РОССИЯ, 28 дек. - SV Development. Благополучно отчитавшись об улучшении ситуации с продажами на рынке жилой недвижимости, девелоперы и риэлторы кинулись повышать ценники на квартиры. Однако эта инициатива не встретила энтузиазма у граждан: неясная политическая и экономическая обстановка в столице и стране, падение доходов у потенциальных покупателей привели не к росту спроса, а, наоборот, к его падению.

Эксперты рынка жилой недвижимости в своих традиционных новогодних прогнозах дружно обещают москвичам грядущие сюрпризы. В 2010 году общая картина рынка, предлагаемая аналитиками, снова характеризуется киданием из крайности в крайность. Кто-то по традиции обещает суровые времена, дефицит предложений, другие констатируют увеличение сделок на рынке и активизацию ипотечных банков, третьи ждут, что в 2011 году на рынке одновременно смогут уживаться разнонаправленные тренды: одни сегменты будут прибавлять в цене, а другие – терять.

Провальная осень

Как констатирует руководитель аналитического центра ИРН.ру Олег Репченко, в уходящем 2010 году рынок жилья продемонстрировал нам противоположные ценовые тенденции: одни сегменты и объекты выросли в цене, а другие – потеряли, какая-то часть объектов осталась в прежней цене. Кроме того, коррекция цен вниз на переоцененные и неликвидные объекты иногда носила скрытый характер в виде торга под конкретного клиента. Потому в 2010 году положительный вклад в ценовые индексы перевесил отрицательный вклад, показав в итоге умеренный рост, и такая картина наблюдается у всех источников.

Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков считает, что главным разочарованием ушедшей осени 2010 года стал низкий спрос на недвижимость, но высокие, в отличие от лета 2010 года, продажи. «Мы подняли цены в октябре. Сперва, как известно, покупатель «привыкает» к такому неприятному сюрпризу, а потом все отбивается продажами на прежнем уровне, но по новым ценам. Так вот, вопреки ожиданиям в ноябре приток денег только упал», – процитировал Юрий Кочетков своего коллегу с рынка новостроек, который поднимал цены в расчете на не случившийся осенний спрос.

Как объясняет Юрий Кочетков, за осень на московском рынке, по данным RealPrice.Ru, количество уникальных предложений выросло с 19 148 до 23 029. В основном прирост предложения произошел за счет новых квартир, которые изначально выставляются за завышенную цену, а на основной массив квартир цены съехали вниз. А если сравнить число зарегистрированных сделок по Росреестру, осенью их было зафиксировано лишь 21 483 против 23 374 сделок за лето, также снижение было зафиксировано и по ипотечным сделкам. «Словом, все показатели идут в отрицательную сторону. Осень не то что не оправдала надежд, речь идет практически о провале сезона. Какое уж тут плановое повышение цен...» – иронизирует аналитик.

По информации АЦ IndexRussia.ru, попытки задрать цены у продавцов пока приводят к уходу покупателей. В текущий «благодатный период» эластичность спроса от цены очень большая, то есть при небольшом увеличении цены интерес покупателей резко падает. Спросом пользуются в основном недорогие квартиры 5-6 млн рублей, квартиры свыше 8 млн рублей «продаются вяло». Более того, на дорогие квартиры от 10 млн рублей покупатели часто идут на скидку (до 5 млн рублей). В тоже время на дешевые квартиры скидок нет.

План по сделкам

По информации компании «МИЭЛЬ-Новостройки», число зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по итогам 2010 года (более 80 тыс. сделок) превысило годовые показатели 2008-го (65 100), 2009-го (55 600) и докризисного 2007-го (77 300). Как считают в компании, активный рост числа сделок в этом году обусловлен в первую очередь отложенным спросом, на фоне развития ипотечного кредитования. Но так как экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются, в 2011 году число сделок не превысит показателей этого года.

