РОССИЯ, 7 дек. - SV Development. В этом не ничего страшного, на рынке немало примеров, когда ранее непрофильная группа через годы работы делала своей основной структурой строительство недвижимости, напоминают эксперты

В начале кризиса многие участники рынка недвижимости прогнозировали массовые банкротства девелоперских компаний, переход их активов непрофильным инвесторам. Этого не произошло. Так же с рынка в кризис не исчезли и непрофильные девелоперы, многим из которых подобная диверсификация помогла успешно пережить сложные времена.

На рынок недвижимости инвесторов вели самые неожиданные пути. Пожалуй, сложно найти отрасли, инвесторы из которых не пытались реализовывать свои проекты в девелопменте как жилья, так и коммерческой недвижимости. Помимо «сырьевиков», в строительство шли инвестиционные, риэлторские, автомобильные и другие компании, ритейлеры и, конечно же, банковский сектор. И до кризиса это было оправдано: непрофильные инвесторы инвестируют в различные области, приносящие высокую доходность. До кризиса появилось много непрофильных компаний и новое слово для российского рынка недвижимости – fee-девелопмент («чистый девелопер», который предлагает услуги по созданию и управлению объекта недвижимости) – звучало все чаще.

На строительном рынке в России на данный момент присутствует несколько категорий непрофильных девелоперов. Одними из таких являются банки и финансовые структуры, которые за последнее время получили контрольные пакеты в девелоперских компаниях, либо их активы и проекты. Такие крупные банки как ВТБ («Система-Галс», «Дон-строй»), Сбербанк («Капитал Групп») уже создали свои собственные девелоперские подразделения. В кризис из-за долгов застройщиков им переходит все больше их активов, либо вообще полный контроль над компаниями. Они сами продают объекты, привлекая к этому риэлторов и девелоперов, а также ряд других банков.

«На данный момент существует блок девелоперов, которым принадлежали различные земельные участки, но девелопмент не был их профильным бизнесом. Среди этой группы много частных инвесторов или групп инвесторов», - отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Понемногу выходят на смежный строительный рынок компании, которые раньше занимались сетями и инженерией. Одним из таких примеров, является компания «Термосервис». Также непрофильные девелоперы появились из собственников промзон, которые впоследствии были выведены из Москвы, или предприятия, расположенные здесь, были просто закрыты, рассказывают эксперты.

Сейчас, ряд компаний из разных областей бизнеса также начинают свои девелоперские проекты, в основном, в Московской области, так как там легче получить доли в проектах. В будущем у этого региона большие перспективы, считает М.Литинецкая.

Непрофильные инвесторы VS девелоперы

Всем понятно, что ключевая задача инвесторов в условия кризиса – продать непрофильный актив. Однако в текущих условиях продажа активов возможна только с существенным дисконтом, количество сделок на рынке незначительное. На период владения, непрофильные инвесторы вынуждены создавать профильные девелоперские подразделения для управления полученными активами. Привлечение сторонних компаний затруднено отсутствием широкого круга специализированных профессиональных управляющих компаний, способных оказывать услуги на конкурентной основе, считают игроки рынка.

С другой стороны, в условиях кризиса конкуренция сократилась и непрофильным компаниям сейчас проще выйти на рынок, считает М.Литинецкая. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в отсутствии банковского финансирования у непрофильных инвесторов есть некое конкурентное преимущество перед профессиональными девелоперами, так как у них основной бизнес может приносить денежные потоки, которые можно диверсифицировать в строительство недвижимости.

В результате кризиса, земля оказалась не самым ликвидным товаром, собственники приобретавшие землю с целью последующей перепродажи вынуждены приступить к развитию участков собственными силами. Значительное снижение в результате кризиса стоимости земельных участков - «входа» на рынок недвижимости, стимулирует появление новых игроков, рассказывает управляющий директор компании «АЛУР» Михаил Уринсон.

