РОССИЯ, 29 ноя. - SV Development. Рынок недвижимости полнится страшными историями. О том, как люди копили-копили деньги, брали-брали кредиты, покупали-покупали квартиру, а потом оказывались ни с чем – на улице, без денег и жилья.

Наслушавшись всяких ужасов, уже и не захочешь добровольно затевать «улучшение жилищных условиий». Но с другой стороны - не сидеть же на своей жилплощади до смерти.

Ведь жизнь заставляет что-то менять, куда-то переезжать. И наступает момент «икс», когда приходится задуматься: какую квартиру покупать – в новостройке или в «старом» жилом фонде?

Где опаснее – на первичном или вторичном рынке недвижимости? Историй, от которых стынет кровь, риелторских страшных «рассказок» про тот и этот рынок журнал www.metrinfo.ru знает немало. Приведем всего две. Предупреждаем сразу: людям слабонервным и чувствительным их читать не рекомендуется!

Итак, в один «прекрасный» день в квартиру некой дамы кто-то позвонил. Открыв дверь, она увидела на пороге молодого человека. Оказалось, что посетитель приходился племянником одинокому старичку, который когда-то обитал в этой квартире. Но не седьмой водой на киселе, а очень близким. Родных детей у бывшего хозяина не было, он и воспитывал сына своей покойной сестры.

Правда, воспитал не очень хорошо. «По молодости» и по глупости племянник вместе с дружками ограбил какую-то палатку, всех поймали и посадили. Теперь срок наказания закончился, и бывший заключенный вернулся домой. А квартира, в которой он жил, оказалась продана.

Куда делся бывший хозяин, после продажи – неизвестно. Племянник объявил его в розыск, а сам заявился разбираться с новой владелицей квартиры и отстаивать свои абсолютно законные права на отобранные квадратные метры. Вот такую квартиру «с историей» купила незадачливая дама на вторичном рынке жилья…

Перспективы этого дела для нынешней хозяйки печальны – налицо нарушение прав «племянника», который жил в этой квартире и в сделке никак не фигурировал, и тут суд будет явно на его стороне.

А уже если раскапывать историю с пропавшим дедушкой, которого явно обманули и - самое мягкое - выкинули на улицу, то тут мало никому не покажется. То, что куплю-продажу «нехорошей квартиры» признают недействительной, – можно гарантировать на 100%.

Другой случай. Молодая семья решила приобрести новую квартиру в строящемся доме. Удалось взять кредит в банке. Деньги были выплачены застройщику, жилье по сути – куплено. Муж и жена аккуратно выплачивали кредит, жили на съемной квартире, ждали первенца и новоселья.

Но дом не строился и не строился. Потом выяснилось, что он так и не будет построен, компанию готовят к банкротству, а это самый худший вариант для дольщиков, поскольку в случае признания застройщика таковым (банкротом) они получают ничтожные компенсации, и то - если повезет.

Между тем молодые люди продолжают платить банку за квартиру, которая никогда не будет построена. Менеджер страховой компании, с которой у молодых людей договор пока что на словах, заявляет, что компания еще ни одной подобной страховки не выплатила и выплачивать не собирается.

Что можно ожидать в этом случае? От застройщика, видимо, уже ничего, а вот со страховой компанией можно и посудиться. Скорее всего, вредный менеджер осуществляет психическую атаку на пострадавших страхователей. Так что исход этого дела не так уж однозначен, вполне возможно, что деньги удастся вернуть. Однако согласитесь, молодым родителям лучше бы нянчить кроху в собственной квартире, а не таскаться по судам…

Да, напугали, мы вас, наверное! Но это, конечно, истории, что называется «из ряда вон», и поведали их не для того, чтобы отбить всякую охоту выходить на рынок недвижимости в качестве боевой единицы, а чтобы показать: на первичном рынке и на вторичном рынке есть проблемы, от которых очень трудно защитить потребителя.

Разумеется, подавляющее большинство сделок на вторичке не имеет криминального следа, да и если он есть, его можно вычислить. Первый признак «тухлятины» – явно заниженная цена жилья. Это значит, что продавец хочет как можно быстрее сбыть свой гнилой товар с рук.

И на рынке новостроек можно «играть» с меньшим риском – покупать, например, квартиры в доме, который уже построен хотя бы наполовину, а не находится на стадии фундамента или вообще – забора. Это, конечно, выйдет дороже, но опять-таки – надежнее.

Людям, отважившимся на «улучшение», стоит учитывать еще массу характерных деталей и нюансов, которые сопровождают «первичные» и «вторичные» сделки. Например, покупая жилье в «старом» фонде, необходимо тщательно проверить – кто в облюбованной квартире жил, кто ей владел. А нацелившись на рынок новостроек, стоит обязательно поинтересоваться историей компании, которая строит дом, - соблюдает ли она сроки строительства, не обманывает ли покупателей.

Насколько наш народ в курсе этих тонкостей? Что ему кажется безопаснее – вторичный рынок жилья или рынок новостроек? Вот об этом при помощи социологического опроса журнал www.metrinfo.ru и побеседовал с жителями Москвы.

Первый вопрос, который мы задавали москвичам, касался первичного рынка: «Некоторые москвичи опасаются приобретать квартиру в новостройке. Какая из перечисленных ниже «неприятностей», которая может подстерегать покупателя, кажется вам самой серьезной?»