Лидером спроса среди покупателей является экономкласс. Сам спрос сместился в сторону бюджетных покупок – одно-, двухкомнатных квартир экономкласса, небольшой площади, максимально подготовленных к проживанию. Наибольшее количество сделок на рынке новостроек Москвы приходится на ценовой диапазон 4,8-10 млн рублей, в Подмосковье – 3-6,5 млн рублей. Более доступные по цене новостройки Подмосковья приобретают порядка 70% покупателей первичного рынка, Москвы – около 30%.

Рынок и политика

Своим появлением колебания и нестабильность на жилом рынке не в последнюю очередь обязаны сложившемуся в Москве политическому климату. По мнению Кочеткова, первое и довольно веское объяснение снижению активности покупателей – это отток капитала из Москвы и далее из страны. «Связывается это явление с отставкой Лужкова и приходом на московский трон Собянина.

Плюс такой психологический момент: с 2009 года московские чиновники стали играть едва ли не первостепенную роль среди покупателей, а тут вдруг полная неуверенность в завтрашнем дне. Где-то в прессе даже промелькнула мысль какого-то чиновника, что теперь приходится придерживать денежки для того, чтобы было чем откупиться от следователей, которые вот-вот крепко возьмутся за столичное боярство», – комментирует Юрий Кочетков.

В ИРН.ру говорят о том, что крайне пессимистическая ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости осенью 2010 года, объясняется тем, что в 2010 году активизация рынка недвижимости была обусловлена во многом покупателями с докризисными деньгами, число которых иссякает, а существенных причин для нового взрывного подорожания квадратного метра пока не видно.

Из де люкса в эконом

Еще одной тенденцией рынка, как подмечают в «Миэль-Новостройки», стала переориентация застройщиков на жилые проекты экономкласса. В течение всего 2010 года объекты экономкласса выходили на площадках, которые планировались под застройку более дорогих сегментов рынка. В уже начатых проектах произошла реконцепция с целью снижения стоимости проектов и повышения их ликвидности – уменьшались площади квартир, менялось соотношение квартир в доме в пользу квартир с меньшим количеством комнат. Также значительное количество проектов гостинично-офисной недвижимости были переведены в формат апартаментов.

Эта тенденция сохранится и в 2011 году: максимальная доля спроса будет также сосредоточена в сегменте небольших, по метражу и количеству комнат в квартирах экономкласса, с отделкой и сбалансированным уровнем цен. «В следующем году на севере, северо-западе и юге ближнего Подмосковья (до 15-20 км от МКАД) ожидается выход ряда крупных жилых проектов совокупной площадью более 1 млн кв. м.

Это приведет к ужесточению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Ограниченное количество новых разрабатываемых площадок, пригодных для строительства жилья экономкласса в Москве, более низкий уровень цен в МО будут способствовать дальнейшему смещению спроса в ближние города области», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Возвращение ипотеки

Эксперты отмечают, что на протяжении 2010 года условия ипотечного кредитования постепенно смягчались. Прежде всего снизились требования к стадии строительства объекта – от 90-100% в начале года до сегодняшних 50% и в ряде программ 20%. Уменьшен первоначальный взнос – с 30-40% до 15-20%. Происходит планомерное снижение ставок: с 16% в начале года до 14% и в ряде случаев до 13% сегодня (по кредиту в рублях на первичном рынке).

Снижены требования по форме подтверждения дохода, помимо справки 2НДФЛ, сейчас допускается по форме банка. Ожидается, что в 2011 году банки продолжат положительную тенденцию повышения доступности ипотеки. Условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку. Требования банков к застройщикам будут корректироваться в сторону смягчения.

На этом фоне объем предложения первичного рынка в Москве будет продолжать сокращаться. Как говорит Мария Литинецкая, сейчас в основном идет реализация «старых заделов» – монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, преобладающих на рынке новостроек Москвы (75% от общего объема предложения). Выход же новых проектов экономкласса на рынок не восполнит «вымывание» наиболее ликвидных и доступных объектов. Сейчас на рынке новостроек Москвы порядка 250-260 объектов, в месяц в столице выходит 1-2 объекта экономкласса, для сравнения, в Московской области – в месяц на рынке появляется 10-12 проектов. Аналитики «Миэль-Новостройки» полагают, что в 2011 году сокращение объема «первички» в целом может составить около 30-40%, основным «локомотивом» предложения станут объекты бизнес-класса, а в сегменте экономкласса будет наблюдаться значительное превышение спроса над предложением.

