4-комнатных – по 25%, число 5-комнатных и больше – 13%. Объектов на первичном рынке – 28%, на вторичном – 72%».

Самым дорогим предложением в базе EVANS является 3-уровневая квартира площадью 700 метров с отдельным выходом на крышу в новом доме на Тверской улице стоимостью 20,5 млн долларов.

«Сегодня рано все-таки говорить о том, что цены «скачут» вверх, - подчеркивает гендиректор московской риэлторской компании Андрей Никольский. – Все-таки мы говорим о выходе из кризиса, окончании периода стабилизации и начале роста, а не о галопе цен. Его пока не будет, так как на рынке сегодня активны только реальные покупатели, а не инвестиционные закупщики.

На первых практически не влияют макроэкономические показатели, то есть цены на жилье не «накручиваются» за счет роста стоимости нефти-золота-стали. Против повышения цен играют низкие доходы большинства тех, кто как раз нуждается, но не может позволить себе купить жилье. Вот этот баланс и есть сегодняшнее соотношение спроса и предложения, в котором постепенно побеждает спрос. Это сказывается на умеренном, но в тоже время поступательном и стабильном росте немного выше темпов инфляции».

«В ближайшем году прибавить в стоимости может в основном только сегмент недорогого, но качественного современного жилья эконом-класса, а также стоимость аренды, - говорят аналитики «Индикаторов». - Другие сегменты жилья, в частности, бизнес-класс, элитные квартиры, загородные дома и таунхаусы, скорее всего, останутся при своих».

Однако, по статистике, жилье в марте показало наибольший рост за все послекризисное время. Так, 1-комнатные квартиры подорожали на 1,5% до 4,66 тыс. долларов за метр, 2-комнатные – на 1,7% до 4,61 тыс., 3-комнатные – на 1,5% до 4,5 тыс., многокомнатные – на 1,7% до 4,83 тыс. долларов за «квадрат».

«Принимая во внимание взятый московским правительством с начала этого года курс на снижение объемов строительства в столице до 2-2,5 млн квадратных метров жилья в год, и нынешние темпы спроса, то можно прогнозировать, что жилья в Москве с каждым годом будет меньше, а значит, цены будут неизбежно больше», - считает директор стройкомпании «О.С.Г.» Геннадий Теребков.

По оценке «Миэль-Новостройки», сокращение объема предложения первичного рынка в Москве по итогам 2011 года может составить 30-40%.

Согласно статистике портала Apartment.ru, только за последнюю неделю марта больше всего квартиры дорожали на Комсомольской и в районе ВДНХ: в долларах +5,6% (6,17 тыс. долларов за «квадрат») и 5,5% (5,34 тыс. долларов), а в национальной валюте на три процента соответственно, до 163 тыс. рублей.

Портал Rway.ru указывает такие цифры: за прошедший месяц недвижимость Москвы увеличилась в цене на 0,53%, до 6,2 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях за месяц жилье скинуло 2%, составив в среднем 179 тыс. рублей.

«У всех компаний своя методика подсчета стоимости жилья, - отмечает представитель компании «Аудит-ЖилСервис» Ольга Артамонова. – Кто-то учитывает элитный сегмент, и тогда средняя цена становится намного выше среднерыночной, а многие делают расчеты без внимания самого дорогого сегмента, и тогда цифры ниже. Важно другое – растет спрос, значит, цены будут ему следовать, то опережая, то замедляясь. Усредненный расчет может быть такой – 5-6% в квартал или порядка 13-18% в год. Примерно такой же порядок сохранится и в 2012 году. Причем, тренд роста стоимости может вырасти, что обычно бывает на рынке жилья в выборный год».

«Основополагающими факторами для покупателей при выборе квартир являлись близость к центру, либо к западным районам столицы, расположение квартир в отремонтированных дореволюционных или новых элитных домах, как правило, с парковками, удачная планировка и хорошая отделка объектов, - говорят ВЗГЛЯД-Недвижимости эксперты компании Эванс. - Также приобретатели обращали внимание на наличие парков, детских садов и престижных школ рядом с домом. По ценовым предпочтениям около 41% обратившихся планировали купить квартиру стоимостью до 450 тыс. долларов, 27% - до 1 млн, 32% - выше 1 млн долларов.

«Сегмент недорогой недвижимости имеет все шансы получить дополнительную активизацию во второй половине 2011 года и первой половине 2012 года, прибавив в цене 10 - 20%, что выведет его на докризисный уровень», - считает руководитель «Индикаторов» Олег Репченко. При этом аналитик отмечает и прогнозирует «разнонаправленность» будущих тенденций, что связано с разницей в уровне доходоа категорий граждан.

«Рост цен на нефть дает возможность оживать российской экономике. Но кому именно? Некоторым нефтяникам, кому остаются крохи, не отобранные с помощью налогов, некоторым чиновникам, «сидящим на трубе», банкирам; и, наконец, позволяет государству реализовывать ряд заявленных социальных программ. Все остальные получают рост цен на бензин, рост цен на продукты, на коммунальные услуги, на лекарства. Соответственно, у населения становится меньше накоплений, меньше возможностей обслуживания ипотечных кредитов. Поэтому уменьшается платежеспособный спрос на предметы роскоши и дорогое жилье. Зато спрос на недорогое жилье будет возрастать».

Показатель будущего рынка купли-продажи жилья – это аренда. Впервые с докризисного времени она уверенно дорожает третий месяц подряд. По данным компании «Азбука жилья», средняя арендная плата в Москве составляет сегодня 70,3 тыс. рублей в месяц. Однокомнатные квартиры в среднем предлагались за 29,1 тыс. рублей, 2-комнатные - за 47,5 тыс., 3-комнатные - за 78,2 тысячи. В Подмосковье средняя ставка аренды в марте равна 25,8 тыс. рублей. 1-комнатные квартиры предлагаются за 19,1 тыс. рублей, 2-комнатные - за 25 тыс., 3-комнатные - за 34,9 тыс. рублей.

На сегодняшний день самым дорогим предложением в аренду с ежемесячной арендной ставкой 50 тыс. долларов является квартира площадью 400 метров, с 4 санузлами, огромной кухней, сауной, джакузи, камином, различными подсобными помещениями и гардеробными комнатами на Сретенском бульваре. Цена обусловлена тем, что интерьером квартиры (в том числе созданием мебели) занималась сама Донателла Версаче. Одна из комнат оборудована под небольшой косметический салон.

Столичные риэлторы отмечают, что за январь-март показатель спроса вырос на 10%, а в Подмосковье - на 5%. Согласно обзору, объем предложения жилья в столице по сравнению с февралем снизился на 9,4%. В Московской области, наоборот, возрос на 5%.

Консалтинговая компания "SV Development"