РОССИЯ, 23 дек. - SV Development. В целом 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса.

Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос вдвое ниже докризисного, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего, отмечают аналитики.

Существенная либерализация и активное позиционирование

Поддержка государством ипотечного кредитования в сегменте новостроек, позволила возобновить ипотечное кредитование на покупку строящегося жилья, в разы увеличилось количество объектов, аккредитованных банками. Во второй половине 2010 года появились специальные программы и совместные акции банков и застройщиков, в рамках которых процентная ставка 9,5-10% годовых.

Действительно, после полутора лет фактического отсутствия инструмента ипотеки на рынке, сегодня наблюдается очевидная положительная динамика в этом вопросе. По мнению экспертов, ключевую роль здесь сыграло развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливаются льготные условия на аккредитованные банком объекты.

Эксперты указывают, что это следствие прихода банков в девелоперский бизнес в результате реструктуризации ранее выданных строителям кредитов. Подконтрольный актив прозрачен и понятен для банка и не вызывает опасений в смысле повышенных рисков – поэтому требования и условия ипотеки по этим объектам значительно смягчаются.

Однако стоит заметить, что банки по-прежнему выдают кредиты только на одобренные объекты. До момента оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту на 2-3 пункта выше, чем при покупке готовой квартиры; после оформления квартиры в собственность процентная ставка снижается до уровня ставки на вторичном рынке. "По некоторым продуктам или в рамках специальных акций ставки на строящееся жилье на уровне или даже ниже ставок на покупку готовых квартир", - говорит руководитель ипотечной службы "Релайт-Недвижимость" Ирина Кажикина.

В настоящее время крупные банки (в основном банки с госучастием - Сбербанк, ВТБ-24) существенно либерализовали требования к объектам при кредитовании приобретения строящегося жилья и активно позиционируются в данном секторе. "По итогам 3-х кварталов 2010г. объем кредитов, выданных на приобретение строящегося жилья, составил 1,5 млрд. руб., в то время как за весь 2009г. объем кредитования на приобретение жилья на первичном рынке составил всего 186 млн. руб.",- рассказал вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ-24 Георгий Тер-Аристокесянц.

"Все банки, работающие на первичном рынке, выдвигают требования, как к объектам, так и застройщикам. Эти требования, в целом, можно свести к следующим: банки по-прежнему учитывают известность застройщика, время его деятельность на рынке недвижимости – не менее трех лет, наличие успешно завершенных проектов, отсутствие негативных моментов, безупречная репутация", - отмечает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая.

Снизились требования к стадии строительства – от 90-100% в начале года до 50% и в ряде программ от 20% на сегодняшний момент. Если объект финансируется банком, то привлечение ипотеки в этом банке возможно практически на любой стадии проекта",- отмечает М.Литинецкая.

Метаморфозы формы залога

В качестве обеспечения для банка все большее распространение получает залог прав требования, поскольку застройщики переходят на реализацию объектов в рамках 214 ФЗ, по договорам долевого участия. При этом, есть банки, которые предлагают выдачу кредит на покупку квартиры на первичном рынке – под залог имеющейся недвижимости. То есть обеспечением для банка является уже имеющаяся у заемщика квартира, она переходит в залог банка, а заемщик получает ту сумму кредита, которая необходима для покупки квартиры в новостройке.

Конечно, порядка на рынке новостроек сейчас пока еще не наблюдается. Так, по словам гендиректора компании "Кредитмарт" Юлии Купко, до сих пор можно встретить, даже у крупных застройщиков, такие формы договоров, как предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, схемы с векселями. Но это не безнадежный случай, находятся банки, которые кредитуют объекты и под такие формы договоров, в основном, это все те же банки-соинвесторы.

"Кредитование новостроек сопряжено с рисками и для банка и для заемщика. Основой риск – это риск "недостроя". Когда банки понимают, что финансовое положение застройщика позволит ему выполнить все обязательства перед дольщиками по передаче им в собственность приобретенных ими квартир, банки активно кредитуют новостройки, так как это такой же сегмент кредитования, как и готовое жилье. А присутствующие риски отражаются в более высокой ставке на период строительства", - поясняет Г. Тер-Аристокесянц.

Например, по совместной программе компании "Дон-Строй Инвест" и банка ВТБ-24 для клиентов компании устанавливается единая процентная ставка на весь период кредитования (отменена надбавка на период до оформления права собственности). Сама ставка составляет от 9% годовых в рублях, а в предновогодний период снижена до 8%.

Похожие программы есть также у Сбербанка с компанией ПИК, банка "Возрождение" с "Мортон" и у ряда других банков и девелоперов – в основном в сегменте эконом-класса. Вполне объяснимо, что и наибольший интерес к ипотечному кредитованию проявляют покупатели относительно недорогого жилья, испытывающие дефицит собственных средств. Однако и покупатели жилья бизнес-класса и выше прибегают к этому инструменту, например, чтобы улучшить существующие жилищные условия, повысить качество жизни, отмечают игроки рынка.

