РОССИЯ, 28 дек. - SV Development. Риелторы говорят о ситуации, сложившейся на рынке жилья Москвы, с заметным удовлетворением: в уходящем 2010 году цены росли как в сегменте новостроек, где предложение существенно упало, так и на вторичке, где в продажу вернулись объекты, снятые с реализации в кризис, - все это, по мнению аналитиков, позволяет ждать в 2011 году удорожания квартир до 2% в месяц.

Новостройки уходят с рынка

Как указывают эксперты, в 2010 году, как и в 2009, предложение на столичном рынке новостроек продолжало сокращаться. К концу года, по данным генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, количество домов, в которых имелись предложения, оказалось ниже значения декабря 2009 года на 15,7%, упав с 324 до 273 объектов. Директор по маркетингу ЗАО "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова говорит о снижении объема новостроек в продаже за 11 месяцев 2010 года на 62,2%, причем, по ее словам, наибольшее падение наблюдалось в третьем квартале текущего года, когда объем новостроек относительно второго квартала сократился в два раза.

Луцков в качестве причины уменьшения количества продающихся многоэтажек на первичном рынке называет приостановку реализации многих объектов во время кризиса, а также постепенное вымывание из предложения новостроек, строительство которых началось до кризиса и их закономерный переход на вторичный рынок.

При этом, обращает внимание он, в течение года на рынке появилось все-таки 32 новых объекта, что способствовало некоторому увеличению площади предлагаемых квартир в предложении во втором полугодии 2010 года, однако темпы ухода объектов с рынка существенно превышают темпы выхода на рынок новых домов.

Что же касается сегментации рынка, то в течение 2010 года продолжалась тенденция смещения доли предложения в сторону эконом- и комфорт-класса. Так, указывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова, по состоянию на декабрь эконом-класс среди новостроек, в которых ведутся продажи, составляет около 27%. При этом до сих пор в структуре продающихся объектов превалирует бизнес-класс.

В то же время директор департамента новостроек компании "ИНКОМ-Недвижимость" Юлиан Гутман отмечает, что застройщики стали уделять большое внимание отделке помещений общего пользования, развитию инфраструктуры прилегающей территории (разрабатываются детские площадки, зоны отдыха, паркинги).

"Таким образом, по итогам года можно заключить, что количество предложений на рынке перерастает в качество предлагаемого продукта", - делает вывод Гутман.

То, что в настоящий момент популярен эконом класс, косвенно подтверждает статистика Кирсановой. Так, указывает она, в настоящий момент наибольшее количество новостроек, находящихся в реализации, зафиксировано в центре столицы - 32%, что объясняется наличием большой доли элитного жилья. Меньше всего новостроек сосредоточено на юго-востоке - всего 3,9% - в округе, преимущественно застраиваемом относительно недорогим жильем.

Цены не оправдали надежд продавцов

Как указывают эксперты, после значительной корректировки стоимости в сторону понижения в 2009 году с начала 2010 года на рынке новостроек наблюдается постепенный рост средней стоимости квадратного метра. При этом основной рост по-прежнему связан с повышением стадии готовности домов, так как большинство новых проектов строятся достаточно высокими темпами.

Так, приводит статистику Кирсанова, за 11 месяцев 2010 года цена квадратного метра в новостройках повысилась на 9,6% в долларах и на 13,2% в рублях. В то же время Луцков говорит о росте с начала года по декабрь средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Москвы на 5,6% в рублях (до 196,8 тысячи рублей за квадратный метр) и на 2,3% в долларах (до 6,352 тысячи долларов за квадратный метр).

При этом в последнем полугодии стоимость метра растет уже более сдержанными темпами относительно первых шести месяцев - в среднем на 1,5 - 2,5% в месяц, поясняет Новикова.

"Осень, которая должна была внести оживление на рынок новостроек Москвы, не оправдала ожидания риелторов. В течение осенних месяцев средневзвешенная цена предложения на первичном рынке столицы практически не претерпела изменений", - подтверждает слова представительницы "НДВ-Недвижимость" Луцков.

Эконому на первичке быть

Эксперты рынка недвижимости не прогнозируют на первичном рынке жилья в Москве в 2011 году каких-либо резких изменений на рынке новостроек. Так, по словам Новиковой, на рынке прогнозируется умеренный рост цен в рамках наиболее конкурентоспособных и востребованных проектов.

"Цены на рынке новостроек будут меняться незначительно, а рост составит около 1 - 1,5% в месяц. Существенному падению цены препятствует низкое число предложений, а росту не высокий платежеспособный спрос", - подтверждает Кирсанова.

В свою очередь Луцков, учитывая прогнозируемое международными экспертами замедление темпов восстановления мировой экономики, прогнозирует прирост цен предложения в 2011 году до плюс 5 - 8%, а в случае наращивания темпов роста российской экономики - до плюс 10 - 15%.

Что касается объема предложения на рынке новостроек, то по мнению Кирсановой, маловероятно, что дефицит новостроек в ближайшее время снизится.

"Освоения новых площадок требуется не один месяц (разработка и утверждение проекта, подготовка площадки под строительство и т.д.) и даже если число аукционов на новые участки со сменой мэра увеличится, количество новостроек в продаже существенно возрастет лишь к 2012 году", - считает Кирсанова.

Новикова же ожидает увеличения доли проектов доступного жилья и в 2011 году.

Вторичка: предложение на пути к рекордам

По мнению экспертов, ситуация на рынке вторичного жилья в 2010 году была достаточно стабильной.

