РОССИЯ, 2 ноя. - SV Development. Несмотря на сохраняющийся дефицит качественного жилья на московском рынке недвижимости, девелоперам, похоже, придется надолго забыть о докризисных темпах роста цен в 20-30% за год.

По мнению президента корпорации "Инком" Сергея Козловского, сегодня искусственно взвинчивать стоимость квадратного метра, если это не какой-то эксклюзивный объект, было бы самоубийством – потребители еще не готовы к серьезному увеличению стоимости жилой недвижимости.

Насколько может подорожать жилье в столичном регионе по итогам 2010 и 2011 годов, когда в Подмосковье станут популярными проекты поселков бизнес-класса и почему каждому второму покупателю земельных участков без подряда угрожает участь обманутых соинвесторов жилья, совладелец "Инкома" рассказал в интервью "РИА Новости – Недвижимости".

– Сергей Александрович, что сейчас происходит с рынком жилья в Москве – кризис закончился?

– Острая фаза кризиса пройдена, мы сейчас в фазе стабилизации. Для того, чтобы судить о состоянии рынка недвижимости надо представить себе некую макромодель, на которую влияют три фактора. Первый – конкретная нужда клиента, то есть насколько ему нужна квартира или коттедж и какие затраты он готов понести. Ведь недвижимость - это не тот продукт, который можно купить только потому, что он понравился.

Тут все просто: Москва как была, так и остается флагманом социальной, финансовой и прочей жизни страны, регионом, куда стекается масса людей в поисках заработка. Естественно, спрос увеличивается, и я не вижу в краткосрочной перспективе причин для прекращения этого процесса. Москва будет оставаться центром притяжения до тех пор, пока не начнется бурное развитие в регионах.

Второй фактор – состояние предмета потребления, самих объектов недвижимости. Надо понимать, что новых строек в столичном регионе с начала кризиса практически не запускалось. Эти два года в основном шла достройка старых объектов и докризисная продажа котлованов перешла в стадию строящихся или уже готовых домов. Следовательно, сейчас покупатели мотивированы на приобретение, а уровень продаж конкретного дома или поселка очень зависит от стадии его строительства.

Наконец третий фактор, влияющий на рынок недвижимости – это макроэкономическая ситуация, которая либо стимулирует потреблять (то есть поощряет эту мотивацию), либо, наоборот, её подавляет и  вызывает желание сберегать. С точки зрения макроэкономики в настоящее время продолжается волнообразный процесс сомнений и надежд как в умах бизнесменов, так и простых потребителей.

Между тем, недвижимость активно продается тогда, когда есть стабильное развитие экономики, уверенность в завтрашнем дне. Мы покупаем жилье не для текущего жизнеобеспечения – это долгосрочная инвестиция, и фактор стабильности здесь крайне важен. Сейчас же, как говорят биржевики, наблюдается состояние волатильности, существующая стабильность в макроэкономике – относительная. Так что с точки зрения этого фактора каждый поступает на свой страх и риск.

- Но что сейчас происходит со спросом: по-прежнему ли он растет, и существует ли какая-то предельная цена "квадрата", по которой люди готовы приобретать жилье?

– В ближайшие несколько месяцев мы ожидаем роста цен вслед за инфляцией. Резкого повышения цен, на мой взгляд, в ближайшее время не будет. Формированию "пузыря" предшествует долгий стабильный экономический подъем. Вспомните, как после кризиса 1998 года наблюдалось затишье, а бурный рост рынка мы стали наблюдать лишь спустя 6-7 лет. В нашем случае после "пика кризиса" прошел всего год, и ни девелоперы, ни потребители не готовы к росту цен. А искусственно взвинчивать сейчас цены было бы самоубийством. Если у вас не эксклюзивные объекты, то продажи при повышении цен встанут мгновенно.

Однако если спрос и предложение останутся на текущем уровне, то где-то в середине следующего года мы получим дефицит строительных проектов. Тогда и можно будет ожидать увеличения  цен темпами выше инфляции. Но я бы сейчас не стал давать далеко идущие прогнозы. Будем наблюдать за тем, что будет происходить. Возможно, новый мэр запустит проекты недорогого жилья. Хотя, по предварительным оценкам, он пока в большей степени сконцентрирован на решении транспортной проблемы и социального трудоустройства москвичей.

– Будут в 2010 году и дальше расти объемы сделок?

– Объемы сделок формируются двумя факторами – потребностью и инвестициями. Сейчас число сделок примерно приблизилось к докризисному уровню. Рост, который был весной, стих, нормализовался – в среднем сейчас в столице проводится по 6-7 тысяч сделок в месяц. По нашему мнению, это нормальный уровень, в принципе, он и был до кризиса. При этом цены пока ниже, чем были. С начала года стоимость квадратного метра на вторичке отыграла около 10%.

