РОССИЯ, 17 дек. - SV Development. Многие из нас в определённый период своей жизни задаются вопросом — купить или продать квартиру либо другую недвижимость: стоит ли им подать объявление в газету или же воспользоваться иными средствами информации/рекламы?

Некоторые из нас сомневаются, стоит ли им воспользоваться услугами маклера, чтобы облегчить себе задачу в покупке или продаже квартиры.

В этой статье я постараюсь ответить на выше заданные вопросы, а так же постараюсь объяснить более подробно значение эксклюзивного соглашения маклера по недвижимости при продаже квартиры.

Эксклюзивное соглашение означает подписание договора между продавцом или покупателем квартиры или любой другой недвижимости. В договорах такого рода (соглашениях) стороны, а именно, продавец и маклер, заключают договор о том, что маклер обязуется найти потенциального покупателя и как только сделка будет оформлена, маклер будет вознагражден суммой, указанной в договоре.

Продавец, заключивший вышеупомянутое соглашение, обязуется и не имеет права заключать сделку по недвижимости с другим маклером.

Продавец выплатит маклеру установленный процент, невзирая на то, что покупатель обратился сам к продавцу или же был приведен маклером.

Для того, чтобы упорядочить и дать легитимацию соглашению такого рода, был проведён «закон маклеров по недвижимости» 1996 года, гласивший, что маклер по недвижимости имеет право заключать договор по поводу определённой сделки и получать эксклюзивное соглашение при условиях, что эксклюзивность сделки и её период будет подтвержден подписью клиента на отдельном документе. В этот период маклер будет обязан провести ряд различных рекламных акций.

Закон о маклерских услугах гласит: период эксклюзивности не будет превышать одного года с момента подписания договора, исключая продажу квартиры. Если не был указан в договоре период эксклюзивности, то срок договора не будет превышать 9 месяцев.

При оформлении квартирной сделки дело обстоит совсем иначе. Закон гласит, что период эксклюзивности не должен превышать 6 месяцев. Если период, равный 6 месяцам был превышен, то этот период истечёт по завершению 30 дней с момента подписания договора.

Закон о маклерских услугах гласит: если маклер не провёл рекламных действий в течении трети от периода эксклюзивности, то срок периода будет закончен.

Маклер, который заключил эксклюзивную сделку, обязан предпринять минимум несколько рекламный действий, например: рекламировать с помощью объявлений, пригласить потенциальных клиентов посмотреть ту или иную недвижимость и т.д., и т.п.

Если в договоре было указано, что будет проведено одно определённое действие из выше указанных, а так же дополнительное действие, о котором было договорено между сторонами, на пример:

Если Вам принадлежит квартира или другая недвижимость, и Вы планируете её продать, Вы должны позаботиться о том, и проследить, чтобы маклер рекламировал Вашу недвижимость. Без подписания такого рода документа эксклюзивное соглашение не будет иметь законной формы.

Из вышесказанного вытекает вопрос, как может продавец быть уверен, что все рекламные действия будут выполняться. Ответ на этот вопрос очевиден: как только маклер заключает с Вами эксклюзивную сделку, он должен постараться приложить все усилия для того, чтобы продать Вашу квартиру и оградить Вас от лишней «головной боли».

Не смотря на это, при заключении эксклюзивного договора с маклером, с которым Вы собираетесь подписать договор, стоит указать пункт, который бы гласил о том, что маклер обязуется информировать Вас, как минимум, раз в неделю о всех проведённых действиях.

Маклер, не получивший эксклюзивное согласие от клиента, будет удостоен гонорара только при условии, если он нашёл покупателя.

В гражданском деле No. 2012/04 в окружном суде Тель Авива рассматривалось дело Гофер против Кауфмана. Перед поправкой закона о маклерских услугах суд постановил, что сделки, которые были заключены и подписаны после 9.12.2004). Суд задался вопросом: являются ли маклерские услуги эффективными в заключении сделки и полагается ли ему гонорар. Мнения разделились между теми, кто верил, что гонорар полагается, так как считали, что сделка была заключена в период эксклюзивности, и теми, кто считал обратное.

Суд постановил, что сделка, которая была заключена до того, как была установлена поправка к закону и договор об эксклюзивном периоде является законным, даже если маклер не заключил сделку в этот период.

Также суд постановил после поправки к закону, что договор эксклюзивности не влечёт за собой право на получение гонорара, если маклер не заключил сделку. Закон постановил: если маклер осуществил рекламные действия, то он является эффективным.

Данное положение можно оспорить. Если покупатель доказал, что не смотря на рекламные действия маклера, он не являлся эффективным фактором для заключения сделки, маклер не будет удостоен своего гонорара.

Дорогие продавцы! Очень важно не подписывать эксклюзивное соглашение с несколькими маклерами параллельно потому, что как только будет подписан договор о продаже, Вы будете обязаны заплатить комиссионные каждому маклеру, с которым Вы подписали договор. Если Вы откажитесь от оплаты одному из маклеров, с которым Вы подписали договор, Вы будете подвержены судебным искам.

Нужно помнить, что в случае, в котором есть попытка обойти маклера с помощью обращения к другим маклерам – в этом случае маклер может выиграть компенсацию, даже если он не был тем, кто посодействовал заключению сделки. Поэтому всегда стоит дважды подумать перед попыткой обойти маклера в связи с возможными последствиями.

Мнения адвокатов по поводу темы эксклюзивности разделяются: есть те, кто верит, что тема эксклюзивности создана для недвижимости, которую сложно продать. Поэтому эксклюзивность подходит к недвижимости, у которой потенциал покупателей особенный, например: курортные квартиры или квартиры, которые покупают иностранцы, или же когда речь идет об имуществе, продажа которого сложная. Но есть те, кто считает что тема эксклюзивности создана так же для хорошего и дорогого имущества, поскольку любое имущество нужно уметь продать.

Данная статья не является рекомендацией, юридической консультацией или юридическим заключением. И тот, кто полагается на данную информацию, делает это под свою ответственность.

Консалтинговая компания "SV Development"