В условиях кризиса профессиональные девелоперы не могут финансировать проекты на стадии лэнд-денвелопмент: подготовку проектной документации, земельного участка, согласования, подключение к сетям и создание необходимой инфраструктуры. Причина проста: банки не готовы кредитовать девелоперов на этих стадиях проекта, а собственные капиталы компаний в кризис сильно ограничены.

Основным стимулом выхода на рынок недвижимости непрофильных игроков является их желание диверсифицировать бизнес, полагают игроки рынка недвижимости. Катализатором прихода в девелопмент новых игроков является достаточно высокая доходность девелоперского бизнеса при одновременном снижении рисков.

Рынок недвижимости Москвы ожидал прихода крупных «непрофильных» девелоперов еще в так называемые тучные годы. После кризиса ожидания рынка оправдались. Постепенно стали появляться новые участники, которые если и не вытесняли старых игроков, то вели себя уж точно более активно.

Крупнейшим девелопером нового поколения в Москве является сегодня крупный в России вертикально-интегрированный агрохолдинг «Настюша», который возводит масштабный микрорайон напротив Царицынского парка (632 800 кв. метров). Застройка ведется на территории Московского комбината хлебопродуктов (МКХ). Как не парадоксально, но темпы строительства у непрофильного застройщика сегодня одни из самых высоких по Москве.

Производственные мощности МКХ будут перенесены на территорию мелькомбината в Сокольниках. По словам основного акционера и председателя совета директоров ГК «Настюша» Игоря Пинкевича, именно проведенная диверсификация бизнеса позволяет сегодня компании успешно работать и реструктуризировать долговые обязательства.

«Непрофильных девелоперов, по крайней мере, тех, кто громко заявил о себе на рынке, не так уж и много. Самые известные сегодня – ГК «Настюша» со строящимся мкр. «Царицыно» и «Прима-Мех» с проектом ЖК «Виноградный», а так же ЖК «Садовые кварталы», где произошла консолидация непрофильных девелоперов», - рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

«Решение непрофильной компании «Настюша» выйти на рынок жилищного строительства путем развития собственных земель объясняется эффективным подходом к использованию собственных активов»,- считает М.Уринсон. Подобные крупные проекты заявила компания «Старт Девелопмент», готовящая к застройке проекты в жилой недвижимости на крупных земельных наделах, добавляет эксперт.

Как рассказывает сам «непрофильный девелопер», сейчас стратегическое преимущество у новых игроков. По словам И.Пинкевича, «такие компании как наша не обременены старыми партнерскими отношениями, старыми обязательствами, более гибки в тактике, нестандартно подходят к формированию продукта». В ближайшее время на рынок недвижимости столицы выйдет еще несколько «непрофильных» девелоперов, о которых сегодня никто не знает, прогнозирует он.

«Целью любой диверсификации бизнеса является не только увеличение его доходности, но и достижение стабильности финансовых потоков. Финансовая стабильность – прочный фундамент для любого бизнеса. Я не делю свой бизнес на основной и вспомогательный. Просто строить микрорайон «Царицыно» я планирую конкретное количество месяцев, а производить зерно, муку и хлеб – всю оставшуюся жизнь», - делится опытом реализации непрофильного проекта И.Пинкевич.

В ближайших планах компании строительство профильных активов. Речь идет о едином производственном комплексе, состоящем из элеватора, мельницы и хлебозавода, рабочее название проекта – «Трансформер».

По мнению игроков рынка, проблемы у всех девелоперов одинаковые – сложная бюрократическая машина, затягивающая сроки согласования и выпуска документов. И, разумеется, поиск хороших риэлторов, которые способны реализовать продажи больших объемов за короткие сроки.

Как считают специалисты рынка недвижимости, нет ничего страшного в том, что на рынок выходят новые непрофильные участники. Рынок девелопмента в России начался зарождаться в 1990-е гг. и насчитывает немало примеров, когда ранее непрофильная компания выходила на рынок, а затем основной структурой группы становилось строительство недвижимости. За примерами далеко ходить не надо: компания «Интеко» ранее занималась изготовлением изделий из пластика. Также ГК «Ташир» благодаря разветвленной структуре холдинга чувствует себя намного лучше других и во время кризиса смогла приобрести и начать реализацию новых крупных проектов.