– Каков потенциал роста цен в столице и в Подмосковье?

– До кризиса недвижимость росла на 20-30% в год. Сейчас весь мир обжегся, все стали понимать, что пузырь – это дело скоротечное. Думаю, что такого роста цен не повторится, но отдельные небольшие волны цен возможны. Даже в следующем году мы можем ожидать относительно быстрый рост цен на ту же жилую недвижимость и отдельно на лучшие проекты загородного строительства, что связано с тем, что за время кризиса практически все проекты были свернуты, а востребованность в качественном жилье и дефицит качественного предложения на рынке присутствуют.

- Так все-таки прогноз в цифрах: насколько цены могут вырасти до конца года и в 2011 году при условии, что экономическая конъюнктура не изменится?

– Наши аналитики не видят причин, по которым до конца года цены выросли бы больше, чем на 2%. То есть год мы закончим на уровне порядка 195 тысяч рублей за квадратный метр в Москве на вторичном рынке. В следующем году темпы роста могут ускориться. Если инфляция будет 8%, как нам обещают, то теоретически рост цен может быть максимум вдвое выше.

– Что должно измениться, чтобы инвесторы вернулись на столичный рынок жилья?

– Вообще инвестор – это предприниматель, который вкладывает деньги в субпродукт и благодаря деньгам которого появляется продукт. Я, честно говоря, не могу вспомнить, когда у нас на рынке жилья были такие настоящие инвесторы – скорее, в нашем случае речь шла о спекуляциях. При этом на отечественном рынке спекуляции с жильем можно было разделить на два разных явления. В первом случае можно говорить о мелких спекулянтах, которые, следя за динамикой рынка, покупают отдельные квартиры на вторичке, ждут, когда они вырастут в цене, и продают. Второй процесс происходит в новостройках, где очень многие компании раньше "игрались" с повышающейся в цене недвижимостью.

В настоящее время поле для спекуляций существенно сузилось: рост цен на московскую недвижимость только наметился, и пока что большой уверенности в том, что жилье будет быстро дорожать нет. С этой точки зрения московская недвижимость не представляет интереса для спекулянтов – взгляды таких инвесторов прикованы к рынку ценных бумаг.

Если же говорить о людях, которые ищут, где сохранить свои капиталы, то недвижимость является достаточно интересным активом с этой точки зрения, поскольку в рублях она не дешевеет, а в валюте уже начала потихоньку набирать стоимость. Сейчас самое время входить в недвижимые активы, если есть желание сохранить свои деньги и не связываться с рисковыми активами.

– А как "Инком" чувствовал себя в прошлом и позапрошлом году на фоне кризиса?

– Очень показательна в этом смысле статистика, которую публикует журнал "Финанс". В рейтинге крупнейших компаний, по итогам прошлого года мы опустились на 423 место с почти двукратным снижением выручки в сравнении с 2008 годом – 11,432 миллиарда рублей вместо 20,959 миллиарда рублей.

По итогам первого полугодия 2010 года вернулись на 173-ю позицию с ростом выручки на 101% до 9,279 миллиарда рублей. Основная доля приходится, конечно, на девелоперский бизнес, так что эти рейтинги очень хорошо показывают, как кризис сначала резко опустил строителей с небес на землю.

Что касается риелторской составляющей, то "Инком" как был, так и остался самой крупной компанией России. Наша доля, по собственным подсчетам, около 40% организованного рынка риелторских услуг Москвы. За время кризиса мы даже несколько увеличили свое присутствие. Здесь наш подход – постоянно находиться в развитии, иметь задел на будущее, открывать офисы там, где наша филиальная сеть пока не очень развита. Причем мы стремимся открывать крупные риелторские офисы, в которых работало бы по 150-200 экспертов, а не маленькие, по 15-20 человек, как предпочитают остальные.

В результате особой конкуренции со стороны агентств на рынке вторичного жилья мы не ощущаем. Ближайшие наши конкуренты – "Миэль", они занимают примерно 10% организованного рынка. На остальных соперников – "МИАН", "Бест", "НДВ" – приходится по 3-5% рынка.

- Как вообще кризис повлиял на конкуренцию среди риелторов? Смог ли кто-то с выгодой для себя использовать неблагоприятную экономическую конъюнктуру?

– Пожалуй, единственной такой компанией я мог бы назвать "НДВ-Недвижимость" – они очень активно в кризис продавали новостройки "Ведиса". Но что будет дальше с ними – не знаю, конкуренцию крупным риелторам, которые специализируются на вторичном рынке, они не составят. Кризис стал катализатором, который показал действительно сильных игроков риелторского рынка и тех, кого по сути можно назвать сборищем маклеров. Он только усилил те тенденции, которые всегда протекали в компаниях, и в первую очередь деструктивные. Закрылась масса небольших агентств, и агенты оттуда либо пополнили ряды частников, либо перешли к нам, если прошли отбор, конечно. В большинстве компаний кризис усилил фактор скрытых сделок, и они уменьшили свои рыночные доли. А кто-то окончательно встал на путь франшиз, хотя, на мой взгляд, это, скорее, негативная тенденция. В России франчайзи нетехнологичны и не борются за честь компании, думая только об одномоментной прибыли.

