РОССИЯ, 1 апр. - SV Development. Расцвет бизнеса рантье в столице наступит, когда ставки по ипотеке станут сопоставимыми с доходностью от аренды. А пока покупка недвижимости с целью получения постоянного дохода в Европе гораздо выгоднее, чем в Москве.

В последнее время все больше наших соотечественников, оправившись после кризиса и усвоив урок, что не все финансовые инструменты оказались надежными, присматриваются к недвижимости как к инструменту получения стабильной прибыли от сдачи в аренду. Бизнес рантье был привлекательным до кризиса, сегодня он стал не только привлекательным, а более-менее стабильным. Но так уж привлекателен сегодня такой бизнес на рынке недвижимости столицы?

Рантье «поневоле»

Сейчас в России мало распространена практика приобретения жилья для его последующей сдачи в аренду. Кто же такие современные российские рантье: профессионалы или случайные люди в бизнесе?

Среди собственников встречаются и те и другие, но в общей массе люди сдают жилье фактически вынужденно, по жизненным обстоятельствам. Среди современных раньте большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать это жилье по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира. «С целью заработать, жилье сдают те, кто купил недвижимость сейчас, а реальное ее использование откладывается на длительный срок. Например, родители приобрели «однушку» для своего сына, которому сейчас только 10 лет. Переехать туда он сможет, скорее всего, не ранее чем через 7-8 лет», - приводит пример руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Среди тех, кто сегодня называет себя частным инвестором, по словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, есть в том числе люди, которые обладают очень небольшим стартовым капиталом 4-10 млн рублей. Для них покупка дополнительной квартиры - единственно возможный способ вложить свои деньги для получения дохода от сдачи в аренду, считает она.

Тем не менее, по словам управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, есть и те, для которых это основной бизнес, они имеют в собственности в среднем от 5 до 15 объектов и более, это могут быть как квартиры, так и загородные дома и коммерческая недвижимость (своеобразная диверсификация активов).

По оценке компании IntermarkSavills, как правило, современные рантье в России это люди, которые имеют «лишнюю» квартиру, таких примерно 75%. Порядка 5% в последние несколько лет не нуждаются в квартире, так как решили жить за городом. Около 10% - это семьи, которые переехали на продолжительное время в другой город или страну. И только оставшиеся 10% являются «профессиональными» рантье, считает директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач.

Национальные особенности

В отличие от зарубежных, наши рантье, как правило, приобретают квартиры не только с чисто инвестиционной мотивацией. Сдача в аренду, чаще всего, рассматривается как временное использование недвижимости. «В дальнейшем квартиру предполагается либо продать, либо использовать для проживания детей или родителей. Для зарубежных рантье важны только показатели доходности. Жить в инвестиционной квартире покупатель, как правило, не собирается», - отмечает Г.Ткач.

Принципиальное отличие наших и западный рантье, по оценке риэлторов, заключается в том, что в России агентства в секторе аренды работают от клиента, а не от собственника, и за услугу платит арендатор, на Западе – наоборот.

Вторая особенность российских раньте, по оценке экспертов, заключается в том, что они действуют, как правило, самостоятельно. На Западе же работают специальные управляющие компании. Арендодатель гарантировано получает указанный в договоре ежемесячный доход, при этом он избавляет себя от большого количества проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации квартиры или дома.

Инфляция и ставки по ипотеки мешают рантье

Бизнес рантье связан с относительно невысокой доходностью и долгими сроками окупаемости. «Популярность бизнеса вследствие этого будет оставаться ниже, чем популярность инвестиций для целей перепродажи. Тем не менее, арендный бизнес приносит стабильный и в целом прогнозируемый доход, поэтому данный сегмент будет сохранять свои позиции», - считает Т.Сайфутдинов.

Средние показатели дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости в Москве, по оценкам риэлторов, составляют порядка 5%. «В «жирный» докризисный 2008 год, доходность в процентах, к рыночной стоимости квартиры на тот момент, была еще ниже. Эти доходы можно считать сопоставимым с доходами по банковским депозитам», - говорит М. Жукова.

