РОССИЯ, 9 ноя. - SV Development. Рынок столичной недвижимости по инерции продолжает рапортовать об увеличении числа сделок.

Между тем, аналитики увязывают эту тенденцию с сезонным ростом деловой активности, которая в ближайшее время сменится длительной стагнацией. Депрессивное состояние рынка недвижимости будет сопровождаться дефицитом новостроек и умеренным ростом цен на жилье.

Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), по сравнению с сентябрем 2010 года число сделок по купле-продаже квартир в Москве за октябрь выросло почти на 26% и составило 7,601 тыс. операций.

При этом рост числа ипотечных сделок, зарегистрированных в городе в прошлом месяце, оказался не таким большим— всего 2,49% (до 1,566 тысячи сделок), а количество договоров долевого участия в строительстве, заключенных в столице, по итогам октября вообще уменьшилось на 37%— до 112 соглашений. В то же время, по данным Росстата, в сентябре 2010 года в России было построено 4,5 млн кв. м жилья— на 13,6% меньше, чем год назад. При этом замедление в этом секторе фиксируется уже третий месяц подряд. В августе оно составило 3,9%, а в июле— 24,6%. До этого в течение трех месяцев темпы строительства росли.

Как полагает генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, данные показатели еще в сентябре держались на уровне 6 тыс. сделок— из-за традиционного летнего затишья. «Осенние месяцы всегда характеризовались высокой покупательской активностью, которая и была зафиксирована Росреестром. Ведь вхождение в сделку и ее заключение— это длительный по времени процесс. Кроме того, рост количества сделок на вторичном рынке можно объяснять сохраняющимся дефицитом на рынке новостроек и перетеканием спроса с первичного на вторичный рынок»,— говорит Луцков.

В ожидании встряски

По мнению аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, в ближайшее время тенденция роста сделок должна будет снизиться— «бесплатного банкета не бывает, растущие цены отсекают все большее и большее число покупателей от решения квартирного вопроса.

 Рынок войдет в полуцикл переоцененности жилья в ближайшее время»,— говорит Кочетков. По его словам, в сентябре этого года цены на квартиры вообще не выросли, за октябрь увеличились лишь на 0,7%.

Хотя в целом за весь 2010 год рублевые цены и поднялись на 11%. Как полагает аналитик, предрекаемый многими осенний рывок цен вверх сорвали политические события последних двух месяцев, так что в ближайшее время рынку грозит «ползучий рост цен»— вслед за растущим объемом денег в стране, и ежемесячное снижение числа сделок.

Грядущую переоцененность квартир рано или поздно почувствуют и политики, и покупатели, и аналитики, которые в ближайшее время вновь начнут констатировать возникновение очередного «пузыря» на рынке недвижимости. «Начнется ощутимый спад спроса, который остановит, как минимум, рост цен, а то и запустит этот процесс вспять. Нельзя исключать наложения второй волны общемирового кризиса.

В то же время наши девелоперы до сих пор не оправились от кризиса, уровень коммерческого строительства в городе крайне низок. Вдобавок, все еще ждут существенной „перетряски“ московской строительной команды. Следующий год, будет годом новых испытаний»,— предрекает Кочетков.

«В октябре не наблюдалось ожидаемого повышения активности покупателей на рынке новостроек столицы. Не наблюдается и перехода динамики цен к тенденции роста: средний уровень цен предложения в течение двух осенних месяцев колеблется в пределах от— 3,1% до +1,1% в месяц. Учитывая эти факторы, до конца года не приходится ожидать существенных изменений в динамике цен предложения. Стагнация может сохраниться до весны 2011,— отмечает Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ „Миэль“.

Скорее стагнация, чем рост

Как констатирует руководитель аналитического центра ИРН.ру Олег Репченко, короткая предпраздничная неделя, как и ожидалось, не внесла ничего нового в динамику цен на московскую недвижимость- индекс стоимости жилья изменился за это время всего на 0,1%. В среднем, стоимость квадратного метра в столице составляет 136–140 тыс. рублей. По мнению Репченко, итоги октября 2010 года скорее рисуют нам картину перехода рынка недвижимости к стагнации. Так при среднерыночном приросте стоимости метра в октябре на 1,3% сегмент «дорогое жилье» обгоняет сегмент «недорогое жилье»: 1,6% против 1,1%.

Согласно данным ИРН.ру, по типам домов блок «все монолитные и кирпичные дома» также лидирует по отношению к блоку «все панельные дома». В лидерах прироста в октябре многокомнатные квартиры. «Проще говоря, все те сегменты, которые в прежние месяцы по темпам прироста отставали от более ликвидных квартир теперь их догоняют. А вот как раз таки наиболее ликвидные недорогие квартиры уже не обладают потенциалом расти дальше и пробуксовывают.