"Последние три месяца мы фиксировали увеличение количества предложений, в целом же в течение года предложение находилось примерно на одном уровне, то снижаясь, то увеличиваясь в пределах 1 - 4 % в месяц", - отмечает Новикова.

В ноябре 2010 года общий объем предложения квартир в Москве вырос на 5,5% - до уровня 57,5 тысячи объектов, отмечает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.

Число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличилось на 2,2% (до 5 тысяч квартир), а предложение качественных недорогих квартир выросло на 2,6% (до 28,6 тысячи квартир).

Всего же за год, добавляет Кирсанова, объем предложения на вторичном рынке недвижимости с начала года возрос на 34,7%.

"Эти изменения - следствие увеличения объема квартир за счет сдачи в эксплуатацию новостроек и увеличения сроков реализации квартир по причине не до конца восстановившегося платежеспособного спроса", - предполагает Кирсанова.

По ее словам, в числе лидеров по числу предложений традиционно оказались Центральный и Западный административный округа, на долю которых пришлось 19,9% и 16,9% от общего объема квартир. Наименьший объем квартир представлен в СЗАО - 6,1%. В Зеленограде - 1%.

С этим согласен и Луцков, который говорит, что по итогам 11 месяцев 2010 года количество совершенных сделок купли - продажи превысило показатели 2009 и 2008 годов и вплотную приблизилось к уровню 2004-2005 годов, который последние 5 лет не был достижим.

Всего, согласно предварительным данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве, в 2010 году в столице количество зарегистрированных договоров по купле-продаже жилой недвижимости подскочило в сравнении с 2009 годом на 50,394% - до 83,729 тысячи соглашений.

"Вообще если в первом полугодии на регулярном рынке города число сделок росло, а объем предложения сокращался, то к концу года ситуация изменилась. В настоящее время параллельно растут и объем предложения, и количество зарегистрированных сделок", - рассуждает Луцков, добавляя, что данная тенденция свидетельствует о стабилизации рынка и восстановлении естественного спроса.

По его данным, наибольшей популярностью в 2010 году пользовались квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах города - на данную категорию жилья приходилась львиная доля всех сделок купли-продажи.

Готовые квартиры устойчиво дорожали

По информации Луцкова, начиная с марта текущего года регулярный рынок недвижимости Москвы вошел в стадию удорожания квартир, и рублевые цены прибавляли примерно по 1% в месяц вплоть до начала осени.

При этом, отмечает Новикова, на протяжении всего года наибольшим спросом пользовались недорогие квартиры, которые постепенно вымывались с рынка, что привело к постепенному росту стоимости относительно начала года на 8%.

"Начавшаяся тенденция роста цен вместе с возвращением отложенного спроса привела к увеличению числа сделок купли-продажи до рекордных за последние несколько лет значений. Опасаясь значительного увеличения цен, покупатели устремились на рынок", - констатирует Луцков.

Кирсанова отмечает менее значительный рост цен на вторичном рынке Москвы - за 11 месяцев стоимость квадратного метра в долларах незначительно повысилась - на 2,1%, а в рублях на 5,5%.

"Традиционно самые высокие цены на вторичном рынке жилья зафиксированы в ЦАО. По итогам ноября средняя стоимость предложения здесь составляет 309,9 тысячи рублей за квадратный метр или 10 тысяч долларов. Наиболее низкий показатель рублевой стоимости квадратного метра отмечен в ВАО и ЮВАО - 131,4 тысячи рублей или 4,2 тысячи долларов за квадратный метр и 132,5 тысячи рублей или 4,3 тысячи долларов за квадратный метр соответственно", - приводит информацию Таганов.

По подсчетам Луцкова, с начала года лидерами по ценовым приростам в Москве стали квартиры в монолитных строениях (плюс 13,6%) и малогабаритное жилье в панельных хрущевках (плюс 10,8%). Кроме того, более 10% прибавили объекты, расположенные в панельных домах с улучшенными планировками.

Луцков утверждает, что сегодня высокие темпы роста в большей степени характерны для жилья бизнес-категории, которое с начала года прибавило в цене меньше остальных (плюс 8,1%). Для сравнения лидером по удорожанию среди классов стало жилье среднего уровня комфортности (плюс 10,4%), объекты же эконом-класса подорожали немногим меньше - на 9,8%.

Вторичное жилье отыграет падение

По прогнозам риелторов, в 2011 году ситуация на вторичном рынке жилья в столице значительным образом не изменится. Так, ожидает Луцков, цены будут увеличиваться в пределах 0,5% - 1% в месяц, и, как следствие, к концу 2011 года ценовой уровень либо вернется к докризисным показателям, либо вплотную приблизится к ним.

"Наиболее существенных приростов по итогам следующего следует ожидать в сегментах популярного на рынке предложения эконом-категории и доступного по цене жилья среднего класса качества", - отмечает Луцков.

Кирсанова прогнозирует рост цен на 0,8 - 1,3 % в месяц, а Таганов считает, что колебания средней стоимости квадратного метра не превысят 1,5 - 2% ежемесячно.

Логика эксперта проста: по данным "Инкома", объем предложения готового жилья в городе сохранится на прежнем уровне, и в экспозиции будет находиться порядка 50-55 тысяч квартир.

В результате, предполагает Таганов, среднее количество сделок в Москве в 2011 году составит примерно 6,5 - 7 тысяч, что является "условной" нормой для столицы и не будет провоцировать высокоскоростной рост цен.

Консалтинговая компания "SV Development"