РОССИЯ, 26 янв. - SV Development. Ситуация на рынке аренды столицы практически повторяет происходящее на рынке купли-продажи: число нанимателей плавно растет, так же плавно растут и ставки аренды.

Но это в основном касается экономкласса. Дорогой сегмент пока не полностью восстановился, и значительное число квартир долго пустует.

Для начала – две характерные истории, которые журналу www.metrinfo.ru рассказали эксперты.

Анна с подругой снимают квартиру в Москве не первый год, поэтому уже привыкли, что периодически хозяева преподносят им новогодние «сюрпризы»: объявляют об очередном повышении цены аренды. Девушкам приходится или «потуже затягивать ремни», или искать новые варианты. Последние новогодние каникулы они потратили на поиски подходящего жилья. К счастью, это им удалось. Анна с подругой переехали в двухкомнатную квартиру в районе метро «Беляево» за 34 тыс. руб. в месяц, за такую же сумму они арендовали в 2010 году «двушку» на «Профсоюзной». Сэкономив на платежах, девушки, конечно, потеряли в преимуществах: квартира оказалась дальше от работы, а обстановка «проще некуда».

Герою другой истории - Анатолию на какое-то время повезло. Хозяин трехкомнатной квартиры в Алтуфьево, которую он снимал со своей подругой, выставил недвижимость на продажу, и снизил ставку аренды в два раза. Объяснил он это тем, что молодым людям придется мириться с неудобствами, когда начнутся просмотры. Молодая семья уже два месяца платит по 20 тыс. руб. в месяц вместо прежних 40 тыс. руб. А беспокойства при этом особого и нет: за прошедшее время квартиру просмотрел только один покупатель.

Спрос с плюсом

В кризис в Москве, естественно, нанимателей стало меньше, но в 2010 году, когда во многих компаниях дела наладились, ситуация стала меняться. По данным Андрея Банникова, директора департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», спрос на аренду квартир на протяжении года увеличивался в весенние месяцы, продемонстрировав пиковые показатели осенью – в период начала делового сезона.

Прошедший год оказался более активным, чем ожидалось, а показатели спроса в конце года превышали пиковые значения как 2008, так и 2009 года, подтверждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Хотя, ситуация на рынке аренды дорогого жилья несколько иная. По оценке Penny Lane Realty, по итогам года спрос на квартиры бизнес-класса снизился на 15%, на элитное жилье – на 10%. Поэтому около 6% собственников ушли с рынка аренды и выставили жилье на продажу.

Одной из главных тенденций 2010 года стало возвращение на рынок аренды корпоративных клиентов, это отметили эксперты Penny Lane Realty.

Интерес арендаторов концентрируется в недорогом сегменте

Рынок аренды разнообразен, и на любое жилье есть свой спрос. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» напоминает нам, что существует несколько категорий арендаторов. Если речь идет о самом дешевом сегменте, то в данном случае параметры квартиры и прочие факторы, за исключением удаленности от метро (или МКАД, если речь идет о Подмосковье) не имеют особого значения. Для таких квартиросъемщиков цена вопроса выходит на первый план. Часто они снимают квартиры вскладчину, тем самым снижая затраты.

Основную категорию арендаторов составляют клиенты, которые снимают жилье на долгий срок. В данном случае, квартиросъемщики более требовательны к его характеристикам. Во внимание принимается месторасположение квартиры – рядом с метро и работой, в районе со сложившейся инфраструктурой. Также учитывается состояние самой квартиры: арендатор может отказаться от жилья, которое требует ремонта. Обращается внимание и на состояние дома: чистые подъезды, наличие консьержа и т.д.

Если же ориентироваться в целом по рынку, то по словам Светланы Бириной («НДВ-Недвижимость»), как и в прошлые годы, основной спрос приходится на недорогие квартиры со стоимостью аренды от 25 000 до 35 000 рублей в месяц, в домах в хорошем состоянии, с удобным месторасположением. «А средний срок экспозиции для квартир экономкласса составляет от 1-2 часов до недели, при условии разумного сочетания «цена-качество», - дополняет Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Самые требовательные наниматели – это те, кто выбирает элитный жилой фонд. Для них, объясняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED, обязательные условия - это наличие в доме подземной парковки, подсобных помещений (гардеробных, постирочных и т.п.), достаточное количество спален и санузлов. «Квартира с таким набором условий пользуется наибольшей популярностью», - отмечает эксперт.

Что же касается районов, то приоритеты у состоятельных квартиросъемщиков остались прежними. По данным Penny Lane Realty, основной объем был традиционно сосредоточен в ЦАО - порядка 40% от общего количества обращений. Совокупная доля спроса на наиболее престижные Западный, Юго-Западный и Северо-Западный округа составила около 30%. В топе самых популярных у «элитчиков» районы: Остоженки, Смоленской, Патриарших прудов, а самые непопулярные – Таганка, Курская, Павелецкая.

«Важная причина популярности того или иного района – хорошая школа», - подчеркивает Ирина Могилатова (TWEED). По ее наблюдениям, пока главная французская школа столицы находилась в Спасоналивковском переулке, все французы Москвы предпочитали арендовать жилье рядом с ней и в районе Калужской площади, где расположено французское посольство. А как только школа переехала на Лубянку, французы перебрались на Чистые пруды, чтобы их дети имели возможность ходить в школу пешком.

Эксперты Penny Lane Realty отметили, что впервые за два кризисных года количество россиян в элитном сегменте превысило количество иностранцев, которых, по сравнению с 2008 годом, стало меньше на 25%.