Сбербанк также в течение года неоднократно снижал процентные ставки и по программам. Например, по программе "Ипотечный+" в Сбербанке можно получить кредит с первоначальным взносом от 10% на срок до 10 лет по ставке 10% годовых уже на этапе строительства кредитуемого объекта.

"Мы значительно упростили критерии оценки застройщиков и перечень объектов недвижимости от аккредитованных застройщиков постоянно увеличивается",- говорит руководитель управления розничного кредитования Сбербанка России Наталия Карасева.

По ее словам, в июне 2010 года были либерализованы условия кредитования на цели участия в долевом строительстве объектов недвижимости, строительная готовность наземной части 70% и более (отмена требования наличия промежуточного залога объекта недвижимости), реализована возможность кредитования покупки недвижимости со степенью готовности от 10% наземной части.

Банки широко сотрудничают с различными застройщиками ("Система-Галс", "Донстрой", "КапиталГрупп", "Интеко", "ДСК-1", "Пересвет-Инвест", "ПИК", "ЮИТ" и т.д.), реализующими жилье на стадии строительства. Внешэкономбанк также взаимодействует с кредитными организациями по реализации программы инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах. В рамках сотрудничества в июне 2010 года на рынок была представлена программа "Ипотека с государственной поддержкой".

По мнению игроков рынка, в следующем году эта тенденция продолжится. М.Литинецкая считает, что это во многом заслуга застройщиков, которые реализуют объекты по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ. "Можно ожидать, что условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к условиям ипотеки на вторичном рынке. Требования банков к застройщикам будут корректироваться в сторону смягчения", - прогнозирует эксперт.

Однако в целом кредитование первичного рынка все еще слабо развито. "В последнее время ипотечные кредиты выдавались преимущественно на улучшение жилищных условий или приобретение готового жилья. Для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости было выдано около 10-15% кредитов",- говорит Н.Карасева. Однако, у банкиров амбициозные планы. Так, по словам Г. Тер-Аристокесянца, ВТБ-24, планирует "достичь докризисных уровней кредитования жилья на стадии строительства, а это около 25% выдачи, уже в 2011 году".

Ставки будут зависеть от экономической ситуации

По оценке руководителя отдела по развитию бизнеса банка DeltaCredit Александры Афанасьевой, ипотека сегодня уже доступна, но главная проблема заключается в доступности жилья, основным камнем преткновения являются цены на недвижимость.

По мнению аналитиков, уровень ставок и объемы кредитования будут, как и прежде, зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первую очередь на этот рынок оказывает влияние темп строительства нового жилья, также динамика изменения цен на недвижимость, показатели роста доходов населения, степень участия государства и др.

По прогнозам руководителя аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) Анной Любимцевой, в 2011 году не ожидается значительного роста цен на жилье. Рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах (с учетом инфляции) до докризисного уровня. По ее мнению, для привлечения заемщиков банки могут снизить ставки по ипотечным кредитам, но вряд ли опустятся значительно ниже уровня, достигнутого уже в этом году. Так, в октябре, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка выдачи по рублёвым кредитам за месяц опустилась ниже докризисной и составила 12,7%.

"Тем не менее, требования к заемщикам будут в целом жестче, по сравнению с докризисными, так как во время кризиса качество банковских портфелей существенно ухудшилось и их риск-аппетит снизился. В целом, мы ожидаем, что по итогам 2011 года будет выдано порядка 540 млрд. рублей ипотечных кредитов", - сообщила А.Любимцева.

"Банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты: ведь сегодня на рынке предоставлены кредитные программы практически для любых задач заемщика и придумать что-то новое достаточно сложно. Скорее, банки пойдут по пути улучшения условий по уже действующим программам",- прогнозирует гендиректор компании ИПОТЕК.РУ Дмитрий Овсянников.

Аналитики прогнозируют, что в первом полугодии 2011 года с большой вероятностью сохранится влияние тенденций конца 2010. Прежде всего, речь идет о достаточно медленном восстановлении потребительского спроса. Другой важный фактор – медленное восстановление строительного сектора. К сожалению, строительный сектор наиболее сильно пострадал во время кризиса, т.к. полностью зависит от состояния внутреннего спроса.

По мнению Г.Тер-Аристокесянца, в 2011 году дополнительным весомым фактором, который окажет влияние на снижение средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер по поддержке ипотечного рынка (11% по программе ВЭБ, активность АИЖК). Таким образом, можно предположить, что в 2011 году средние ставки по ипотеке в целом все же достигнут докризисного уровня – это около 12,5% годовых, прогнозирует он.

"Дальнейшее поведение ставок будет зависеть от экономической ситуации: будет снижаться инфляция, сбалансировано функционировать рынок капитала – будет расти вероятность сохранения тренда на снижение ставки",- считает эксперт.

Консалтинговая компания "SV Development"