РОССИЯ, 10 дек. - SV Development. На рынок недвижимости появилась новая форма кредитования— заемы населению стал выдавать не банк, а закрытый кредитный паевый инвестиционный фонд.

В отличие от ипотечных программ, заемщику нужно предоставить в залог единственное жилье, а гасить кредит придется по ставке, аналогичной потребительскому,— в 20%. Эксперты рынка опасаются, что эта схема может оказаться кабальной для заемщиков.

Компания «Доступный кредит» совместно с «Паллада Эссет Менеджмент» выпустили на рынок новую программу залогового кредитования населения под одноименным названием «Доступный кредит»: теперь займы населению выдает не банк, а Закрытый кредитный паевой инвестиционный фонд «Паллада— Доступный кредит». КЗПИФ был создан в 2010 году под управление УК «Паллада».

Как считают руководители фонда, данная услуга сегодня будет востребована, так как коммерческие банки в силу ограничений, установленных ЦБ и налоговым законодательством, не в состоянии удовлетворить потребность граждан в быстром и доступном кредитовании.

Опередить банки

Создатели фонда, бывший владелец группы брокерских компаний «Монолит» Татьяна Смирнова и генеральный директор УК «Паллада» Иван Руденко объясняют привлекательность нового инструмента тем, что все заемщики банков сегодня должны в обязательном порядке подтверждать свою платежеспособность.

А новый фонд, наоборот, предоставляет заем без углубленного изучения финансового состояния заемщика и без документального подтверждения доходов. Риск невозврата снижается за счет высокого дисконта и юридической проверки предмета залога. Обращение заемщика рассматривается в течение 3–5 дней, что значительно быстрее, чем в банках.

«Основное преимущество продукта — это его простота, клиентам не нужно теперь бегать собирать справки, подтверждать свою платежеспособность и тратить огромное количество времени на заполнение анкет и других документов, привычных для классического кредитования в банках. Теперь любой житель Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода и Новосибирска, имея на руках паспорт и правоустанавливающие документы на собственность, может в течение одного дня получить решение и заем без лишних вопросов»,— комментирует новый продукт генеральный директор компании «Доступный Кредит» Татьяна Смирнова.

Не меньше миллиона

Кредитные займы могут получать физические лица под залог жилой городской или загородной недвижимости. Размер займа составляет 50% от рыночной стоимости объекта, срок кредита— три года, процентная годовая ставка по займу— от 20%. Сумма займа может составлять от 1 млн до 30 млн руб. Как уточнила Татьяна Смирнова, заявки на получение кредита суммой менее 1 млн рублей не рассматриваются, поэтому рыночная цена закладываемого объекта должна быть соответствующей.

Как говорится в материалах компании, механизм возврата осуществляется по следующей схеме: заемщик выплачивает ежемесячно только проценты, а непосредственно сумму займа возвращает по истечении срока кредитования, имея возможность досрочно закрыть заем в любой момент без штрафов и потерь. «Такая схема позволяет максимально снизить размер ежемесячных платежей. При этом в течение всего срока кредитования заемщик остается собственником своей недвижимости»,— сообщили в компании. Правда, создатели фонда уточнили, что в первые полгода гасить кредит все-таки нельзя и штрафные санкции за досрочное погашение кредита предусмотрены.

Заработать на кредитах

Средства для предоставления залоговых кредитов предоставляются КЗПИФ «Паллада— Доступный кредит». В настоящий момент создатели КЗПИФ предлагают узкому кругу институциональных инвесторов размещать свои денежные средства с целью получения стабильного дохода. По словам Ивана Руденко, такими инвесторами являются частные или государственные пенсионные фонды и подобные крупные «квалифицированные» инвесторы (в основном, юрлица).

Иван Руденко уточнил, что размер входного порога в КЗПИФ составляет не менее 10 млн рублей. Уровень доходности для инвесторов КЗПИФ, по словам Руденко, колеблется в районе 15–20% годовых (до кризиса инвесторам ЗПИФов недвижимости, как правило, обещали доход в размере около 20–30% годовых).

«Пока рано говорить, перевернет ли данный продукт рынок кредитования в Москве и регионах, но на сегодняшний день Фонд всего за первые 2 месяца своего существования распределяет 30 млн. рублей в неделю в Московском регионе и продолжает наращивать кредитный портфель высокодоходных займов с „недвижимым“ обеспечением. В 2011 г. компания „Доступный Кредит“ планирует выдать займов на сумму свыше 3 млрд рублей»,— рассказал о планах фонда Иван Руденко.