По мнению специалиста, доходность от аренды может быть немного выше средних показателей по рынку, если объектом правильно управлять. Следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и использованию квартиры по назначению и т.п., рекомендуют брокеры.

Тем не менее, арендный бизнес выгоден и сейчас. К примеру, в Лондоне доходность от аренды квартиры в 3-4% считается высокой, комментирует Г. Ткач. Другое дело, что наша доходность существенно ниже инфляции в России и ставок по ипотеке, поясняет она.

«Расцвет данного бизнеса в российской столице может наступить только после того, как ставки по ипотеке станут сопоставимыми с доходностью от аренды. После этого, можно прогнозировать настоящий бум инвестиционных покупок в Москве»,- прогнозирует Г. Ткач.

По прогнозу М. Жуковой, спрос на аренду, особенно в Москве и других городах-миллионниках, в обозримом будущем будет оставаться на высоким уровне. Жилищная проблема в России всегда была актуальной и решение для нее пока не найдено. Ипотека для российских граждан - дорогое удовольствие, это связано и рисками банков и с высоким уровнем инфляции, дефицитом жилья, достаточной молодостью рынка ипотечного кредитования, поясняет эксперт.

«Если государство или частные инвесторы все-таки приступят к реализации программы массового строительства доходных домов, которые перейдут в управление профессиональных компаний, арендный бизнес приобретет «европейские» черты», - считает она.

В качестве реального примера риэлторы компании «Инком-Недвижимость» подсчитали, сколько может составить прибыль от вложения в московскую недвижимость. Допустим, покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке жилья в Москве за 5,4 млн руб. (например, «однушку» площадью 38,4 кв. метров в панельном доме рядом с метро Отрадное). Для того, чтобы квартира стала привлекательной для потенциальных нанимателей, необходимо сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники (затраты до 600 тыс. рублей). Итак, у нас в собственности квартира, вложения в которую в общей сложности составили 6 млн рублей. В том случае, если ее только сдавать в аренду (средняя стоимость аренды подобного объекта – 26 тыс. руб. в месяц), доходность составит 6,6% или ориентировочно 357,2 тыс. руб. В случае ее продажи через год доходность составит 8,6% или 517,1 тыс. руб. Если эту квартиру приобрести, сдавать на протяжении года, а затем продать, доходность получается максимальной - 14,6% или 874,3 тыс. руб.

В России для того, чтобы не остаться в убытке в случае покупки квартиры с целью ее последующей сдачи в аренду, необходимо иметь практически полную сумму денежных средств на приобретение жилья. «Если вы решите воспользоваться ипотечными продуктами, к сожалению, арендная плата не сможет покрыть ежемесячные платежи», - сетует Г.Киселева.

Доходная Европа

В Европе указанный вид инвестиций по-прежнему является чрезвычайно популярным, так как гарантирует получение стабильного пассивного дохода, размер которого значительно выше, чем средний процент по банковскому депозиту.

Именно низкие ставки по ипотеке в зарубежных банках (от 3%) в комбинации с кредитом в 70-80% позволяют не только существенно увеличить доход на вложенный капитал, но и достичь таких показателей доходности, которые в обозримом будущем не будут достижимы для российской недвижимости, рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Таким образом, вложенные средства активно работают и не требуют дополнительных сторонних вложений в дальнейшем. «Ежемесячный доход позволяет обслуживать приобретенное здание, полностью покрывать ипотеку и проценты, оплачивать услуги управляющей компании и иметь финансовый запас. При условии использования заемных средств, доходность некоторых объектов может достигать 20-24% годовых на вложенный капитал», - комментирует Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости Century21 Beverlywood. В России же ставки ипотечных кредитов не позволяют применить схему повышения рентабельности инвестиций в недвижимость, широко развитую в западных странах, поясняет С. Зингель.

Причина устойчивого интереса россиян к инвестициям в недвижимость европейских стран в возможности получения стабильного дохода от сдачи в аренду от 4 до 8% (в зависимости от типа недвижимости и страны), получение ипотеки под приобретаемый объект недвижимости в размере 70-80% по ставке 3-4%, а также перспективы стабильного роста стоимости недвижимости на 2-5% ежегодно.

