РОССИЯ, 21 мар. - SV Development. Для решения «квартирного вопроса» государству необходимо добиться доступности жилья, то есть сделать возможным приобретение квартиры или дома семье со средними доходами. По данным опросов общественного мнения, в улучшении жилищных условий нуждаются 70% россиян. В столице ждут улучшений условий проживания почти 6 млн человек. Однако, соотношение доходов и цены «квадрата» вынуждает делать выбор только в пользу аренды или ипотеки. Что выгоднее?

Ипотека существенно подешевела за последних 2 года, однако, ставки и условия предоставления жилищных кредитов пока еще далеки от доступности для большинства нуждающихся в улучшении своих жилищных условий. Более того, банкам сегодня не выгодно снижать ставки, учитывая политику главного регулятора рынка - ЦБ РФ. Именно поэтому, несмотря на явные положительные сдвиги, желающих получить ипотеку не становится больше. С начала года увеличились суммы займов, но в количественном соотношении число заемщиков не увеличилось.

Эксперты портала intermarksavills.ru считают, что жить комфортно в Москве можно и не покупая недвижимость. Столичный рынок аренды за время с начала кризиса в 2008 году серьезно изменился, став более разнообразным и намного более доступным. По усредненным данным риэлторов Москвы, стоимость найма жилья сегодня ниже предкризисных показателей на 20-25%. Кроме того, заметно выросло количество квартир с отличной отделкой, мебелью и техникой, что еще 2-3 года назад предлагалось в качестве «опции».

Рассмотрим явные и скрытые «плюсы» и «минусы» двух возможностей. При этом отметим, что купить сегодня квартиру или дом могут не более 8-10% нуждающихся, как утверждают социологи. Второй момент - сегодня кредиты очень дороги, и эксперты говорят, что расходы на ипотеку и аренду становятся сопоставимыми. Главная сложность в получении банковского кредита состоит в том, что для ее получения необходимо сделать первоначальный взнос от 15-20%, иметь «белый» доход и владеть какой-либо недвижимостью в качестве залога под ипотеку (правда, такое требование постепенно перестает быть 100%-обязательным).

Для сравнения: в развитых странах ежемесячная аренда и взносы по ипотеке примерно равны. Так, в Германии оплата съемного жилья стандартной площади в 60 «квадратов» обходится в среднем в 450-550 евро в месяц. Взнос по кредиты стоит от 350 до 550 евро (4-5% годовых) в зависимости от срока ипотеки.

Второй пример - Великобритания. По данным портала по недвижимости Zoopla.co.uk, только в 13 из 50 городов страны аренда дешевле ипотеки.

В России сегодня арендные платежи лишь после половины срока кредита становятся сопоставимыми с ипотечными выплатами, однако на погашение тела долга их все ещё не хватает, подчеркивают эксперты.

Аренда освобождает от забот с ремонтом, покупкой мебели, возможность мобильного переезда в другой район. Аренда дает возможность жить комфортно в той квартире, которая полностью отвечает вашим требованиям – от района до вида из окна. Аренда не требует крупных единовременных финансовых вложений, особенно если учитывать то, что риэлторы перестали брать свой процент с арендатора, «переключив» этот платеж в размере одной ежемесячной платы на арендодателя. При подписании договора найма снимающий жилье платит вперед за первый месяц и оставляет наймодателю залог в размере одного месяца аренды.

Эксперты портала intermarksavills.ru приводят несколько характерных для посткризисного рынка аренды примеров. Например, купить квартиру на Тверской улице - это мечта даже очень состоятельных москвичей и гостей столицы. Но арендовать жилье здесь намного проще, дешевле и быстрее. Даже менеджер среднего звена может позволить себе аренду квартиры за 55 тыс. рублей (именно столько сегодня составляет стоимость аренды 2-комнатной квартиры на «главной улице» столицы). Стоимость продажи этой же квартиры составляет не менее 25 млн рублей. Взяв ипотеку, нужно иметь 8 млн рублей на первоначальный взнос и выплачивать каждый месяц в течение 20 лет порядка 220 тыс. рублей. То есть для кредита нужно иметь доход не менее 450 тыс. рублей в месяц, что соответствует доходу только топ-менеджера, да и то далеко не любого.

«Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 11-14% или более, но аналитики нашей компании прогнозируют на этот период стабилизацию цен или их незначительный рост (до 5% в год), - говорит директор IntermarkSavills Галина Ткач. - В разгар кризиса мы наблюдали снижение покупательской активности, связанное с ожиданием дальнейшего падения цен и достижения так называемого «ценового дна». В этот период клиенты делали уверенный выбор в сторону аренды. В текущих условиях, когда имеет место уникально низкая для России ставка рефинансирования (8%) в ближайшие месяцы можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты».

По мнению специалистов рынка, чтобы брать ипотеку было выгодно, годовая доходность от аренды должна быть на уровне 11-14% или выше. Сегодня она находится в «вилке» 3-5%, а во многих случаях – для квартир в «плохих» районах, «хрущевках», без ремонта, мебели и так далее – это соотношение не доходит и до 2,5%.

«Но, с другой стороны, - отмечает директор департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. - Сегодня, в условиях растущего рынка, получая ипотеку под ставку 11-15%, покупатель, таким образом, фиксирует цену. Это означает, что при росте рынка на 5% в год, эти 5% нужно вычитать из размера ставки, и тогда ставка по ипотеке будет равна 6-10%, что сопоставимо с арендными платежами. Таким образом, даже в условиях такой дорогой ипотеки, в конечном счете, расходы на покупку и аренду сопоставимы. По нашим расчетам, при кредите на 10 лет, выплата процентов, начиная с пятого года, становится сопоставима с арендной платой».

«Сегодня рынок перестает быть исключительно инвестиционным, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости управляющий партнер компании «Брокер-Сервис» Илья Мамонтов. – Не потому, что квартиры невыгодно покупать, а потому, что доходность от их сдачи в аренду уступает депозитам в банках. С другой стороны, и в этом нет ничего «ужасного», в Европе давно считается нормальной отдача от жилья при сдаче в наем в размере 4-6% от его стоимости. Просто у нас до 2008 года все стояло не на ногах, а на голове, а теперь постепенно приходит в норму. Брать ипотеку или снимать жилье – это дело каждого в зависимости от финансовых возможностей и психологической готовности быть должником полтора-два десятилетия».

Впрочем, сегодня ни в одной столице мира, за исключением Москвы, нет такого разрыва в стоимости жилья и доходах граждан. Нонсенс, но столичная «хрущевка» стоит сейчас дороже очень приличного жилья в хорошем районе Праги, Берлина и Рима. Это касается и стоимости аренды.

Есть и положительные моменты, фиксируемые риэлторами в новом году. По данным московских специалистов жилого рынка, в январе-феврале рост ставок аренды в столице происходит крайне вяло, а в ряде категорий домов стоит на месте. Например, спрос по сравнению с декабрем снизился на эконом-класс. При этом бюджетные варианты – квартиры за 25-30 тыс. рублей в месяц – разбираются практически моментально, а спрос на них намного превышает предложение. К тому же и само предложение оставляет желать много лучшего – о качестве квартир за эти деньги лучше не говорить, как и о транспортной доступности большинства из них.

За прошедший год средняя арендная плата в Москве возросла на 5,2% и составила 69,4 тыс. рублей в месяц. По мнению аналитиков компании, в 2011 году годовое увеличение арендных ставок составит 5-8%.

По данным риэлторов, снять комнату в 2-3 комнатной квартире в неплохом районе Москвы стоит сегодня около 17-17,5 тыс. рублей в месяц.

В компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что средняя стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса в Москве составляет сегодня 27,8 тыс. рублей, двухкомнатных – 37,7, трехкомнатных - 52,6 тыс..

«Однушку» в бизнес-классе можно арендовать за 44,8 тыс. рублей, «двушку» - за 64 тыс., «трешку» - за 93,5 тыс.. В элитной категории однокомнатные квартиры стоят около 71 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные – от 90 тыс., трехкомнатные – порядка 190-200 тыс. рублей.

По данным аналитиков, объем предложения в сегменте 2,5-3,5 тыс. долларов снизился по итогам года на 20%. Квартиры с арендной ставкой 4-6 тыс. долларов составили 60% предложения. Из них 90% занимали квартиры бизнес-класса. Элитное жилье стоимостью от 10 тыс. долларов составило около 10% рынка.

Таким образом, каждому сегодня приходится решать вопрос - ипотека или аренда - только исходя из собственных возможностей и учитывая то обстоятельство, что дешеветь жилье в столице не будет.

Консалтинговая компания "SV Development"