РОССИЯ, 31 мар. - SV Development. В 2011 году на рынке новостроек Московского региона количество сделок стремится к показателям 2004 года, который может считаться «эталонным» для России. Доля ипотечных сделок сейчас находится на уровне 35-40%, а по мнению экспертов, может достичь к концу года 80-85%.

Львиная доля сделок совершается в Подмосковье, которое серьезно теснит столицу с рынка новостроек. Почему это происходит и куда «вырулит» эта тенденция – об этом говорят аналитики недвижимости московского региона.

Столица или пригород? – этот вопрос становится все более актуальным на фоне роста спроса и разницы цен. Более 80% сделок всего московского региона стало свершаться с конца 2010 года в Подмосковье. Рост цен в находится в пределах 5-10% в год, а на будущий, 2012 год, аналитики прогнозируют темпы до 20. По прогнозам «Миэль-Новостройки», количество сделок по итогам текущего года будет сопоставимо с показателями 2010 года. Стоит отметить, что объем сделок за прошлый год (85,6 тыс.) превысил показатели предыдущих 6 лет, больше сделок было только в 2004 году - (86, 3 тысячи).

При этом эксперты говорят о том, что на первичном рынке Москвы и Московской области в этом году еще более четко проявились разнонаправленные тенденции. Проанализируем «плюсы» и «минусы» покупки квартиры в Москве и области. Во-первых, речь идет о сокращении объемов ввода жилья в столице. По итогам 2010 года в столице было введено 1,77 млн «квадратов» вместо запланированных 3,1 млн. Сокращение очень существенное - на 35%. В нынешнем году власти намерены построить порядка 2 млн квадратных метров.

Вторая тенденция – рост среднего уровня цен. Сегодня средняя стоимость новостроечного «квадрата» составляет 196,3 тыс. рублей. Это более чем на 17% выше показателей годичной давности. «Фактически, можно говорить о полном восстановлении докризисных ценовых показателей, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор столичного риэлторского бюро Артем Ванин. – Хотя есть много информации о том, что спрос стоит на месте и многие потенциальные покупатели «ждут», на самом деле, давно никто не ждет какого-то нового падения жилья. Все упирается в наличие финансов. С заработками плохо – это факт. Но снижаются цены на ипотеку, и это отлично «разгоняет» цены».

В Московской области объем ввода жилья по итогам прошлого года составил 7,7 млн квадратных метров, сообщает в своем исследовании «Миэль-Новостройки». В этом году ожидается чуть меньше – около 6,7 млн, т.е. на 15% ниже докризисного периода. Но при этом объем предложения в несколько раз превышает столичные показатели. Это стало причиной снижения среднего уровня цен на новостройки. Сегодня в среднем «квадрат» стоит 59,7 тыс. рублей.

Согласно данным аналитиков компании, сегодня наблюдается дальнейшее смещение спроса из столицы в Подмосковье. Это подтверждает статистика сделок - 81% всех сделок московского региона совершается в Подмосковье и только 19% - в столице. На фоне этого происходит активное развитие рынка новостроек в населенных пунктах, расположенных в «ближнем радиусе» (5 км от МКАД), набирает обороты тенденция развития и укрупнения небольших населенных пунктов.

Что касается спроса по категориям жилья, то в Москве основная доля сделок (65%) приходится на 2-х и 3-комнатные квартиры. В Подмосковье наибольшим спросом пользуются однокомнатные и 2-комнатные квартиры (84%).

«Это объясняется тем, что многие рассматривают сегодня Подмосковье в качестве некоего временного жилья, - комментирует статистику гендиректор «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Это выгодно и дешево, конечно, по меркам Москвы и в сравнении с «замкадьем». Сегодня столица и область различаются в цене в 3 с лишним раза – это гигантская разница. Конечно, покупатель квартиры в области не должен и не ждет столичного комфорта и готов мириться с тратой 2-3 часов ежедневно на дорогу».