В прошлом году на рынок аренды вышло значительное число нанимателей, которые имеют собственные загородные дома в Подмосковье, но в силу разных причин предпочитающих арендовать еще и квартиру в Москве.

Доля таких запросов составляет сегодня 22% от общего количества обращений. Как объяснил Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, покупка жилья – это всегда инвестиция и она уместна, когда покупатель имеет какие-то гарантии относительно роста цен или высокой отдаче от эксплуатации. Но квартиры в Москве сегодня не могут гарантировать ни того, ни другого. Арендуя жилье, человек не вынимает деньги из бизнеса, при этом мобилен и может выбирать квартиру в том районе, где его семье находиться наиболее удобно.

Претендентов на дешевые квартиры в два раза больше, чем желающих их сдать

Самый интересный вопрос – это состояние арендных ставок. Как раз высокая плата за жилье заставляет горожан минимизировать требования к снимаемой жилплощади и селиться в более тесных условиях, чем им хотелось. Как рассказала Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), самый большой разрыв между спросом и предложением присутствует в диапазоне цен от $750 до $1000 в мес. – в 1,95 раза.

Те есть, желающих снять дешевые квартиры практически в два раза больше, чем сдающих на таких условиях. По мере повышения ставок спрос и предложения приходит в равновесие. Так в ценовом диапазоне от $1001 до $2000 соотношение спроса превышает уровень предложения всего в 1,1 раза.

Отрадно, что по данным компании«Инком-Недвижимость», общий объем предложения в столице по состоянию на конец декабря 2010 г. увеличился на 6,3% до 33,7 тыс. квартир. Максимальное предложение квартир по-прежнему сохраняется в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 (45 %), на втором месте предложение квартир стоимостью до $750 и от $750 до $1000 и (28 % и 25 % соответственно). Больше всего квартир экономкласса в конце 2010 года предлагалось в ЮВАО (15 %). На элитные квартиры стоимостью от 6000 долл. пришлось всего 0,6% от общего предложения, - говорит Мария Жукова, («МИЭЛЬ-Аренда»).

Хотя в 2010 году ситуация на рынке недвижимости была более чем спокойной, итоги года показали, что цены на аренду растут. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в целом, с начала 2010 года изменение средней стоимости найма для однокомнатных квартир составило «+» 19 %, для двухкомнатных – «+»12 %, а для трехкомнатных – всего «+»4 %. В компании «Пересвет-Инвест» назвали похожие результаты года: в сегменте эконом класса: однокомнатные квартиры возросли в цене на 19%, двухкомнатные - на 15%.

По подсчетам Аналитического центра Компании «Инком-Недвижимость», по итогам декабря прошлого года средняя стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса в столице снизилась на 0,5% и составила 27,6 тыс. рублей в месяц, арендные ставки по двухкомнатным квартирам остались на прежнем уровне - 37,7 тыс. рублей в месяц. Трехкомнатные квартиры подорожали на 0,9% и средняя ставка достигла 53,1 тыс. рублей. Средняя стоимость найма комнаты в Москве оценивается в 13 тыс. рублей в месяц, что на 0,3% больше, чем в ноябре 2010 года.

В сегменте бизнес-класса арендные ставки по одно и двухкомнатным квартирам выросли соответственно на 1,1 и 0,8% - это 45,3 тыс. руб. и 64,6 тыс. руб. в месяц. Трехкомнатные квартиры стали дешевле на символические 0,2% – это 93,3 тыс. руб. в месяц.

По информации Виктории Опольской, руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, в 2010 году на элитном рынке аренды рост арендных ставок составил около 20%. Среди факторов, способствующих снижению арендной ставки эксперт отметила: расположение в невостребованном месте (либо рядом с крупными транспортными магистралями, развязками), отсутствие ремонта либо квартира расположена на первом этаже. Элитную квартиру в Москве сейчас можно арендовать в среднем за $7100 против $6000 в прошлом году.

По итогам 2010 года средняя ставка аренды квартиры бизнес-класса зафиксировалась на отметке $4200, что на 10% выше показателей прошлого года.

Рост ставок не превысит уровень инфляции

2011 год только начался, но и нанимателям и собственникам жилья сдаваемого в аренду интересно узнать какие прогнозы делают эксперты и какие изменения сулят рынку столичной аренды. В Аналитическом центре компании «Инком-Недвижимость», полагают, что в первые месяцы 2011 года собственники и арендаторы будут активными.

Соответственно, в феврале и марте 2011 года арендные ставки могут вырасти на 5%. Затем, в конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снизится, опять-таки не более чем на 5%. Равновесие продлится до середины июля, когда в Москву вновь вернутся арендаторы. Тогда тренды сменятся на противоположные, и арендные ставки возобновят свой рост, который продлится примерно до начала октября.

Впрочем, Андрей Банников («Азбука Жилья») считает, что в условиях стабильной экономической ситуации, годовое увеличение арендных ставок составит 5-8%, что соответствует прогнозируемому уровню инфляции. По словам Марии Жуковой, (МИЭЛЬ-Аренда»), ситуация в 2011 году будет развиваться так: незначительные колебания цен, плюс-минус 2-3%, до начала «высокого сезона» и сезонный рост, в пределах 10-15%».

«Разрыв между спросом и предложением, ожидаемый рост уровня инфляции, рост тарифов ЖКХ – вот некоторые причины, которые будут способствовать росту арендных ставок в текущем году. Но ожидания собственников более стремительного роста арендных ставок, скорее всего, не оправдаются из-за низкого платежеспособного спроса», - объясняет эксперт.

Консалтинговая компания "SV Development"