РОССИЯ, 4 апр. - SV Development. Тенденции, возникшие в загородном сегменте в конце прошлого года, продолжают развиваться: потребительская активность растет, количество сделок увеличивается.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в феврале отмечено серьезное повышение спроса не только на эконом-, но и на бизнес-класс.

Предложение

По данным IntermrakSavills количество загородных проектов бизнес-категории с начала года осталось прежним - 120 единиц. Комплексов премиум-класса насчитывается столько же, но это на 8% больше январского показателя. Структура предложения в сегменте дальних дач (не ближе 60 км от Москвы) существенно не изменилась: участки без подряда (УБП), с подрядом (УСП) либо готовые дома, говорит генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. Однако в последнее время наблюдается уменьшение доли УБП и рост числа УСП. Стандартный объект экономкласса - дом площадью 120-150 кв. м на участке 10-15 соток, бизнес-класса - дом площадью 250-500 кв. м на 15-25 сотках.

«С января количество продаваемых объектов не изменилось. Однако поскольку весной загородный рынок оживает, мы не исключаем вероятности появления новых предложений», - отмечает Ю. Севериненко. Как правило, весна - самое популярное время для приобретения дачи, соглашается исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов. Поэтому февраль и март - традиционная пора активного выхода новых поселков в преддверии роста спроса.

Однако, полагают эксперты, в этом году новых комплексов появится мало, дома будут скупаться почти сразу. Причина - отложенный спрос и прошлогодняя жара. «В 2011-м положительные изменения в макроэкономике должны дойти и до загородного рынка, который еще более инертен, чем городской, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. - Росту количества сделок поспособствует психологический фактор: измученные прошлым летом жарой и смогом москвичи будут стремиться заранее подыскать убежище на природе».

Генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов ожидает массового заселения поселков без подряда: «Активный выход на рынок новых комплексов начался в 2009 году. Полное оформление всех документов и строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры занимает максимум полтора-два года. Так что в 2011-м первые комплексы будут завершены и смогут принять новоселов». Рост количества новых проектов в этом году ожидается минимальный. В начале 2010-го по области насчитывалось 120-130 поселков с УБП, сейчас их 180-210, а к концу года их будет максимум 220-240, считает И. Сапунов.

В свою очередь аналитики «Земер» сообщают: «Особенности девелоперского бизнеса обусловливают массовый выход новых проектов весной, в марте-апреле. Судя по сообщениям застройщиков и землевладельцев, в ближайшее время их появится около 10-15 в Подмосковье и на границах смежных областей (Тульской, Тверской, Владимирской, Смоленской)». Следствием станет обострение конкуренции, что приведет к продолжению снижения средних цен на УБП.

С другой стороны, многие игроки рынка говорят о возврате к докризисному подходу, когда львиную долю предложения составляли концептуальные поселки с подрядом. Профессионалы признают, что пик популярности УБП пройден в 2010 году; предложение превышает спрос, а наиболее ликвидные проекты реализованы практически полностью. В 2011-м продолжится отток покупателей в сегмент участков с подрядом, на рынке поселков без подряда продолжится вымывание ликвидных объектов и, соответственно, снижение цен, подчеркивают в «Земер».

Спрос

Покупатели все еще находятся под влиянием кризиса: основная часть сделок приходится на УБП как наиболее дешевый продукт. Однако по мере стабилизации ситуации в экономике спрос смещается в сторону участков с подрядом и с готовыми домами. «Клиенты проявляют интерес к уже готовым поселкам, что, безусловно, сказывается на ценах», - рассказывает Ю. Севериненко.

Спрос на готовые дома и участки с подрядом подтверждает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: «Однако пока мы пожинаем плоды кризиса: подобных предложений на рынке не так много, как хотелось бы». Впрочем, Ю. Севериненко не согласна: она уверена, что спрос и предложение находятся в равновесии. Коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко объясняет рост покупательской активности привлекательностью поселков по соотношению «цена-качество».

Положительной тенденцией можно назвать тот факт, что клиенты экономкласса стали более требовательны к инфраструктуре и организации поселка в целом. Расстояние от МКАД уже не имеет столь большого значения, отмечают специалисты «Интегра». Причем спрос сместился в сторону поселков с подрядом. Можно сделать вывод, что люди хотят получить более качественный продукт и готовы платить. По мнению экспертов МИЭЛЬ, экономкласс «дремлет» в ожидании весеннего всплеска.

«Поскольку в прошлом году не было традиционного осеннего оживления, можно говорить о формировании отложенного спроса, который, как мы надеемся, будет реализован в мае-июне», - говорит В. Яхонтов. Аналитики IntermarkSavills фиксируют повышение спроса на бизнес- и премиум-класс - 7% и 20% соответственно. В МИЭЛЬ также отметили в феврале заметное оживление интереса к сегменту de luxe (эксперты связывают это с выплатой бонусов сотрудникам крупных компаний). Увеличилось количество просмотров и заявок, что в итоге приведет к росту покупок. В основном эта тенденция заметна в сегменте участков без подряда: их изучают особенно активно. Пока количество сделок по УБП находится на уровне ноября-декабря, но перспективы есть. «Формируется новая волна весеннего спроса, который явно будет выше осеннего», - полагает Ю. Севериненко.

Участки без подряда

В течение 2010 года данный формат несколько сдал позиции по сравнению с 2009-м: число таких предложений в структуре загородного рынка экономкласса снизился с 80 до 75%. Однако в сегменте дальних дач УБП по-прежнему не только лидируют, но и приобретаются наиболее активно - в силу невысокой цены и возможности постепенного финансирования строительства. Эксперты согласны, что доля данного сегмента будет сокращаться, как и цены, однако низкая стоимость еще некоторое время останется главным аргументом в пользу подобного выбора.

