РОССИЯ, 31 янв. - SV Development. На рынке недвижимости появился очередной прогноз— на сей раз развития рынка вторичной недвижимости вплоть до конца 2011 года.

Согласно прогнозу, москвичей ждет очередное подорожание: цены на вторичные квартиры могут начать расти уже в мае 2011 года, превысив к концу года 200 тыс. руб. за кв. м. Как полагают эксперты, этот рост вряд ли будет подкреплен покупательской активностью, а грядущие выборы вообще могут привести к очередной стагнации.

Как заявляет в своем очередном прогнозе независимый аналитик рынка Юрий Кочетков, по итогам 2010 г. московские квартиры сохранили определенную недооценку по отношению к деньгам, воздействующим на рынок. С другой стороны, волна растущего спроса 2010 г. исчерпала себя, в связи с чем сейчас мы находимся в состоянии невыраженной стагнации спроса: это означает, что на рынке нет ажиотажных настроений, и время экспозиции квартир на рынке— достаточно высокое.

Данное положение дел и определяет сложившийся сегодня «ползучий» рост цен на уровне +1%/месяц, высокий уровень предложения квартир и относительно неплохое помесячный темп сделок. «В целом, ситуация сбалансирована, тем более, что буквально в середине осени мы прошли очередную точку равновесия рынка и вследствие потрясений августа-сентября 2010 г. квартиры не смогли набрать переоценку, которая бы привела к более выраженной стагнации»,— считает Юрий Кочетков.

Методы построения прогноза

1) Прогноз строится в осях «средняя цена кв.метра за квартал»— «количество сделок». То есть, во-первых, оперирует ценой в российских рублях. Под количеством сделок понимается тот параметр, который регулярно публикуется Росреестром. Он не включает в себя договора долевого участия и сделок по ипотеке.

2) Исходный уровень отсчета— декабрь 2010г. В этот период средняя цена кв.метра предложения квартир в Москве составила 165 840 руб. за кв.м.

От инфляции к ажиотажу

По мнению Юрия Кочеткова с января по апрель 2011 года на рынке будет сохраняться невысокий уровень спроса. Рост ценника останется «ползучим» и, фактически, мы будем наблюдать отработку им естественной инфляции. В определенные месяцы цена может оставаться вообще без изменения. Вместе с тем сохранится как высокий уровень предложения, так и высокий уровень сделок.

А вот период с мая по декабрь 2011 года будет, по мысли аналитика, периодом разогрева рынка и нового витка роста цен на московском квартирном рынке. «Произойдет переход от вялой стагнации к предажиотажному рынку, не исключая старта полноценного ажиотажа уже в 4-м квартале. Рост ценника в этот период ускорится и состоится пересечение линии пика докризисного уровня цен (на сентябрь 2008 г. он составлял по моим расчетам 192,9 тыс. руб. за кв. м).

До конца года будет достигнута и даже пробита планка в 200 тыс. руб. за кв. м. Уровень предложения начнет падать, так как кто-то будет убирать свои квартиры в ожидании более высокого ценника, а кто-то поймет, что желанную альтернативную сделку уже не осуществить. Однако достигнутые объемы сделок в квартал в целом сохранятся: тренд к их снижению лишь наметится во второй половине года»,— обещает Юрий Кочетков.

Аналитик отмечает, что он осознает зависимость квартирного рынка по отношению к базовым экономическим условиям и предполагает, что на прогноз может повлиять ряд факторов, среди которых влияние Центробанка на курс рубля (он может быть зажат ЦБ в диапазоне 29–31 руб. за доллар США и сильно не отклонится от этого коридора).

Второй фактор— стоимость барреля нефти Brent, которая может принципиально не оторваться от диапазона $95–105 за баррель и большую часть года проведёт в нем. Также агрегат квадратного метра, стартовав со значения на 1.01.11 более чем 19 трлн.рублей, может продолжить свой рост и выдать к концу года прирост более чем +10%

«Мой прогноз не предполагает интенсивных изменений ситуации в мировой экономике и экономике страны, таких как банковский кризис, валютные потрясения, крах фондовых рынков и т.п. Те же слова про политическую картину в стране. Подобные события являются форс-мажорными, и оценка их последствий для квартир делается отдельно вне рамок данного прогноза»,— уточняет аналитик.

