РОССИЯ, 24 ноя. - SV Development. На рынке жилой недвижимости появилась очередная классификация жилья, на сей раз— новостроек. Ее создатели объясняют необходимость ее разработки новыми требованиями покупателей, которые они стали предъявлять к жилью после кризиса.

Как считают некоторые эксперты, с ее появлением на рынке вряд ли что-то изменится— прежние попытки консультантов, продавцов и застройщиков создать единый инструмент управления объектами жилой недвижимости регулярно наталкивались на внутренние противоречия между собой же.

О создании новой классификации новостроек, «учитывающей все особенности московского рынка первичного жилья», объявил аналитический департамент компании «НДВ-Недвижимость». В данной классификации предложено помимо традиционных основных классов («эконом», «бизнес» и «элит») ввести градацию еще на 5 подклассов, которые позволяют более точно оценивать категорию новостройки.

«На пост-кризисном рынке у большинства покупателей изменились требования к жилью. Таким образом, в новых условиях девелоперам пришлось пересмотреть концепцию многих проектов, предложив клиентам набор опций, максимально соответствующий их запросам. Покупатели стали уделять большее внимание функциональным, нежели статусным опциям, например, введению отделки от застройщика, дополнительному страхованию рисков и т.д.»,— говорится в сообщении компании.

Акцент на комфорт-класс

По словам ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, разработанная ими классификация основана, прежде всего, на требованиях современного покупателя, предъявляемых при покупке квартиры в новостройке.

«Она позволяет не только более четко определить параметры проекта того или иного класса, но и систематизировать нашу базу данных для проведения более подробных аналитических исследований. Данные классы и подклассы выделены на основании нашего экспертного опыта, и мы надеемся, что классификация будет полезна как специалистам рынка недвижимости, так и нашим покупателям»,— говорит Ольга Новикова.

Особый акцент в своей классификации ее создатели делают на комфорт-классе, к которому относят объекты, концепция которых предусматривает возведение монолитных домов на благоустроенной и полностью огороженной территории. В списке необходимых параметров комфорт-класса: возведение инфраструктуры в полном объеме (детские сады, школы и т.д.) создание подземного либо многоуровневого наземного паркинга, оптимальное соотношение цены и качества.

«В данном случае покупатель ориентируется на стоимость предложения, но качественные характеристики и опции не менее значимы для него. Средняя площадь квартир комфорт-класса составляет от 60 до 80 кв.м»,— информируют в «НДВ-Недвижимость».

По мнению Ирины Романовой, руководителя отдела маркетинга и PR ГК «Пионер»-Москва (строительной компании, в которой также принято оперировать понятием «комфорт-класс»), рабочая классификация жилья на рынке уже есть, правда разные застройщики зачастую наделяют объекты разными требованиями.

Так, по версии ГК «Пионер»-Москва, строящееся ими жилье подразделяется на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и де-люкс классы. И основными приметами комфорт-класса в компании считают такие показатели, как близость к метро, индивидуальное архитектурное решение комплекса и еще ряд факторов, указанных ниже.

- Каковы условия комфортности жилья?

— Близость к метро – Индивидуальное архитектурное решение комплекса – Свободная планировка. Площадь квартир варьируется от 40 до 105 кв. м, при этом количество комнат покупатель выбирает сам. Отсутствие капитальных перегородок и оптимальное количество окон позволяет обустроить как просторную двухкомнатную квартиру площадью 105 кв. м, так и более компактные трех-, четырех- или пятикомнатные апартаменты.

– Все места общего пользования (лестницы, лифтовые холлы и пр.) подлежат отделке в едином стиле. – Качественное инженерное оборудование. – Современные технологии возведения домов ничем не уступают приемам строительства элитных объектов.

– Подземный гараж и наземная крытая парковка в шаговой доступности. – «Семейная» инфраструктура включена в проект: под окнами дома будут расположены детский сад, спортивные и детские площадки, зеленые скверы для прогулок и естественный пруд. – «Социальная» инфраструктура расположена на нижних этажах: магазины, парикмахерская, аптека, прачечная и пр. – Максимально комфортные финансовые условия приобретения недвижимости для всех покупателей.

Как не запутаться в плюсах и минусах

Как считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, нет сомнений, что сложный рынок новостроек Москвы, который включает значительное число объектов с различными характеристиками, может быть описан при помощи трех категорий с достаточно высокой степенью обобщения.

Ведь при детальном рассмотрении отдельных новостроек, даже с похожими основными характеристиками (местоположение, площади и пр.), можно обнаружить существенную разницу в их отдельных параметрах (паркинг, высота потолков и др.).

«Для идентификации таких различий, когда речь идет о конкретных объектах, действительно удобно применять систему промежуточных категорий (когда к базовой категории добавляется знак „+“ или „-“: эконом+, бизнес-, бизнес+, элит+). Тем не менее, для целей анализа рынка и выявления текущих тенденций все объекты удобнее группировать по трем базовым категориям.

Так как обилие выделяемых сегментов с часто перекрещивающимися характеристиками объектов усложняет понимание рынка, особенно с точки зрения покупателей, для которых тонкая грань между всеми этими подгруппами порой просто не видна»,— говорит Ольга Широкова.

Она отмечает, что если и выделять подгруппы в сегментации рынка, то целесообразно это делать для всех трех сегментов. «В представленной классификации подробно рассмотрены сегменты бизнес и эконом-класс, элитный же класс рассмотрен упрощенно, хотя и здесь с развитием рынка происходит значительная дифференциация предложения»,— комментирует она созданную «НДВ-Недвижимость» классификацию.