«Спрос определяется уровнем доходов, а сегодняшнее состояние рынка можно охарактеризовать, как «преддверие нового старта цен», - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор строительной компании «Эверест-Ресурс» Никита Рогачев. – Есть «накопленное ожидание» падения, когда многие верили в более сильное и более длительное «проседание» цен на квартиры. Оно сегодня и начинает «выстреливать» - период стагнации подходит к концу, а за ним неизбежен новый рост. Поэтому те, кто имеет деньги на Подмосковье, идут туда, не решаясь больше ждать».

Как отмечают в своем исследовании рынка жилья эксперты «Миэль», в градации по схеме оплаты большинство клиентов привлекают ипотечный кредит или пользуются рассрочкой платежа (29% и 34%, соответственно) и только 37% клиентов готовы к 100% оплате. В текущем году, за счет продолжающегося смягчения условий ипотечного кредитования, доля ипотечных сделок, по прогнозам аналитиков, будет как минимум на уровне 35-40% от общего числа сделок.

На рынке новостроек населенных пунктов Подмосковья в 5-30 км от МКАД средний уровень цен в монолитно-кирпичных домах сопоставим со стоимостью панельного жилья.

По данным «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU), в Москве средняя стоимость метра в монолитно-кирпичных новостройках на 30% выше, чем в панельных объектах, а разница в стоимости квартир еще больше, т.к. площади квартир в монолитно-кирпичных домах существенно превышают размеры панельного жилья.

Примечательно, что в 5-30 км от МКАД число новостроек типовых серий практически не изменилось по сравнению с началом года (128 против 126 объектов). Для сравнения: в столице объем предложения панельного жилья за тот же период вырос на треть (с 29 до 38 домов), а в ближнем Подмосковье – на 11% (с 98 до 109 объектов).

По мнению специалистов www.irn.ru, основной причиной отсутствия роста предложения панельных новостроек в Подмосковье средней удаленности является то, что сюда «не спешат» крупные столичные домостроительные комбинаты, возводящие типовое жилье. Кроме того, монолитно-кирпичное жилье, строящееся в 5-30 км от МКАД, по площади и стоимости квартир нередко сопоставимо с панельным. Другими словами, доля экономичного жилья в Подмосковье средней удаленности существенно выше, чем в ближнем Подмосковье и тем более в Москве. Главная причина, как считают «Индикаторы», состоит в том, что по мере удаления от Москвы спрос на квартиры бизнес-класса снижается, а на экономичное жилье – растет.

В конце прошлого года самой дорогой монолитно-кирпичной новостройкой Подмосковья средней удаленности был готовый дом в Одинцово, где цена метра была в диапазоне 92-100 тыс. рублей. Среди панельных объектов по цене лидировал дом серии П-44Т - 74-100 тыс. рублей за метр.

Пожалуй, следует отметить еще одну общую для Москвы и области тенденцию - повысившиеся требования покупателей к недвижимости. Именно это подвигает застройщиков продавать все больше квартир с отделкой, а не «в бетоне», как это практиковалось последние 10 лет. Требовательность к качеству ведет к диверсификации предложения и способствует появлению новых форматов жилья, таких как апартаменты, лофты, загородные малоэтажные комплексы. По мнению многих риэлторов, последние имеют наибольшие шансы стать «хитами» продаж благодаря комфорту, однородности социальной среды и, как правило, продуманной и хорошо оформленной придомовой территории.

Что касается лофтов, то они пока еще редки и дороги по сравнению с аналогичными предложениями в других странах. Так, в Европе средняя цена лофта ниже среднерыночной на 10-15%, в Москве - выше. По первым предложениям в экс-заводских помещениях средняя стоимость квадратного метра начинается от 9 тыс. долларов. Учитывая трудности перевода фабрик-заводов в категорию жилого помещения, стоимость такого экзотического жилья навряд ли у нас будут дешеветь, а спрос и предложения будут ограничиваться единицами.

Консалтинговая компания "SV Development"