Ипотека в связке с новостройками

Также на вторичный рынок могут влиять ипотека и новостройки. «В 2010 г. ипотека достигла доли, характерной для докризисного рынка: 15–17% от общего числа сделок. Что важно, процентные ставки также опустились до докризисного уровня.

Это говорит о сбалансированной ситуации и о том, что без дальнейшего снижения ставок и либерализации условий принципиального роста ипотечной доли не будет. То есть, воздействие на рынок ипотеки останется существенным, однако какой-то революции в 2011 г. не ожидается, так как не ожидается существенного снижения процентной ставки Центробанка»,— обещает Юрий Кочетков.

Основное воздействие на рынок недвижимости, по его словам, сейчас осуществляют новые крупные проекты типа Марфино-Царицыно и т.п. В частности, в 2011 году должны выйти в продажу несколько подобных проектов (квартал в Текстильщиках, ЖК «Головино», площадка на ул.Свободы), однако по мощности ожидаемые проекты уступают своим предшественникам. В целом по рынку наблюдается общий тренд снижения числа новинок, поступающих на рынок.

«То есть, рынок новостроек как конкурент вторичного рынка будет терять свой вес, что, несомненно, подстегнет рост цен 2011 года. Вместе с тем тотального дефицита новостроек в 2011 году еще не будет»,— комментирует Кочетков, оговариваясь, что говорит лишь о направлении, в котором может пойти развитие рынка недвижимости.

До роста цен далеко

Прогноз Юрия Кочеткова не разделили участники рынка недвижимости. «На наш взгляд, мы не исключаем данного варианта развития событий, однако, мы на сегодняшний день прогнозируем более стабильную ситуацию на рынке, в том числе и на рынке вторичного жилья. Наиболее вероятно, что ситуация во второй половине года будет более приближена к прогнозу представленному аналитиком на январь-апрель»,— считает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

«Если следовать данному прогнозу, нас ждет и дальнейший рост количества зарегистрированных сделок на вторичном рынке (по крайней мере, это следует из графика) и дальнейший рост цен.

В сегодняшних условиях посткризисного периода на наш взгляд данные тенденции несовместимы. Они и по природе своей противоречивы. В этом прогнозе заложен и прогноз цен с ростом на 20% за год. При таком росте в сегодняшних условиях рынка объем сделок снизится до уровня 70 тыс. штук по итогам года. Мы ожидаем более умеренного роста цен по причине как медленного восстановления экономики, так и более плавного роста доходов населения. Прогнозируемый нами рост цен на уровне 10%— максимум 15% при сохранении достигнутого уровня количества сделок»— полагает генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.

По его словам, данная тенденция будет зависеть от развития ситуации на первичном рынке недвижимости Москвы: сегодня на рынке новостроек не только сохраняется, но и увеличивается дефицит предложения. «Восстановление инвестиционно-строительной активности в столице на докризисном уровне возможно только в 2012 году. И это основной фактор влияющий на заложенный нами прогноз роста цен на вторичном рынке Москвы. Без учета этого фактора, по нашей оценке, вторичный рынок жилья был бы обречен на стагнацию на протяжении всего 2011 года»,— комментирует Луцков.

Май— время стагнации

Не увидел предпосылок для ощутимого роста цен на жилье и Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость». «В настоящее время я не вижу никаких сколь-нибудь очевидных предпосылок к скорому началу ощутимого роста цен на московское жилье. Текущие цены обеспечивают баланс интересов представителей спроса и предложения, который пока более или менее устраивает всех.

