РОССИЯ, 23 ноя. - SV Development. За последние пять лет структура предложения коттеджного жилья Подмосковья претерпела существенные изменения. До 2007 года загородный рынок представлял собой элитное жилье и жилье бизнес-класса, а все строящиеся поселки были ориентированы на богатого покупателя.

А начиная с 2007 года на загородном рынке Подмосковья появляются первые поселки эконом-класса, количество которых с каждым годом возрастает.

Об этом Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» подробно писал в статье «Структура загородного рынка Подмосковья: вчера, сегодня, завтра».В частности, за последние 5 лет структура предложения коттеджного жилья Подмосковья претерпела существенные изменения. До 2007 года загородный рынок представлял собой элитное жилье и жилье бизнес-класса, а все строящиеся поселки были ориентированы на богатого покупателя (см. Диаграмму 1).

Примечательно, что до 2007 года стоимость метра жилья на загородном рынке Подмосковья и квартирном рынке Москвы была почти одинаковой. В начале 2005 г. цены за метр на загородном и квартирном рынке находились на уровне 52 000-53 000 руб., а в начале 2006 г. – 67 000-70 000 руб. (см. Диаграмму 2). Но из-за превышения площади коттеджей по сравнению с квартирами общая стоимость домовладений на загородном рынке (дом с землей) в разы превышала уровень цен на столичные квартиры.

С 2007 г. на загородном рынке Подмосковья началось активное развитие сегмента экономичного жилья. Это стало следствием влияния целого ряда факторов. Во-первых, уменьшение доли свободных земель, пригодных под застройку вблизи Москвы и на традиционно престижных направлениях, и вместе с этим повышение цен на землю.

Во-вторых, экономический рост в стране и увеличение доходов населения. В-третьих, формирование так называемого среднего класса и изменение взглядов многих людей на уровень комфорта проживания, что в совокупности увеличило платежеспособный спрос на загородное жилье.

Все это привело к увеличению числа организованных коттеджных поселков в Подмосковье и расширению географии строительства. В результате к III кварталу 2008 г. доля рынка менее престижных направлений выросла с 16% до 25%, а доля поселков, расположенных за 60 км от Москвы, с 5% до 19% (см. статью «Структура загородного рынка Подмосковья: вчера, сегодня, завтра»). Это в свою очередь повлияло на изменение потребительских свойств объектов: увеличилось количество домовладений в поселках, снизились площади домов и участков.

За тот же период цены за метр жилья на загородном рынке Подмосковья выросли на 21%, а стоимость дома с землей подорожала на 17%. Более умеренная динамика цен домовладений по сравнению со стоимостью метра связана с уменьшением средней площади коттеджей на рынке (вследствие увеличения доли экономичного жилья). Рост цен на квартирном рынке Москвы за этот же период составил 32%.

В результате если в 2005-2006 гг. средняя стоимость метра на рынке столичных квартир и на загородном рынке Подмосковья была сопоставима, то к III кварталу 2008 г. разница в цене за метр составила 1,4 раза в пользу квартирного жилья.

Интересно также отметить, что с начала 2007 г. средняя стоимость квадратного метра жилья в коттеджных поселках, расположенных на менее престижных направлениях, показала незначительную коррекцию вниз с 49 000 руб. до 47 500 руб. к III кварталу 2008 г. (см. Диаграмму 3).

В то время как цены в поселках на традиционно престижных направлениях продемонстрировали стабильный рост с 91 000 руб. за метр в начале 2007 г. до 118 000 руб. за метр в III кв. 2008 г. В результате разница в стоимости метра коттеджного жилья на традиционно престижных и менее престижных направлениях за рассмотренный период увеличилась с 2 до 2,5 раз.

Экономический кризис осени 2008 г. привел к смене ценового тренда на рынке недвижимости и приостановил развитие инвестиционно-строительной отрасли в России. Этот период ознаменовался, с одной стороны, резким падением спроса на жилье вследствие снижения доходов населения, увеличения безработицы, ужесточения условий ипотечного кредитования, а с другой, практически полным прекращением кредитования строительной отрасли банками и финансовыми трудностями большинства девелоперских компаний. Все это привело к тому, что многие застройщики либо отказались от строительства своих проектов, либо приостановили их реализацию.

Несмотря на негативные условия, в первый год после кризиса (III кв. 2008 – III кв. 2009 гг.) коррекция запрашиваемых цен на загородном рынке Подмосковья оказалась гораздо ниже, чем на квартиры в Москве (см. Диаграмму 2).

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы», средняя стоимость метра коттеджного жилья за этот период уменьшилась примерно на 4% (со 104 700 руб. до 100 400 руб.). В то время как индекс стоимости квартир в Москве, регулярно рассчитываемый www.irn.ru, снизился почти на 16% за год после кризиса.

Справедливости ради следует отметить, что речь идет в данном случае о формальных показателях средних цен в Подмосковье, где практиковалось скрытое понижение цен (скидки под конкретного клиента на загородном рынке достигали в этот период 50% и более).