Тюменские нефтяники в поиске

Участники рынка недвижимости советуют не забывать о приближающихся президентских выборах, которые также могут повлиять на рынок недвижимости. По версии ИРН.ру, в преддверии выборов, скорее всего, будет иметь место отток капитала из страны и коррекция или нестабильность финансовой сферы, а также курсов валют, что не является благоприятным фоном для инвестиций.

Поэтому обычные люди, возможно, и предпочтут поторопиться с приобретением жилья для себя, а вот покупатели дорогой недвижимости или инвесторы, нацеленные на коммерческую недвижимость, возможно, и наоборот. Иными словами, выборы сыграют в плюс для сегмента экономкласса, но в минус для дорогой недвижимости.

Также Олег Репченко предполагает, что после выборов новый президент, скорее всего, должен будет принять давно назревшее непопулярное решение – ввести налог на недвижимость от рыночной стоимости. Для основной массы населения и жилья экономкласса этот налог, может, и будет несущественным, в отличие от покупателей дорогой недвижимости, приобретенной в инвестиционных целях, для сдачи в аренду. «Введение такого налога однозначно будет способствовать сдуванию пузыря на рынке, причем в первую очередь в сегменте дорогого жилья. И пусть в 2011 году рыночный налог на недвижимость не введут, появление четкого понимания в отношении перспектив его введения с некоей окончательной датой уже способно привести к редевелопменту, чтобы держать завышенные цены на жилье.

Из большого в малое

В 2010 году активизировались работы по проектам малоэтажного жилья в рамках стратегии правительства РФ по развитию малоэтажного строительства. Первым после кризиса, из заявленных по программе «Доступное и комфортное жилье» мегапроектов, вышел на рынок масштабный проект малоэтажного строительства – город-спутник Новое Ступино.

Остальные мегапроекты, не считая проекта А 101, пока «заморожены». По оценкам «Миэль-Новостройки», в 2011 году можно ожидать выход еще 2-3 новых проектов, которые являются первой очередью мегапроектов, запланированных еще в докризисный период. В рамках первой очереди реализации в этих проектах планируется вывод жилья класса эконом, эконом-плюс.

Юрий Кочетков не исключает, что зимой уходящего 2010 и в 2011 году произойдет возвращение пока отложившегося спроса – спроса тех, кто испугался новых собянинских времен. «Сейчас коллеги сообщают о рыскающих по рынку нефтяниках и газовиках, которые в старой дружбе с Собяниным (еще со времен губернаторства Тюменского края). Стараются и изо всех сил ипотечники – как минимум 5 банков существенно улучшили условия ипотеки для клиентов в ноябре», – комментирует Кочетков.

Но тут же добавляет, что если говорить об обычном массовом спросе, то в этом сегменте, на его взгляд, все довольно плохо. «За 11 месяцев 2010 года ценник вторичного рынка вырос на +11,2%, в то время как у большинства покупателей ситуация с доходами никак не улучшилась (экономика пребывает в подавленном состоянии). А за рост цен приходится расплачиваться снижением спроса, увы», – резюмирует аналитик.

Как полагают аналитики IndexRussia.ru, смена состояний «рынок продавца» и «рынок покупателя» у нас сейчас происходит циклично. На текущий момент мы наблюдаем, как нам все больше диктует свои права «рынок продавца», но его время ограничено. «Уже в конце 2010 года начнется слом тренда и весной 2011 года покупатели снова будут «сильны»: обороты рынка упадут, цены остановят свой рост или даже немного снизятся», – прогнозируют эксперты.

Консалтинговая компания "SV Development"