Продавцы, конечно, всегда стремятся к повышению ценников, однако покупатели, по моим ощущениям, к этому пока явно не готовы. Тем более странной представляется высказанная аналитиком гипотеза о вероятном старте разогрева рынка в мае текущего года. По моему многолетнему опыту, май для этого— один из наиболее неподходящих месяцев, так как в этот период активность рынка традиционно снижается»,— объясняет Олег Самойлов, не соглашаясь в итоге с рассматриваемым прогнозом в части повышения цен.

«Согласен, активность операций в течение нынешнего года, вероятнее всего, будет нарастать. Однако— на фоне крайне вялой ценовой динамики, которая в целом по рынку, по крайней мере— до осени, едва ли превысит размер инфляции. Безусловно, в отдельных сегментах рынка рост ценовых показателей может носить более выраженный характер. Говоря об этом, я имею в виду в первую очередь сравнительно небольшие и недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, некоторый дефицит предложения которых ощутим уже сегодня. Иные же сегменты, особенно— представленные многокомнатными объектами, платежеспособный спрос на которые не слишком велик, как и прежде, будут либо прибавлять в цене весьма незначительно, либо в течение года могут даже слегка подешеветь»,— считает эксперт.

Он полагает, что, несмотря на то, что объем ипотечных сделок в последнее время, действительно, вырос, а условия кредитования в целом вернулись на докризисный уровень, сегодня влияние лишь этого фактора представляется недостаточным для «разгона» цен. «Несомненно, в роли такого фактора может выступить рост реальных доходов населения. Однако в обозримой перспективе вероятность этого невелика. Соответственно, баланс интересов, сохраняющийся между продавцами и покупателями в настоящее время, по моим прогнозам, вероятнее всего, сохранится, как минимум, в течение большей части текущего года»,— говорит Самойлов.

Мнение эксперта

Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости, ARN.ru:

«Стабильное состояние рынка играет на руку тем, кто хочет изменить свои жилищные условия. Ценовая стабильность дает возможность произвести точный расчет денежных средств и провести сделку без лишней нервотрепки по поводу их изменений. Кроме того, рынок буквально переполнен различными предложениями и у потенциального покупателя есть возможность большого выбора, как по типу жилья, так и по его месту расположения.

В настоящее время на рынке сложились идеальные условия для проведения сделок. Вероятнее всего 2011 год, во всяком случае, его первая половина, пройдет под тем же знаком стабильности. Незначительные колебания будут в первую очередь обусловлены изменением курса доллара. Во второй половине года возможен рост цен, но его итоговая годовая величина будет находиться в пределах инфляции. В настоящее время нет предпосылок для общего роста цен»,— считает Бекетов.

На носу выборы

По мнению руководителя аналитического центра ИРН.ру Олега Репченко, до кризиса рост цен происходил, в основном, из-за наличия шальных денег, высокой инвестиционной составляющей, а также довольно либеральной ипотеки. «Сейчас таких факторов нет, и поэтому, если мы рассуждаем, пора ли рынку в очередной раз выстрелить, нужно понимать, применимы ли эти аналогии. Другое дело, что приближаются выборы, которые всегда влияли на рост цен на недвижимость»,— сообщает GZT.RU Олег Репченко.

По его словам, проходившее как раз накануне выборов 2004 и 2008 года ценовое ралли было обусловлено изъятием с рынка наиболее дешевого жилья под нужды города. «Цены прибавляли 15–20% в самом дешевом сегменте. Нечто подобное, но в более слабой форме действительно может иметь место в конце этого года и начале следующего.

Может быть не весь рынок, а только сегмент эконом-класса прибавят в цене на 10–15%, однако я не стал бы говорить о том, что может быть превышен докризисный уровень цен»,— считает Репченко. Как напоминает аналитик, в 2004 году сразу после выборов началась продолжительная стагнация, а в 2008 году пришел кризис.

«Подобный временный скачок цен может закончиться жесткой стагнацией и откатом цен назад после выборов во второй половине 2012 года. Так что я не смотрел бы на эту ситуацию как на возможность очередного продолжительного разгона цен»,— резюмируют в ИРН.ру

Консалтинговая компания "SV Development"