РОССИЯ, 24 дек. - SV Development. Эксперты рынка жилой недвижимости подводят итоги 2010 года и делают прогнозы на 2011 год.

Игроки рынка жилой недвижимости отмечают его восстановление в 2010 году, однако основные показатели пока далеки от докризисного уровня. Аналитики отмечают общее повышение спроса на рынках аренды и покупки жилья, но платежеспособность этого спроса все еще низкая, поэтому 2011 год по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей этого года. Эксперты рассчитывают на восстановление ипотеки и возвращение ее к докризисному уровню в 2012 году.

Первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова: "Стремительному росту арендных ставок пока противостоит низкий платежеспособный спрос арендаторов"

Когда к началу сентября 2010 года рынок городской аренды не насытился, стало понятно, что кризис точно завершился. Цены на аренду квартир в Москве в октябре остановили свой почти пятимесячный рост, в среднем показав предполагаемый ранее рост в 15-17%. При этом показатели спроса и в декабре остаются достаточно высокими и превышают пиковые значения как 2008 года, так и 2009-го.

Подводя общие итоги года, можно сказать, что рынок аренды вернулся в свое привычное состояние. 2010 год оказался более активным, чем ожидалось.

Основываясь на многолетних наблюдениях за арендным рынком и учитывая фактор сезонности, который на него влияет, можно предположить, что ситуация в 2011 году будет развиваться по такому же сценарию. Незначительные колебания цен, плюс-минус 2-3%, до начала "высокого сезона" и сезонный рост, в пределах 10-15%. Более стремительному росту арендных ставок пока противостоит низкий платежеспособный спрос арендаторов.

Генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев: "В 2010 году покупательский спрос на недвижимость был стабильным и не имел ярко-выраженной сезонности"

Экономика страны начала восстанавливаться – это, безусловно, стало основным трендом для девелоперов в 2010 году. Строительство многих объектов возобновилось, и по многим объектам темпы возведения были более стремительны, чем до кризиса.

В 2010 году отмечен повышенный покупательский спрос на недвижимость, который был стабильным и не имел ярко-выраженной сезонности.

Возросла и покупательская способность. Подтверждением этому может служить тот факт, что на многих объектах в силу более высокой степени готовности выросли цены, а ежемесячное количество сделок осталось на прежнем уровне.

Что касается прогнозов на 2011 год, полагаю, мы будем наблюдать небольшой ежемесячный рост цен в новостройках. Разумеется, не столь стремительными темпами, как до кризиса, но стоимость квадратного метра будет расти. Пока максимальный рост показывает эконом- и комфорт-класс.

Элитная недвижимость показала довольно быстрые темпы восстановления и по количеству сделок, и по ценам. Пост-кризисная реструктуризация данного направления еще не завершилась, полагаю, в 2011 году мы увидим здесь и новых игроков, и новые правила игры.

Вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ-24 Георгий Тер-Аристокесянц: "В 2011 году средние ставки по ипотеке в целом все же достигнут докризисного уровня – это около 12,5% годовых"

Сейчас мы наблюдаем тренд на снижение ставок. Ставки по ипотеке в среднем по рынку пока не достигли докризисного уровня. В кризис рынок концентрировался на ключевых игроках. Сейчас ситуация меняется. В 2011 году конкуренция будет продолжать расти, что окажет влияние на снижение ставки. Тем не менее, во 2-й половине 2010 года, на фоне обострения конкуренции, ставки ряда ключевых игроков, в том числе ВТБ-24 уже очень серьезно снизились и достигли докризисного уровня.

При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом по рынку сохранится. Вместе с тем, снижение ставки уже не будет столь динамичным, мы не увидим таких радикальных шагов от ключевых игроков, которые наблюдали в третьем квартале 2010г.

В 2011 году дополнительным весомым фактором, который окажет влияние на снижение средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер по поддержке ипотечного рынка (11% по программе ВЭБ, активность АИЖК).

Таким образом, можно предположить, что в 2011 году средние ставки по ипотеке в целом все же достигнут докризисного уровня – это около 12,5% годовых.

Дальнейшее поведение ставок будет зависеть от экономической ситуации: будет снижаться инфляция, сбалансировано функционировать рынок капитала – будет расти вероятность сохранения тренда на снижение ставки.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: "В 2011 году арендные ставки на элитные квартиры в Москве вырастут на 15%"

Среди основных тенденций на рынке элитной городской аренды в 2010 году можно выделить следующие: рост арендных ставок (рост составил порядка 20%); рост активности арендаторов и арендодателей; рост объема дорогих квартир в предложении; смещение спроса в более дорогие сегменты; увеличение числа иностранных клиентов.

В целом, развитие рынка городской элитной аренды в уходящем году отражало тенденции постризисного восстановления. Аренда элитных квартир продолжала пользоваться повышенным спросом - поступавшие в предложение квартиры, особенно с удачным соотношением "цена-качество", уходили с рынка достаточно быстро. Это, в свою очередь, предопределило высокую активность собственников жилья. При этом для многих собственников помимо уровня арендной платы существенное значение приобретали долгосрочность договоров и гарантии стабильных платежей, и зачастую это являлось определяющим в процессе торга.

В 2011 г. в элитном сегменте можно прогнозировать стабильный уровень спроса, а также дальнейший рост арендных ставок на уровне 15%.

Генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая: "2011 год по количеству сделок купли-продажи жилья, скорее всего, не превысит показателей этого года"

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по итогам уходящего года (более 80 000 сделок) превысило годовые показатели 2008-го (65 100), 2009-го (55 600) и докризисного 2007-го (77 300).

