РОССИЯ, 3 ноя. - SV Development. Как уже не раз бывало на рынке недвижимости, чем активнее эксперты пытаются "накликать" рост цен, тем в меньшей мере он происходит или не происходит вовсе, констатируют аналитики рынка. И нынешняя осень, по их мнению - хороший тому пример.

По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM Новости от аналитического центра IRN.ru, два осенних месяца на столичном рынке недвижимости без явной тенденции к заметному ценовому подъему, несмотря на все усилия продавцов, начинают наводить на дальнейшие размышления. Примечательно, что если долларовый индекс цен на квартиры в Москве еще показывает хоть и незначительный, но прирост, то рублевые цены на жилье просто топчутся на месте.

Нестабильные курсы валют приводят к заметной волатильности средней стоимости квадратного метра в рублях, но важно, что несмотря на все колебания за два осенних месяца она так и не выбралась за пределы коридора 135-140 тысяч рублей, отмечают авторы исследования.

Не смогла пока в этом сезоне средняя стоимость метра превысить и свой максимум конца прошлого сезона, сформировавшийся на рубеже конца весны - начала лета этого года. На этом фоне даже прирост долларовых цен осенью на уровне 1% в месяц выглядит довольно слабо - как компенсация инфляции в лучшем случае, но не более того.

Динамика цен на квартиры по типам жилья и по географии также не выдает признаков наличия потенциала к дальнейшему росту, скорее наоборот, отмечают эксперты. По их мнению, разгону рынка обычно соответствует перевес темпов роста цен на более ликвидные недорогие квартиры над более инертным дорогим жильем.

Переходу рынка к стагнации, напротив, соответствует перевес темпов роста на более дорогие сегменты жилья, которые растут по инерции, над недорогими сегментами. В этом плане итоги октября 2010 года скорее рисуют картину перехода рынка недвижимости к стагнации. При среднерыночном приросте стоимости метра в октябре на 1,3% сегмент "дорогое жилье" обгоняет сегмент "недорогое жилье": 1,6% против 1,1%.

В лидерах прироста в октябре многокомнатные квартиры. В целом, все те сегменты, которые в прежние месяцы по темпам прироста отставали от более ликвидных квартир, теперь их догоняют. А наиболее ликвидные недорогие квартиры уже не обладают потенциалом расти дальше и "пробуксовывают".

В разрезе районов Москвы среди лидеров роста также немало престижных и довольно дорогих районов: Академическая, Рижская, Алексеевская, Университет, Воробьевы горы, Гагаринский, Ломоносовский, Раменки, Хамовники, Фрунзенская, Спортивная, Первомайская, Измайловская, Отрадное, Щукинская, Тушинская.

При этом некоторые районы в октябре оказываются даже в "минусе": Динамо, Полежаевская, Беговая, Медведково, Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Восточный, Жулебино, Некрасовка. Округа Москвы показывают схожую картину. В лидерах по темпам роста - Юго-западный округ и Западный округ. В "минусе" - Северо-западный округ и все районы за МКАД.

Что дальше и каков прогноз цен на недвижимость, задают вопрос аналитики? Вполне очевидно, что за оставшиеся 2 месяца до конца 2010 года заметных перемен в ценовых трендах уже не произойдет, констатируют они. Скорее всего, до конца года ценовые индексы продолжат незначительные колебания на нынешнем уровне. Более того, перед новым годом продавцы, скорее всего, даже отметят всплеск активности среди покупателей, но происходить это будет в условиях новогодних скидок и распродаж.

Посткризисная активизация рынка недвижимости стала намечаться к концу лета 2009 года, а с началом осени 2009 года индексы цен после значительного падения, наконец, вышли в "плюс". Причины посткризисной активизации рынка недвижимости экспертам также вполне понятны: потребность в жилье у людей никуда не делась.

На рынок, наконец, вышли реальные покупатели, которые в прежние годы не могли угнаться за ростом цен, взамен покупателей-инвесторов и узкой прослойки топ-менеджеров и представителей бизнеса.

В основном это люди, покупающие жилье для себя и ограниченные в средствах, из-за чего продажа недвижимости после кризиса стала очень чувствительна к цене. Также на рынок выплеснулось масса альтернативных сделок - цепочек обменов на вторичном рынке.

Насколько хватит этого отложенного спроса? Сегодня цены на недвижимость определяются только теми, кто готов купить квартиру за "живые" деньги и запустить "цепочку" на вторичном рынке или же купить квартиру в новостройке, считают аналитики рынка. В условиях посткризисной просадки цен примерно на треть появились люди, которым ранее на квартиру не хватало, но теперь они и оживили рынок по мере общей нормализации ситуации в 2009 году.

Точно посчитать количество таких потенциальных покупателей с деньгами специалистам представляется проблематичным, но ясно, что их количество ограничено и постепенно должно иссякнуть. Более того, для устойчивого роста цен на недвижимость в новых условиях необходимо, чтобы люди могли заработать и накопить нужную сумму денег в новых условиях. Рынок не может вечно опираться не покупателей с докризисными накоплениями.

Теперь же посткризисное оживление рынка за счет отложенного спроса длится уже почти 14-15 месяцев (с августа - сентября 2009 года). К концу января - началу февраля 2011 года, когда рынок недвижимости после новогодних праздников начнет определяться с направлением своего дальнейшего движения, с начала активизации пройдет уже почти полтора года.

Срок для рынка недвижимости немалый. Нынешний посткризисный период оживления рынка недвижимости и связанное с ним частичное восстановление цен, длится уже вполне достаточно, чтобы выдохнуться. Поэтому приход очередной, по крайней мере, временной стагнации в начале 2011 года представляется аналитикам все более уместным.

Консалтинговая компания "SV Development"