РОССИЯ, 7 фев. - SV Development. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» в Московском регионе с начала года было введено  369 тысяч кв. м. арендопригодной современной складской недвижимости.

Этот показатель стал самым низким за последние 8 лет. Объем существующего предложения на рынке Москвы и Московской области на конец года составил 5,9 млн. кв. м.

К реализации в 2011 году заявлено порядка 350-400 тысяч кв. м складской недвижимости. Однако в связи с прогнозируемым ростом спроса, может быть реализовано большее количество складских площадей, чем ожидается.

В 2010 году было анонсировано сразу несколько проектов строительства и инвестирования новых складов, что является хорошим признаком восстановления рынка.

За год спрос на аренду складских площадей вырос на 16%, а спрос на покупку на 18%. Однако уровень спроса пока еще остается ниже показателей 2008 года на 9% по аренде и на 17% по продаже.

В 2010 году предпочтения арендаторов отдавались небольшим помещениям до 500 кв. м внутри МКАД, и складским площадям от 500 до 1000 за МКАД. По сравнению с прошлым годом произошло смещение спроса в сторону уменьшения площадей.

При этом спрос на аренду в северном направлении за 2010 год значительно снизился. Этому способствовало открытие в 2009-2010 годах большого объема складских площадей (57% от всего объема ввода) в южном и юго-восточном и юго-западном направлениях, а также усложнение транспортной ситуации на севере Московского региона.

Однако это не означает, что север, северо-запад и северо-восток региона потерял свои позиции. Напротив, в 2010 востребованость со стороны потенциальных покупателей площадей в этих направлениях выросла.

В отношении спроса на покупку, значительно снизилась доля потенциальных покупателей на помещения от 1000 до 5000 кв. м, с одновременным увеличением спроса на более мелкие площади (от 500-1000 кв. м).

Среди совершенных сделок по аренде складских площадей в 2010, как и в предыдущем году, большее количество площадей было взято в аренду торговыми операторами.

До кризиса средний уровень вакантных площадей в Московском регионе составлял порядка 1-3%. Этот уровень отражал дефицит складских площадей на рынке, в таких условиях освобождавшиеся площади поглощались рынком практически моментально. Доля вакантных площадей, с вводом в 2009 году новых складских комплексов, к началу 2010 года составляла порядка 15-17%.

В 2010 году на рынке отмечался хороший темп роста спроса, вследствии чего мы отмечаем уменьшение доли вакантных площадей до 7%. Такой показатель является оптимальным для условий нормальной конкурентной среды. Однако дальнейшее снижение объема ввода новых площадей может привести к дифициту складских площадей в будущем.

Ставки аренды за 2010 год, как и предсказывалось, держались на одном уровне. Во втором полугодии начался незначительный рост, который по итогам года составил 4% в классе В и 5% в классе А.

С начала года девелоперы практически не ведут переговоры по снижению цены предложения на небольшие площади. Ставка дисконта для арендаторов средних и больших площадей на сегодняшний день составляет порядка 5-7% и зависит от запрашиваемой площади. Крупные сделки проходят преимущественно по ставкам, не превышающим $115 за кв.м.

Цены продаж по-прежнему имеют сугубо индивидуальный характер, в зависимости от характеристик объекта, возможности его расширения и т.п. Цена продажи качественных складских площадей за МКАД может находиться в диапазоне $1000-1500 за кв. м, в пределах МКАД доходить до $1800 за кв. м.

В 2010 году было проведено бОльшее количество сделок в сравнении с 2009 годом. Следует отметить, что в прошедшем году прошли первые инвестиционные сделки в складском сегменте коммерческой недвижимости. Также, несколько компаний заявило о своем намерении продать складские комплексы или проекты.

Большинство крупных девелоперских компаний, развивающих складское направление, в 2010 году перешли на формат build-to-suit при строительстве новых складских корпусов, что связано с желанием привлечь дополнительное финансирование и соинвесторов, а на выходе получить гарантированное заполнение своих площадей.

В 2010 году начинали развиваться такие направления как продажа земельных участков с подведенными коммуникациями под производственно-складское строительство и Self Storage – индивидуальные склады

«В 2010 году стало понятно, что рынок выходит на новый этап развития, в фазу роста. На рынке начали появляться инвестиционные сделки. Девелоперы активно развивают складское направление в регионах, - считает Владислав Луцков, генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ». - В виду прогнозируемого низкого объема ввода площадей в 2011 году и сохранения текущего уровня спроса, в 2012 году рынок складской недвижимости может приблизиться к ситуации 2007-2008 годов, когда доля вакантных площадей составляла всего 1-3%.»

Консалтинговая компания "SV Development"