«На рынке новостроек Москвы происходит постепенное уменьшение объема предложения, особенно в сегменте экономкласса. В 2011–2012 гг. ожидается дефицит проектов на завершающей стадии строительства. Сегодня наибольшим спросом пользуются квартиры экономкласса, с отделкой, уже готовые для проживания»,— отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

До конца 2010 года, предполагает Олег Репченко, заметных перемен в ценовых трендах уже не произойдет. «Скорее всего, до конца года ценовые индексы продолжат незначительные колебания на нынешнем уровне. Более того, перед новым годом продавцы, скорее всего, даже отметят всплеск активности среди покупателей, но происходить это будет в условиях новогодних скидок и распродаж. А вот приход очередной, по крайней мере, временной стагнации в начале 2011 года нам кажется все более уместным»,- информирует аналитик.

Дорогие «однушки»

По данным портала «Мир квартир», вторичное жилье в октябре 2010 года также не претерпело существенных изменений: в основном, аналитики наблюдали снижение цен на этом рынке, нежели подорожание. Так, ценовые колебания в Москве на «вторичку» были незначительными и составили около 1,7% (средняя цена квартиры составила около 12,6 млн рублей). Наибольшее подорожание наблюдалось в сегменте небольших однокомнатных квартир: в столице однокомнатные квартиры продолжили подорожание, а вот трехкомнатные и многокомнатные квартиры подешевели. Разброс цен здесь составил +1,3% на однокомнатные и— 0,7% на трехкомнатные квартиры соответственно.

Впрочем, если учитывать стоимость столичного квадратного метра, даже эти скромные проценты добавили расходов покупателям небольших квартир в среднем на 80 тыс. рублей, а покупателям трехкомнатных позволили сэкономить примерно 110 тыс. рублей. «Мы продолжаем наблюдать тот процесс, который отмечался и ранее,— говорит директор по развитию портала Виктор Щеблецов.

— Однокомнатные квартиры— самый востребованный на рынке „товар“. Ведь абсолютная стоимость небольшой квартиры по силам гораздо большему числу покупателей, да и при разъездах именно „однушки“ пользуются спросом в большинстве случаев. Трехкомнатные же продать гораздо сложнее. Это подтверждается сроками экспозиции, которые для многокомнатных квартир в целом выше, чем для однокомнатных».

Экономические риски покупателей

Как полагает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, исходя и среднесрочной корреляции цен на недвижимость и цен рынка акций, при возможном в ближайшие месяцы повышении индекса РТС цены на рынке жилья также повысятся с 70%-ной вероятностью: до конца 2010 года можно ожидать роста цен на недвижимость к уровню, превышающему июньский максимум 2010 года.

(142 тыс. руб). «Однако, в целом, данный рост носит, на мой взгляд, спекулятивный характер. Долгосрочная корреляция между динамикой реальных доходов населения, объема банковского кредитования не свидетельствуют в пользу активного повышения цен рынка жилья в ближайшие годы в случае если текущий сценарий W-образного восстановления экономики сохранит актуальность»,— говорит Александр Осин.

Аналитик считает, что ускорение инфляции, также возможное в ближайшие годы, в целом, негативно для рынка недвижимости, так как ведет к спаду реальных доходов населения. Дополнительные риски для покупателей недвижимости, по мнению Осина, связаны с сохранением над этим рынком «навеса» в виде банковских залогов в недвижимости на сумму, приблизительно, в 14 трлн. руб. и активов банков на рынке жилья приблизительно в 1,4 трлн. руб. Рисками в данном случае является также дальнейший рост невозвратных кредитов и соответствующее увеличение на балансах банков неработающих активов.

«При реализации этого сценария произойдет повышение издержек банков по поддержанию „длинных“ позиций на рынке недвижимости. Эти издержки на данный момент включают в себя стоимость пассивов, привлеченных банками для выдачи кредита, по факту невозврата которого получен в собственность залог. В них же войдет недополученная прибыль банков, налоги на недвижимость и расходы по системе ЖКХ, а также финансирование подразделений, занимающихся управлением этими непрофильными активами.

В течение двух-трех лет, по моим оценкам, сумма этих издержек может вырасти до размеров, равных половине рыночной стоимости объектов недвижимости. В случае если стагнация, а тем более, стагфляция в экономике получит в ближайшие годы свое развитие, такой вариант развития событий приведет к новому витку ослабления рынка жилья»,— резюмирует Осин.

Консалтинговая компания "SV Development"