Эконом с человеческим лицом

Как полагает генеральный директор «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая, сама по себе классификация жилья может влиять на цены. По ее словам, после кризиса на рынке новостроек сильно сдвинулись понятия о том, что же такое эконом-класс и пресловутый «де-люкс».

Изменились и ценовые ожидания покупателей. В то же время в домах эконом-класса девелоперы стали использовать элементы домов бизнес-класса: здесь появились мраморные подъезды, красиво отделанные холлы, комплексный подход к созданию инфраструктуры объекта.

«Такие дома уже можно встретить, к примеру, в Бутово. Кризис заставил застройщиков подходить к проекту комплексно и предлагать покупателям более дорогостоящие опции. В то же время, несмотря на использование элементов бизнес-класса, планировки в этих домах остаются небольшими, поэтому конечная стоимость квартиры по-прежнему является адекватной и может быть отнесена к классу эконом.

Только это эконом "с человеческим лицом"»,— говорит Мария Литинецкая. В качестве примеров подобных объектов она приводит проекты компаний RGI (крупный жилой монолитный комплекс эконом-класса в районе Митино) и RDI (проект под условным названием «Ивакино»), которые будут реализованы по такому принципу.

Все для потребителя

В то же время при обсуждении очередного варианта классификации опрошенные GZT.RU эксперты не обошлись и без скепсиса. Так, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн считает, что данная классификация не несет в себе ничего нового, и скорее всего ее появление не повлияет на стоимость объектов московского рынка недвижимости.

Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов полагает, что частая проблема подобных классификаций— отсутствие договоренности всех игроков рынка недвижимости об использовании единого стандарта. «Поэтому проблему многочисленных „бизнес-классов с видом на МКАД“ надо решать вовсе не новым вариантом классификации»,— говорит эксперт.

Мнение эксперта

Управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский:

По большому счету, все классификации— это от лукавого. Все-таки монолитные строения несколько престижнее, чем «панель» и некоторые застройщики, чтобы выделить свой проект применяют различные термины. Да и квартиру с ванной площадью 3 кв.м, хочется как-то отделить от аналога с 1,7 кв.м.

Как правило, все понятия придумывают в недрах той или другой компании, а наиболее удачные термины перенимается рынком. В частности, понятие «комфорт-класс» сгенерировано конкретной компанией для продвижения конкретного объекта. Все-таки жилье в монолитном доме за МКАД, пусть даже и очень неплохой планировки, на бизнес-класс не тянет, поэтому и придуман новый термин. Очень интересный и грамотный маркетинговый ход. Несколько месяцев назад набор в поисковых системах интернета термина «комфорт-класс» неизменно приводил к конкретному объекту.

Теперь им стали пользоваться и другие застройщики. Наверное, главный критерий, это вопрос цены, но последние постоянно меняются: растут или падают. Сегодня граница, отделяющая эконом-класс от «бизнеса» составляет порядка $7–8 тыс. за кв.м.

По мнению Алтухова, критерии оценки проектов достаточно типичны для классификаций, единственное отклонение— «приоритеты покупателей», что вызвано кризисными явлениями на рынке недвижимости и провозглашаемым практически всеми продавцами трендом «ориентации на потребителя».

«В остальном классификация достаточно обобщенная и местами противоречивая. Например, емкость паркинга в эконом-классе рассчитывается „по нормативным актам“ (т.е. по МГСН, где четко указаны 1 или 1,7 м/мест на квартиру), а в „бизнесе“— те же „одно или более на квартиру“, но уже без упоминания нормативных актов.

Аналогично, такие обобщенные параметры, как благоустройство территории, установка спортивных и детских площадок— обязательное требование строительных норм, и упоминать это сродни указанию наличия в доме мусоропровода и венткороба на кухне. По нашему опыту, средняя площадь квартиры в классе „бизнес“— это 90 кв.м, в классе „бизнес-плюс“— 110 кв.м»,— сообщает Григорий Алтухов.

Когда в товарищах согласья нет

Причина появления скептических мнений берет свое начало еще в докризисные «тучные» годы, когда цены на недвижимость постоянно росли, а консультанты «баловались» созданием всевозможных вариаций классификаций жилья, преимущественно элитного. Попытка игроков рынка договориться постоянно наталкивалась на конфликт интересов каждого из них, особенно продавцов (в том числе девелоперов), которые не могли устоять перед искушением причислить свой дом бизнес-класса к элитному жилью ради успешного продвижения его на рынке.

Независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков свидетельствует, что раз за 10 лет на рынке недвижимости, несмотря на все попытки, так и не смогли создать что-то унифицированное, значит, в этом есть какая-то причин.

Аналитик видит ее в том, что девелопер при застройке площадки руководствуется своими соображениями, подбирая под место определенный тип зданий. «В результате получается огромное поле с жильем, которое невозможно оформить на классы. А мы интуитивно чувствуем, какое жилье дороже, какое дешевле, этот дом— попроще, а этот— с вывертами. Однако фактически связать эту недвижимость в одну группу мы не можем. Поэтому мне кажется, что очередная созданная классификация также будет обречена на забвение. Ее создание— слишком сложная задача для нашего рынка»,— резюмирует Юрий Кочетков.

Консалтинговая компания "SV Development"