Активный рост числа сделок в этом году обусловлен, в первую очередь, отложенным спросом, на фоне развития ипотечного кредитования. Экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются. Поэтому 2011 г. по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей этого года.

Спрос сместился в сторону бюджетных покупок – одно-, двухкомнатных квартир экономкласса, небольшой площади, максимально подготовленных к проживанию. Наибольшее количество сделок на рынке новостроек Москвы приходится на ценовой диапазон 4,8-10 млн рублей, в Подмосковье – 3-6,5 млн рублей. Более доступные по цене новостройки Подмосковья приобретают порядка 70% покупателей первичного рынка, Москвы – около 30%.

В 2011 г. максимальная доля спроса будет также сосредоточена в сегменте небольших, по метражу и количеству комнат, квартир экономкласса, с отделкой и сбалансированным уровнем цен. В следующем году на севере, северо-западе и юге ближнего Подмосковья (до 15-20 км от МКАД) ожидается выход ряда крупных жилых проектов, совокупной площадью более 1 млн кв. метров. Это приведет к ужесточению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Ограниченное количество новых разрабатываемых площадок, пригодных для строительства жилья экономкласса в Москве, более низкий уровень цен в Московской области будут способствовать дальнейшему смещению спроса в ближние города области.

Руководитель офиса "Сретенский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов: "Себестоимость и уровень цен в загородных проектах в следующем году будет расти"

Ситуация на рынке загородной недвижимости в этом году заметно улучшилась. Большая часть спроса сосредоточена в эконом и премиум сегментах. Постепенно с рынка ушли горячие предложения по максимально низким ценам. За год рынок стабилизировался.

Оценивая ситуацию по сегментам, могу отметить, что в премиум сегменте выбор крайне мал, а покупатель избирателен и привередлив. В эконом сегменте предложений достаточно много, поэтому имеет место серьезная конкуренция. Что в свою очередь позволяет покупателям добиваться максимально выгодных цен. Стоимость объектов выросла лишь в проектах которые изначально были интересны покупателю. Скидки предоставляются, но скорее это маркетинговые акции, чем демпинг девелоперов.

Основное количество продаж за этот период пришлось на участки без подряда. И данная тенденция продлится в будущем году. Связано это с тем, что у большинства покупателей нет необходимой суммы на участки с подрядом и готовые дома. В то же время присутствуют опасения за сохранность существующих средств. Поэтому вариант приобретения участков без подряда видится им наиболее подходящим, позволяющий сохранить накопленные сбережения. Далее владельцы такой земли смогут самостоятельно планировать строительство исходя из своих финансовых возможностей.

Тенденцией ноября и года в целом является распределение рынка на удачные и неудачные проекты. Рост спроса и стоимости объектов отмечается там, где изначально было сконцентрировано наибольшее число ликвидных предложений, где концепция проекта соответствовала сегодняшнему дню, интересам сегодняшнего потребителя.

Там, где продажи носили случайный характер, уровень сделок продолжает снижаться. Концепция таких проектов не совпадает с требованиями современных покупателей и от того становится менее ликвидной на сегодняшний день, что ведет к снижению цен. При этом в новых условиях рынка реабилитировавшиеся девелоперы настроены вести рентабельный бизнес, не занижая стоимости объектов. Следовательно, себестоимость и уровень цен в загородных проектах в следующем году будет расти.

Генеральный директор УК "Абсолют Менеджмент" Александр Мик: "Ближайшие два года участки без подряда будут занимать не меньше 40% первичного загородного рынка"

Уходящий год показал, что участки без подряда из антикризисного загородного продукта, срочно выведенного на рынок девелоперами два года назад, превратились в полноценный рыночный сегмент. Правда, сегмент этот уже не занимает львиную долю рынка, как это было в самый разгар кризиса. Рынок вновь отличается разнообразием загородных продуктов: поселки с готовыми домами, малоэтажные жилые комплексы, поселки со смешанной концепцией. В результате, по сравнению с декабрем прошлого года в этом доля участков без подряда в Подмосковье снизилась с 80% до 60%.

Однако ближайшие два года участки без подряда будут занимать не меньше 40% первичного загородного рынка. Они продолжают привлекать потребителей возможностью распределить расходы на несколько лет, построить дом на свой вкус и в целом сэкономить на покупке. Стабильный спрос, естественно, влечет за собой и рост цен. В среднем, на рынке цены в поселках с участками без подряда выросли на 20-30% в рублях. Впрочем, это не общерыночный тренд. Любой участник рынка назовет с десяток поселков, где цены, несмотря на общее оздоровление рынка, продолжали снижаться на 10%, а то и 15%. Это проекты, девелоперы которых ведут строительство исключительно на деньги покупателей, поэтому работы идут медленно, а там, где нет работ, нет и продаж.

Ведь покупатель участков без подряда становится более разборчивым. Если сразу после кризиса самым ходовым на загородном рынке сегментом были участки без подряда эконом-класса, то сейчас растет спрос на более дорогие и качественные объекты. Потребители готовы платить за дополнительные опции в поселках: широкие асфальтированные дороги, более развитую инфраструктуру. В первую очередь покупают самые лучшие участки в поселке, независимо от цены. Людям нужен более качественный продукт. Теперь они покупают не для перепродажи, а для себя.

О стабильном спросе на участки без подряда говорит статистика продаж. По оценкам нашей компании, в уходящем году на одного девелопера в месяц приходилось 7-10 сделок с такими участками, в прошлом – не более 3-5 сделок.

Консалтинговая компания "SV Development"