- Дом вообще не будет построен – этот вариант выбрала почти половина опрошенных – 45%;

- одна та же квартира может быть продана дважды – такой исход дела не исключили 15%;

- сроки строительства будут затянуты – на данный «казус» указали еще 15%;

- все вместе из вышеперечисленного – считают 9%;

- нельзя сразу оформить право собственности – на этот «нюанс» обратили внимание 2%;

- другое – выбрали еще 2% (люди, в частности, имели в виду непрофессионализм посредников-риелторов, продающих новостройки);

- и затруднились с ответом 12% участников опроса.

Наш второй вопрос касался рынка вторичного жилья: «Свои риски существуют и при покупке квартиры на вторичном рынке (у частников). Какая из возможных опасностей кажется вам наиболее серьезной?»

- Покупка квартиры по поддельным документам – этот риск наиболее существенным считают 24% респондентов;

- все риски очень опасны – так считают 16%;

- покупка неправильно приватизированной квартиры – эту позицию выбрали 16%;

- покупка квартиры с прописанным в ней жильцом – данный вариант назвали 12%;

- появление наследника - нежданного и обиженного – его опасаются 10%;

- риски не страшны, если есть хороший риелтор, – оптимистично настроены 5%;

- другой вариант – предпочли 3%. В частности, респонденты дополнили наш список неприятностей следующими «траблами»: «неправильное оформление документов»; «плохие юристы», что по сути одно и то же;

- затруднились с ответом – 14%.

«Если бы перед вами встал выбор: купить новостройку или квартиру на вторичном рынке – что бы вы выбрали?» - задали мы третий вопрос. В результате:

- новостройку предпочли 40% респондентов;

- квартиру на «вторичке» - 28%;

- в зависимости от средств и возможностей – так считают 12% опрошенных;

- вариант «другое» - выбрали 4% (его мы «разжуем» ниже);

- затруднились с ответом 16% опрошенных.

Люди объяснили нам свой выбор. Итак, «поклонники» новостроек составили самую большую группу (40%), которая в свою очередь разделилась на несколько «команд». Одна «команда» считает, что новостройка хороша тем, что в ней все новенькое, с иголочки и нет ничьих следов пребывания: «в новостройке новые и чистые квартиры»; «в старом доме все старое, лучше приобретать квартиру в новом доме»; «не обременена старой аурой».

В новостройках квартиры удачнее спланированы и более просторны - считают во второй «команде»: «планировка у новостроек лучше»; «более комфортные и большие площади»; «квартира будет построена так, как я хочу».

Важный момент, который подчеркнули представители третьей подгруппы: покупатель новостройки становится первым владельцем жилья, а значит, юридически защищен в этом отношении больше, нежели покупатель вторички, поскольку никакие старые хозяева не будут претендовать на его метры: «никто там не жил»; «лучше покупать новостройку, где вы будете первым хозяином»;

Четвертый плюс, который отметили люди, - новостройка долговечнее: «новый дом долго стоять будет».

Пятый аргумент – более низкая цена: «дешевле на начальном этапе».

Наконец предпочитающие квартиру в новостройке люди опирались и на личный опыт: «я сам так сделал».

Теперь дадим высказаться приверженцам «старых» квартир, их, напомним, – 28%. Во-первых, люди считают, что жилье на «вторичке» дешевле, поскольку не требует такого колоссального ремонта, как в новостройке: «денег мало надо на вторичку, у новостроек продают только стены»; «не так много денег уйдет на ремонт квартиры»; «дешевле и проще по изыскам»; «в новостройке все надо начинать с нуля»; «вторичка уже обустроена, меньше вложений».

Кроме того, было высказано мнение, что вторичное жилье надежнее, поскольку уже построено: «уже готовая, и нет опасений, что не построят»; «новостройки не дают уверенности в покупке, можно купить воздух»; «больше доверия».

Квартиры на вторичном рынке лучше качеством, а качество новостроек сомнительно, его еще нужно проверять временем – это третий аргумент в пользу «старых квартир»: «не соблюдаются правила постройки, например две башни построили над метро. Неустойчивая почва, и материал, из которого построены башни, отставляет желать лучшего»; «на вторичном рынке хорошая звукоизоляция, строительные материалы и планировка не та, что в новостройках»; «в новостройках холодно, долго оседают дома, из-за этого проблемы с ремонтом квартиры, его просто невыгодно делать, все расклеивается»;

Те, кто дал нам ответ «все зависит от средств и возможностей» (12%), пояснили, что имели в виду два решающих фактора – профессиональных, грамотных посредников, неважно, на каком они работают рынке, а также сумму, которой располагает покупатель.

Участники опроса, которые предпочли вариант «другое» (4%), не пошли бы покупать ни городскую новостройку, ни квартиру на вторичном рынке, а приобрели бы загородный дом, что, по их мнению, дешевле и лучше, или получили бы квартиру от государства – это нам советовали очередники, которые сами ждали нового жилья лет по двадцать. И самый радикальный совет, который нам удалось услышать от респондентов – уехать из этой страны, потому что здесь нет законов.

Граждане, затруднившиеся с ответом, а это довольно солидная группа – 16%, ссылались на сложность поставленного нами вопроса и отсутствие личного опыта.

Таким образом, из нашего исследования можно сделать следующий вывод.  Несмотря на то что покупка квартиры в новостройке грозит обернуться для покупателей разными серьезными неприятностями, и прежде всего «шансом» остаться обманутыми дольщиками, людям более предпочтительной представляется покупка квартиры в строящемся доме. И даже вопрос денег для них не главный, хотя люди и знают, что приобретение квартиры на ранней стадии строительства существенно экономит бюджет покупателя. Основная мотивация – новую жизнь хочется начинать в новой квартире – современной и комфортной.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости.

Консалтинговая компания "SV Development"