Причины невысокой коррекции запрашиваемых цен в коттеджных поселках заключались в следующем. Во-первых, срок экспозиции загородных домов намного длиннее, чем квартир. Во-вторых, спрос на коттеджное жилье сильнее зависит от фактора сезонности, нежели спрос на квартиры. Во многом благодаря этому загородный рынок более инертен, нежели квартирный: он позже реагирует на изменения экономической ситуации и других факторов, влияющих на рынок жилья.

Кроме того, как отмечалось в статье «Структура загородного рынка Подмосковья: вчера, сегодня, завтра», в первый год после кризиса загородный рынок оказался в гораздо более сложном положении, нежели квартирный. Сузившийся в разы платежеспособный спрос сфокусировался в сегменте экономичного квартирного жилья, а спрос на загородные дома снизился почти до нуля.

В этих условиях застройщикам коттеджных поселков не было смысла громко заявлять о снижении цен, т.к. число потенциальных покупателей резко сократилось, а сделки носили единичный характер. Многие девелоперы были готовы предоставлять существенные скидки под конкретного покупателя.

Нельзя не отметить тот факт, что относительная стабильность запрашиваемых цен на коттеджное жилье в Подмосковье в первый год после кризиса была связана с изменением концепций поселков в пользу предложения участков земли без подряда.

Во многом это стало вынужденной мерой для девелоперов в условиях отсутствия доступа к финансовым ресурсам и снижения платежеспособного спроса. Она в свою очередь позволила им создать более экономичный продукт и поддерживать определенный уровень продаж. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», число таких поселков увеличилось за год в 2,3 раза. Предложив рынку более экономичный продукт, застройщики не спешили заявлять о снижении цен на коттеджи.

Снижение запрашиваемых цен на загородном рынке началось несколько позже – с осени 2009 г. В результате к весне 2010 г. средняя стоимость метра в коттеджных поселках упала почти на 18%, а средняя цена дома – на 27% (из-за сокращения средней площади коттеджей).

В конце 2009 г. наметилось оживление спроса, и в этих условиях многие застройщики объявили о снижении цен, чтобы привлечь больше покупателей. В результате значительно увеличилась доля рынка экономичных загородных поселков, в которых средняя цена коттеджа сопоставима со стоимостью квартиры в Москве (не превышает 15 млн руб.).

По итогам двух лет после кризиса число таких коттеджных поселков выросло почти на 30% и теперь составляет половину всего предложения на загородном рынке Подмосковья (см. Диаграмму 1). В отличие от загородного рынка цены на квартиры в Москве продемонстрировали рост на 8%: со 122 800 руб. за метр в III квартале 2009 года до 132 800 руб. за метр во II квартале 2010 г.

В весенне-летний сезон 2010 года отмечалась положительная коррекция цен на загородном рынке в сегменте наиболее привлекательных поселков с точки зрения расположения, природного фактора, продуманности концепции, степени готовности.

Однако общая средняя стоимость коттеджного жилья скорректировалась вниз: на 3% из расчета цены за метр и на 5% из расчета стоимости за дом (см. Диаграмму 4). По состоянию на IY квартал 2010 г. средняя цена метра в коттеджных поселках составляет около 79 600 руб., а стоимость дома – примерно 23,3 млн руб. при средней площади жилья 292 кв.м. Об этом свидетельствуют результаты регулярного мониторинга.

Схожая динамика цен характерна и для рынка земли без подряда – сегмент загородной недвижимости, который получил толчок к развитию в условиях кризиса (см. Диаграмму 5). По данным www.irn.ru, в середине IY квартала 2010 года средняя цена сотки земли без подряда в организованных поселках осталась на уровне показателя II квартала – около 241 000 руб. А средняя стоимость участка составляет примерно 4 млн руб. за 16,8 соток.

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», зимой 2010-2011 гг. заметной динамики цен на загородном рынке не произойдет. Однако весной 2011 г. можно ожидать увеличения стоимости загородного жилья в наиболее востребованных поселках (при условии стабильности экономической и политической ситуации).

В менее привлекательных объектах цены повышаться не будут, т.к. на текущий момент объем предложения большой, а спрос пока не приблизился к докризисному уровню. Более того, поселки с неудачной концепцией, с неадекватными сегодняшнему рынку заявленными ценами, замороженными стройками ждет дальнейшее вынужденное снижение цен, считают аналитики www.irn.ru.

С другой стороны, можно прогнозировать положительную коррекцию цен в отдельных поселках на ранних стадиях строительства, если по другим характеристикам они превосходят конкурентов. Это связано с тем, что, несмотря на большое предложение поселков, на рынке ощущается недостаток по-настоящему интересных проектов с точки зрения концепции, расположения, а также соответствия качественных характеристик и стоимости жилья ожиданиям потенциальных покупателей.

Консалтинговая компания "SV Development"