– То есть места новым игрокам на вторичке нет?

– Думаю, ни про один рынок нельзя сказать, что переделу он не подлежит – даже на самых развитых рынках постоянно происходят слияния, поглощения и так далее. Рынок риелторских услуг в Москве также может преподнести сюрпризы. Но для того, чтобы на рынке вторичных продаж появилась какая-то сильная компания, необходимо, чтобы сюда пришел какой-то западный сильный игрок, потому что внутри российского рынка такой игрок созреть уже не может. Я думаю, тут "Инком" выстоит все возможные атаки и посягательства.

А крупная западная компания в Россию не придет до тех пор, пока рынок купли-продажи у нас не будет окончательно легализован. Хотя с 1990-х мы продвинулись здесь достаточно далеко.

Что касается компаний, занимающихся новостройками, то там появление такой крупной компании более вероятно. Это явление может случиться вследствие перераспределения зон влияния в девелоперских кругах. Ну, например, ПИК обрел новых хозяев, и они могут сделать собственную компанию, чтобы не терять маржу на услугах продажи. Могут быть дальнейшие слияния и поглощения – рынок девелопмента еще не отошел от влияния кризиса, а недавние изменения в столичном правительстве только подогревают интерес.

– Почему ваша доля в новостройках не так велика, как на вторичке?

– Я не скажу, что у нас интерес меньше. Но это сегмент неустойчив: например, в Москве цены на первичное жилье в рублях в кризис упали на 30%, а количество сделок в отдельные моменты падали на 90% от обычных объемов продаж. Мы считаем, что пока это не лучшая стратегия бизнеса – ориентироваться на настолько нестабильный сектор, если ты в нем только посредник.

Ведь если мы посмотрим на вторичку, то увидим, что этот рынок подвержен законам идеальной конкуренции – много продавцов и покупателей, а потому более предсказуем. Даже в этот кризис рублевые цены здесь остались практически неизменными. На рынке лишь снизилась активность, но и она очень быстро восстановилась, так как речь идет о постоянных потребностях людей поменять или продать жилье.

– Каков взгляд "Инкома" на загородный рынок недвижимости?  Вы по-прежнему считаете, что бизнес-класс здесь никому не нужен?

– Я на пике кризиса говорил, что спрос на бизнес-класс чрезвычайно мал, и пока ситуация сильно не изменилась: спрос на дешевые, но качественные строения колоссален.  На сегмент эконом-класса сейчас приходится более 75% сделок. Второй по активности спроса сегмент - дорогие и престижные особняки. Это распределение интереса естественно, оно спровоцировано кризисом. Как только кризисные тенденции улягутся, выровняется и линейка спроса. То есть бизнес-класс займет свое место, но для этого нужен период стабильного развития рынка. Потенциал бизнес-класса хорошо видят иностранные инвесторы, они уже готовы в него вкладывать. Например, мы начинаем сотрудничество с крупнейшим японским девелопером по проекту бизнес-класса. Это проект ближайшего будущего. Так что постепенное возвращение интереса к проектам бизнес-класса на рынке есть.

– Как горячее лето этого года повлияло на структуру спроса?

– Зоны торфяников всегда были менее привлекательны для покупателей – восток и юго-восток Московской области не пользовались спросом, и цены там всегда были ниже. Сейчас торфяники, можно сказать, добавили акцент в эту расстановку сил. Пока горели пожары, наши риелторы даже не возили туда потенциальных клиентов. Я думаю, что лендлордам, владеющим землями на данных направлениях, придется еще больше понижать цену, чтобы найти покупателей даже на очень дешевые участки. Им просто придется оплатить наличие торфяников недостатком маржи.

– Кстати о лендлордах и латифундистах. Создатели одного из недавних рейтингов крупнейших землевладельцев Подмосковье прогнозируют, что большие участки земли скоро будут сильно дробиться. Вы уже ощущаете какое-то движение?

- Я с большой вероятностью жду волну обманутых владельцев участков без подряда. До кризиса на подмосковном рынке возводились около 400 классических поселков. За период кризиса к ним добавилось еще 200 проектов, в которых продается земля без коммуникаций. Раньше лэндлорды понимали, что освоение земли требует качественного подхода, ответственности: надо возводить достойное жилье и инфраструктуру, планировать освоения территорий. Тем владельцам земли, которым это было не под силу, рассчитывали на повышение стоимости и продажу земли профессиональным девелоперам. Кризис эти надежды перечеркнул, и массовая продажа земли без коммуникации стала актом отчаяния, попыткой хоть как-то заработать.