По мнению экспертов, неправильно называть такие компании непрофильными девелоперами – это непрофильные инвесторы, а девелоперы бывают только профессиональные. По крайней мере, кризис расставит все точки над «и», и непрофессиональным игрокам придется покинуть рынок.

Если непрофильный инвестор выходит на рынок с крупными объемами строительства жилья, то он создает реальную конкуренцию профессиональным игрокам, тем самым, занимая их нишу. Все вышесказанное не касается точечных и случайных проектов, отмечают аналитики.

Кто будет править бал?

За время кризиса непрофильные активы проходят несколько параллельных этапов развития на этапе перехода от собственника – управляющего к инвестору. «Первый этап начался в конце 2008 г. и продлился до конца 2009 г., инвесторы преимущественно реструктуризировали активы, в наиболее безысходных ситуациях изымали их путем переговоров и/или через суд. Второй этап начался в 2010 г. и продолжается до сих пор – инвесторы осуществляют управление активами.

Причем сегодня превалирующая стратегия – продажа объектов. Параллельно инвесторы приступили к изъятию активов реструктуризированных на первом этапе, но не оправдавших ожиданий», - рассказывает М.Уринсон. По его прогнозу, в ближайшем будущем изъятие таких активов продолжится.

«Сейчас инвесторам необходимо сконцентрировать усилия на эффективном управлении изъятой недвижимостью, приведением в соответствие правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации планомерным развитиям земельных участков», - комментирует эксперт.

Эффективные профильные застройщики особенно средние, оперативно решают различные задачи и интенсивно развиваются. «Я думаю, что мы увидим расширение круга игроков, за счет средних компаний, которые будут приобретать землю по объективной цене. В текущих условиях, проекты в жилой недвижимости остаются наиболее ликвидными и востребованными рынком. Именно в этом сегменте наиболее вероятно и появятся новые, крупные игроки», - прогнозирует М.Уринсон.

«Передел активов девелоперов еще не закончился и банки ведут переоформление активов на другие юридические лица. Часто в результате кризиса они не могут реализовать те или иные проекты и пока проводят их реконцепцию. В ближайшее время на рынок выйдет ряд непрофильных девелоперов с крупными проектами до 1 млн кв. метров жилья»,- прогнозирует М.Литинецкая.

Однако самыми заметными непрофильными девелоперами, по мнению руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, на рынке недвижимости, несомненно, станут банки, которые активно работали в предкризисные годы с такими залогами, как земельные активы.

Возможно, в будущем появятся мега-проекты, которые будет реализовываться при участии госкорпораций. Об этом говорит создание Сбербанком собственной девелоперской структуры и активный набор новых сотрудников в это подразделение. Переход под контроль Сбербанка проекта Рублево-Архангельское также говорит о возможности реализации крупного проекта при участии госкорпорации. Причем, скорее крупные проекты непрофильных инвесторов будут в жилом сегменте, считают эксперты.

Например, госкорпорация создает отдельную девелоперскую компанию «Сбербанк Девелопмент». В нее будут внесены принадлежащие банку пакеты в депелоперских компаниях, а также активы в сфере недвижимости. Кстати, одно из недавних приобретений Сбербанка в сфере девелопмента - контрольный пакет компании DB Development (DBD), которая была учреждена «Дойче банк» и Strabag для совместной работы на российском рынке недвижимости.

«Банки и другие финансовые структуры, крупные холдинги и корпорации могут привлечь крупные средства, а потом продать подготовленные участки под строительство, так как в кризис земельные участки потеряли свою ликвидность и продать их практически не возможно. Если банки перейдут от лэнд-девелопмента к строительству недвижимости это будет их стратегическая ошибка», - резюмирует К.Ковалев.

Консалтинговая компания "SV Development"