Так, Ю. Севериненко предполагает, что количество УБП продолжит уменьшаться, но в сегменте дальних дач этот формат, скорее всего, сохранится, поскольку существует категория людей, для которых приоритетом при выборе является объем первоначальных вложений. Д. Городов также отмечает отток покупателей: «Идет явное смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и с готовыми домами.

Даже в поселках не самого нижнего ценового сегмента прошлой зимой основное внимание было направлено на УБП. В декабре-2009 - январе-2010 участки с подрядом были готовы рассматривать менее 20% звонивших. В нынешнем январе все происходило практически с точностью до наоборот: участками без подряда интересовался только каждый четвертый». Кроме того, в начале года был зафиксирован рост интереса к готовым домам - примерно на 50% по отношению в IV кварталу 2010 года (спрос на УСП увеличился на 25-30%).

«Тем, кто прежде всего ищет возможность сэкономить, подойдут УБП - они значительно дешевле, за сумму от 1 млн руб. можно подобрать вполне приличный объект», - уверен О. Репченко. Однако в этом сегменте весьма велик риск нарваться на недобросовестного девелопера, который «забудет» построить обещанные коммуникации, предупреждает эксперт. Да и стройка у соседей может затянуться …

Цены

Рост спроса, снижение предложения и дисбаланс этих показателей сильно влияют на цены - во многих поселках весной ожидается рост. Предпосылки к тому замечены в феврале. По данным компании «ЗемАктив», спрос вполне может оказаться сопоставимым с докризисным, поэтому достаточно уверенно можно прогнозировать в апреле-мае удорожание дальних дач в среднем на 5-7%. По словам В. Яхонтова, около 30% контрагентов уже заявили об увеличении стоимости объектов на 3-5% весной.

При этом скидки станут редкостью: по данным специалистов Uniparx Service, доля поселков, где будут действовать дисконтные программы, не превысит 20-30%. «Необходимость в стимулирующих акциях просто отпадает - с началом весны продажи резко пошли вверх», - объясняет коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко.

Вместе с тем участки без подряда дешевеют, констатируют эксперты. По данным ИНКОМ, в декабре 2010 года коррекция составила 13%, к февралю средняя стоимость предложения зафиксирована на уровне 6,5 млн руб. Средняя площадь участков - 10 соток. В 115 км от Москвы по Новорижскому шоссе в настоящее время сотку можно приобрести за 12,5 тыс. руб. По данным экспертов, наиболее дешевые предложения встречаются по Горьковскому направлению - 1,3 млн руб. за объект.

Наиболее дорогие варианты, как и раньше, представлены на Рублевке: около 50,7 млн за участок. О снижении цен на УБП говорят и специалисты «Земер»: среднерыночная стоимость сотки достигла минимального показателя за весь период наблюдений (с 2009 года): 260 186 руб. по итогам февраля во всех анализируемых поселках. Коррекция связана с появлением недорогих предложений (как правило, удаленных от МКАД) и параллельно - с вымыванием дорогих ликвидных объектов.

По данным аналитического центра корпорации ИНКОМ, средняя цена загородного объекта с начала года осталась практически неизменной - 14,7 млн руб. Значительный рост коснулся исключительно квартир в загородных многоквартирных домах: в конце зимы их стоимость выросла на 14% и к началу марта составила 10,6 млн руб. Коттеджи демонстрируют стабильность: к началу марта на первичном рынке они стоили 32,8 млн руб. Средняя цена дома экономкатегории - 10,5 млн, бизнес-класса - 22 млн, premium и de luxe - 34,4 и 97 млн. Таунхаусы также почти не подорожали - 14,9 млн руб.

По данным InternarkSavills, бизнес-класс с начала года показал коррекцию на 3,2% - до $3,82 тыс. за кв. м в коттеджах и $3,15 тыс. в таунхаусах, средний бюджет составил $3,6 тыс. и $2,845 тыс. соответственно. Ситуация сейчас благоприятна для приобретения загородной недвижимости, добавляет О. Репченко. Цены стабильны, поэтому есть время как следует изучить объекты, и главное - в отличие от городского рынка на загородном есть из чего выбирать, по сравнению с докризисными временами предложение даже увеличилось и стало более разнообразным.

Прогнозы

Эксперты уверены, что загородка будет дорожать. И. Сапунов отмечает, что сроки межевания земли, строительства дорог, заборов, детских и спортивных площадок, а также подведения коммуникаций влияют на темпы роста капитализации поселка. Логично, что все это отражается и на стоимости участков. Там, где перечисленные процессы не затягиваются, земля вырастет в цене на 15-30%. Если же подведение коммуникаций и создание инфраструктуры ведется медленно или не ведется вообще, подорожания ожидать не стоит. Д. Гордов также дает на весну благоприятный прогноз: «Мы ожидаем традиционного сезонного повышения спроса, пик которого приходится на апрель-май».

Специалисты «Земер» говорят, что в первом полугодии наиболее вероятно углубление тренда снижения цен на УБП благодаря смещению спроса и, как следствие, девелоперской активности в сторону поселков с подрядом. В структуре предложения будет расти доля неудачных, проблемных, недоработанных и невостребованных проектов, тогда как успешные будут реализованы полностью и достаточно дорого. Продолжится увеличение количества поселков с подрядом, формирование качественно нового сегмента данного рынка с учетом докризисного, кризисного и посткризисного опыта девелоперов. Кроме этого, эксперты уверены, что в первом полугодии сотрется грань между традиционно престижными и непрестижными направлениями.

Консалтинговая компания "SV Development"