На мой взгляд, есть большая опасность, что от трети до половины поселков без подряда долгие годы будут неживыми, а их покупатели станут новыми "обманутыми дольщиками". Крупные компании обеспечат проведение коммуникаций, а вот мелкие землевладельцы вряд ли, они просто не имею такого опыта.

– Как вы намерены развивать свой загородный бизнес? Чем будете застраивать свои 1 тысячу гектаров?

- Это земли исключительно под девелопмент, причем все они уже распланированы под наши грядущие проекты, продавать или покупать землю крупными кусками мы не планируем. Я думаю, что в ближайшие лет пять застройка всего нашего ареала закончится.  На части земель мы будем развивать дорогие, эксклюзивные проекты, а часть уйдет под очень интересные проекты "эконом-класса". В наших планах, например, развивать формат квартир в домах малой этажности и формат небольших таунхаусов.

– Итак, сегодня вы строите в Подмосковье и Красноярске. В какие-то еще регионы планируете заходить?

- Нет, мы не планируем пока начинать проекты в новых регионах. Мы видим, что другие субъекты РФ очень сильно отстают по спросу от московского региона. И менталитет в других регионах резко отличается от москвичей. В их жителях присутствует изрядная доля недоверия: они не готовы поверить, что какой-то исключительный проект будет завершен, так как до этого там просто не было таких проектов. Это я могут утверждать на примере Красноярска, куда мы пришли с московским размахом и где до нас никогда ничего, кроме красного кирпича, не было. И пока мы полностью там не построили, активные продажи не шли.

Между тем, финансирование строительства самостоятельно – достаточно сильная нагрузка на компанию. В России в ситуации отсутствия длинных и дешевых денег приходится рассчитывать на процесс реинвестирования, когда поселок строится за счет продаж, производимых в течение строительства. А в регионах реинвестирование наталкивается на препятствия, связанные с недоверием "электората".

А вот насчет Москвы, то старт девелоперских проектов в столице я для себя не исключаю. Но сейчас, как мне кажется не слишком благоприятное время, еще не слишком стабильны цены на жилье, чтобы поднять проект.

– Что же должно измениться, чтобы вы передумали?

– Первое – мы должны завершить ряд загородных проектов. Конечно, работать на несколько сегментов возможно, но при условии финансовой поддержки, которая в нашей стране отсутствует. Поэтому приходится рассчитывать на свои возможности. Пока соотношение строящихся проектов к кредитной нагрузке не благоприятствует открытию новых направлений, да и мы по-прежнему продолжаем планировать и открывать новые поселки.

– Удастся ли вам снизить кредитную нагрузку до минимума до конца года, как вы обещали ранее?

– Мы планомерно движемся в этом направлении. В кризис мы вошли с кредитным портфелем в 400 миллионов долларов. За два года, учитывая, что спрос был низкий, цены упали чуть ли не вдвое, снизили нагрузку примерно до 200 миллионов. Мы себя проявили как высококлассный заемщик, который ни на один день не опоздал с платежом ни на один рубль, наоборот, некоторые кредиты гасил с опережением. Так что мы стали котироваться в банковских кругах, и к нам, наоборот, обращаются с предложениями получить кредит. Мы используем эту возможность и тщательно выбираем банки, с которыми готовы сотрудничать. Сейчас у нас два стабильных партнера - Сбербанк и банк "Зенит". С этими банками у нас очень хорошее взаимопонимание, сейчас мы можем привлекать кредиты на крайне выгодных условиях. В нынешних условиях мы остановились на тактике гибкого управления кредитным портфелем, хотя техническая возможность быстро погасить все есть. Но это приведет к нерациональному использованию активов компании, так что пока решили не торопиться.

– Вы прошлым летом выставили земельный участок с бизнес-центром возле "Москва-Сити" на продажу. Нашелся ли покупатель?

– С этим объектом вышло довольно интересно. В кризис были предложения по покупке, мы несколько раз выходили на финальные переговоры, но каждый раз отказывались. Покупатели демпинговали, мы на это категорически не шли. Сейчас получилось, что практически все здания подобного формата вокруг ММДЦ выкуплены, и наше осталось едва ли не единственным на рынке в этом классе. А заявление Сергея Собянина о проекте делового центра как о градостроительной ошибке наталкивает на мысль, что новое столичное правительство вряд ли будет развивать там строительство. Так что я думаю, что к нашему объекту будет интерес и в его текущем формате бизнес-комплекса. Сегодня мы делаем там ремонт, а кто будет управлять БЦ – мы или другая компания – покажет время.

Консалтинговая компания "SV Development"