В середине 2010 года, когда московский и региональный рынок вторичной недвижимости оживился после кризиса, наметилась тенденция продажи россиянами «лишних» квартир с целью инвестиций в других странах. По оценкам Gordon Rock, порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях, до 50% российских инвесторов в доходную недвижимость за рубежом – это те, кто успешно продал московскую или российскую недвижимость.

Лидирующие позиции по спросу у российских инвесторов и в 2011 году продолжат занимать страны «старой» Европы: Германия, Англия, Франция, считают эксперты. Хотя интересные предложения есть и на Кипре, в Турции, Болгарии, Египте, Тайланде. Также разнообразием предложений с высоким уровнем доходности славятся Карибские страны.

Если говорить о россиянине, инвестирующем в зарубежную жилую недвижимость, то, по статистике Gordon Rock, портрет таков: 5% - возраст до 30 лет, 25% - 30-40 лет, 50% - 40-50 лет, 20% - выше 50 лет; собственник бизнеса или высоко-оплачиваемый наемный сотрудник; 40% жители Москвы, 10% - С.-Петербурга, 25% - жители остальных городов-миллионников, 25% - регионы; 90% заинтересованы в ипотеке за рубежом, 10% не заинтересованы; 70% заинтересованы в инвестициях в «консервативную» Европу (Англия, Франция, Германия и т.д.), 20% - в страны Южной и Восточной Европы, 10% - вне Европы (Америка, Азия).

По данным Gordon Rock, рейтинг доходности по инвестициям в недвижимость с гарантированным доходом по странам (% годовых, max): Англия – 8%; Египет – 8%; Турция – 7%; Кипр – 6%; Франция – 4%.

«Германия, в особенности Берлин, имеют наивысший показатель доходности нетто по Европе, а именно 7,5-10% (для сравнения в Испании брутто дохода по аренде составит 6%, в Италии 6,5-7,2%), - говорит Юлия Кайнова. - Общая статистика по Германии показывает, что 58% населения живет в арендованном жилье. Этот же показатель по крупным городам достигает 75-80%. Недаром Германию называют «страной аренды».

По оценке Century21 Beverlywood, даже «однушка» без ремонта в пешей доступности от крайних станций метро в Москве стоит 4 млн 200 – 4 млн 500 тыс. руб. (109 тыс. евро). Если ее сдать в долгосрочную аренду, то в лучшем случае она будет приносить собственнику 20 тыс. руб. в месяц, что составляет 5,3% годовых брутто дохода.

Продав свое московское «счастье», в столице Германии, Берлине, можно купить квартиру в хорошем районе стоимостью 70 тыс. евро, при этом на счете еще останутся средства. «Квартира в Берлине часто продается с арендатором, так как 80% населения Берлина живет в съемном жилье – комментирует Ю.Кайнова. - Таким образом, немецкая недвижимость будет приносить 400 евро нетто дохода в месяц, что составит за год 6,9% дохода. При этом все заботы по сбору арендной платы и любые коммунальные и прочие вопросы будет решать управляющая компания».

Оптимальным для российских инвесторов вариантом является не приобретение «одиночных» квартир, а инвестиции в доходные апартаменты в жилых комплексах, находящихся под управлением, считает С. Зингель.

Владелец дорогой квартиры в Москве, например, «двушки» в жилом комплексе «Золотые Ключи» (стоит $900 тыс. или 692 307 евро и сдается в аренду за $4000 в месяц, что составляет 5,3% брутто дохода годовых) может купить доходный дом в Берлине, а на оставшиеся приобрести еще две квартиры. Доходный дом за 500 тыс. евро приносит 45 тыс. евро годового нетто дохода, что составляет 9% годовых.

Таким образом, даже без привлечения ипотеки, которая, кстати, в Берлине дается под 3,5-4,5% годовых, покупка недвижимости с целью получения постоянного дохода гораздо выгоднее, чем в Москве, заключает Ю. Кайнова.

Консалтинговая компания "SV Development"