Делайте меньше ставки

По мнению председателя правления «Флексинвест Банка» Марины Мишурис, такое предложение попадает «на полку спроса» наряду с прочими кредитами под залог недвижимости. «Если говорить о рыночных условиях, то оно абсолютно не в рынке— сейчас банки предлагают по кредитам подобного рода (под залог имеющейся в собственности недвижимости) ставку меньше 15%, не говоря о 20%— и на более длительный срок.
Спросом, как правило, пользуются кредитные продукты с наименьшей процентной ставкой»,— информирует Марина Мишурис.

Также она советует учесть, что величина платежа по аннуитетной схеме зависит также и от срока кредитования. «Чем он больше, тем меньше платеж, так что ограничение по сроку кредита в 3 года значительно снижает сумму кредита, на которую могут претендовать заемщики. Таким образом, можно уверенно говорить, что широким спросом такой продукт пользоваться не будет»,— прогнозирует собеседник GZT.RU.

Руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина полагает, что залоговый заем не сможет альтернативой ни потребительскому кредиту, ни ипотечному. «По условиям ипотечного и потребительского кредита, полученного в банке ваш долг постоянно уменьшается. А, значит, и проценты, которые вы платите за его использование тоже— по предложенному продукту весь срок кредита вы платите проценты за всю сумма займа— то есть продукт очень дорогой»,— считает Ирина Кажикина.

Узкий круг ограниченных людей

Ирина Кажикина также обращает внимание заемщика на такие нюансы, как очень маленький срок кредита (даже потребительский кредит можно взять сроком до 5 лет), высокие процентные ставки и большие расходы при получении кредита. «Ипотечный кредит в основном используется для покупки жилья и обычный гражданин, зарабатывающий от 60 тыс. руб., вряд ли сможет вернуть долг в указанные сроки, т.е. этот продукт не направлен на простых граждан.

Да и целевых кредитов на покупку жилья в банковской сфере хватает. Однако этот продукт может быть интересен узкому кругу лиц, заинтересованному в быстром получении денежных средств, и потенциально готовых расстаться со своей недвижимостью. Это могут быть бизнесмены, готовые быстро вернуть средства»,— говорит эксперт.

К преимуществам такого залогового кредита Марина Мишурис относит срок предоставления кредита при минимальном наборе документов. «При таком подходе кредит напоминает ломбард. Однако, кредит под залог недвижимости— вопрос не из легких, потому что зачастую в залог предлагается единственное жилье и следует изначально подходить к подобному решению взвешенно и не торопясь»,— говорит Марина Мишурис. Недостатками, по ее мнению, являются высокая стоимость и возможная недостаточная защищенность клиента.

«Так как кредиты выдаются не банковской организацией, требования банковского законодательства на нее не распространяются, соответственно, нет, например, законодательной обязанности уведомления о полной стоимости кредита, что включает в себя информирование о всех тратах заемщика, а также надзора со стороны ЦБ. В принципе, к недостаткам можно отнести и неопределенность в легитимности данной услуги, ведь предоставление в массовом порядке клиентам „с улицы“— прерогатива банков, а для банковской деятельности требуется лицензия ЦБ»,— считает представитель «Флексинвест Банка».

Выгода для инвесторов

По мнению директора по развитию УК БИН ФИНАМ Дмитрия Казакова, в целом такое направление, которым занимается КЗПИФ «Паллада— Доступный кредит», вполне перспективно, а ставка в 15–20%— в целом соответствует рынку. «Однако, есть опасения, что с привлечением инвесторов в фонд могут возникнуть сложности в связи с наличием некоторых рисков.

В частности, это риски по взысканию задолженностей с заемщиков, которых кредитуют под залог существующего жилья, и на него будет сложно наложить ограничения— например, по регистрации получателя заема и его родственников.

Поэтому есть сомнения в том, что фонд сможет гарантировать инвесторам объявленную доходность в связи со сложностью по взысканиям. Так что, на мой взгляд, с учетом данных рисков ставка доходности КЗПИФ является скорее небольшой»,— полагает Дмитрий Казаков.

Консалтинговая компания "SV Development"