РОССИЯ, 1 ноя. - SV Development. Оказалось, что жизнь в этой причерноморской стране далека от идеала.

В начале второго полугодия 2010 года интересы россиян, желающих купить кусочек заграничной жизни в виде жилых квадратных метров, неожиданно сместились с Турции, Израиля, Болгарии в сторону стран шенгенского региона и США. Доступный по стоимости рынок Болгарии, столь популярный у наших граждан несколько лет подряд, не только терял свои позиции, но и скатился на нижнюю планку инвестиционной привлекательности у россиян.

Тенденция к снижению спроса на болгарскую жилую недвижимость обозначилась уже в начале 2010 года, когда ведущие российские брокерские агентства стали отмечать резкое падение реально осуществлённых сделок по этому рынку. Болгария, которая считалась абсолютным лидером по числу клиентских запросов в 2008 году (60%), в 2009 году переместилась сначала в первую тройку (30%), а потом, в 2010 году, стала замыкать первую десятку всего с 5% запросов. Суммы сделок тоже сократились со среднестатистических 80 тысяч евро в 2008 году до 45 тысяч евро за объект в 2010-м.

По данным сентябрьского опроса одной столичной риэлторской компании, 82% потенциальных клиентов привлекает низкая цена болгарского жилья, из них более половины опрашиваемых (65%) отдают предпочтение недорогому и малометражному жилью в жилых комплексах на побережье или не дальше 2 км от моря, 18% готовы купить недорогое жильё большой площади опять-таки у кромки моря или чуть дальше, 2% рассчитывают на приобретение домика в живописной провинциальной деревушке.

Остальные опрашиваемые вообще не представляют, что и где конкретно они хотят купить, мотивируя своё желание к приобретению только низкой стоимостью предложения и штампам типа «там всё дешевле, чем на наших черноморских курортах».

Кстати, несмотря на то, что основными инвесторами (около 45%) в болгарскую недвижимость в последние годы являлись жители России, наилучшее впечатление от страны в 2010 году сложилось вовсе не у россиян. Больше всего Болгария нравится жителям Украины, Румынии, Чехии, Сербии. Граждане Центральной Европы и скандинавских стран в текущем году предпочли только отдых на болгарских курортах ввиду их ценовой доступности, однако второй дом предпочли иметь в более стабильных странах, даже если недвижимость там стоила дороже.

Русские спасают рынок недвижимости Болгарии

В докризисные годы болгарский рынок недвижимости можно было считать чисто инвестиционным. Динамика цен показывала линию, плавно уходящую вверх, а сам рынок от месяца к месяцу раздувался как на дрожжах. На самом деле, никаких предпосылок для взвинчивания цен не существовало, говорить о каком-то сумасшедшем спросе - тоже лукавство. На болгарском рынке царила перепродажа недвижимости, т.е. виртуальный объём сделок показывал хорошие цифры, а реальный – вялые продажи.

Иностранные собственники жилья,- в основном англичане и немцы,- играли с недвижимостью так же, как это делают брокеры на бирже ценных бумаг. Для некоторых англичан–пенсионеров стало хобби покупать самое дешевое жилье, за небольшие деньги его ремонтировать и за бОльшие суммы перепродавать своим же соотечественникам.

Даже дилетант знает, что цены растут тогда, когда спрос превышает предложение. В Болгарии никогда не было дефицита жилья; ни 30, ни 20 лет назад. Строительный бум, охвативший страну в середине 90-х и продолжающийся по сегодняшний день, затоварил рынок таким количеством жилых метров, что реализовывать их можно лет пять без ввода дополнительных ресурсов.

Внутренний спрос на новое жильё ничтожен, составляет не более 10% всех совершенных сделок на первичном рынке. Получается, что всё то, что строилось и строится в Болгарии, рассчитано на внешнего покупателя. Но вот беда, кризис внёс свои негативные коррективы в планы застройщиков.

Четверть строительных компаний обанкротилась, ещё четверть «заморозила» свои проекты до лучших времён. Иностранные инвесторы не только перестали покупать недвижимость в Болгарии, - своих проблем полно, - они еще и выставили на рынок квартиры и дома, приобретённые ранее, желая избавиться от обременительных активов. Нераспроданными оказались целые комплексы. Ценовой пузырь лопнул, недвижимость начала стремительно дешеветь.

Катастрофичность ситуации, как всегда, поправили российские покупатели курортной недвижимости. Наши люди ринулись скупать всё, что активно рекламировалось отечественными и болгарскими компаниями. Два года наши соотечественники вкладывали свои средства в рынок, который покинули европейцы из-за его низкой ликвидности. Два года россияне, одурманенные супернизкими ценами на жильё, покупали недострой, инвестировали бумажные проекты, которые в своём большинстве так и не были построены.

Дошло до того, что квартиры приобретались через интернет, когда перед глазами только фотография объекта и красочное его описание. В надежде дёшево купить мечту о беззаботной жизни в стране, где есть тёплое море, много солнечных дней и качественных продуктов, люди продавали своё недвижимое имущество в России, брали деньги в долг, порой слабо представляя, как они будут жить в этом «инвестиционном рае».

Ситуацию с покупкой подзадоривали ежегодные выставки зарубежной недвижимости, реклама в прессе, обещающие не только дом за умеренные деньги, но и отличную возможность вложить свои средства в перспективный рынок недвижимости Болгарии.

Риэлторы наперебой убеждали покупателей о серьезной возможности получения дополнительного дохода от аренды приобретаемого жилья, о том, что болгарская недвижимость будет «работать» на её собственника круглый год. В итоге, всё оказалось куда прозаичнее: болгарская недвижимость не приносит пока своим хозяевам ничего, кроме убытков. Текущие платежи и плату за обслуживание дома приходится вносить круглогодично, даже если собственник прожил в квартире месяц или вообще не жил. В низкий сезон сдать жильё в аренду практически невозможно.

Рынок настолько изобилует предложениями, что сами болгары вынуждены сдавать свои квартиры за символические деньги – к примеру, в счёт коммунальных платежей (50-60 евро в месяц).

Как нам живётся на море

Мои хорошие знакомые из подмосковного Долгопрудного в конце 2008 года купили небольшую квартиру–студию, площадью 48 кв. м в новом ЖК в приморском городке Бяла, что в 55 км южнее Варны. Им повезло: московские риэлторы не обманули, даже предоставили бесплатный ознакомительный тур, болгарские партнёры грамотно показали, рассказали и составили договор купли-продажи, обозначив сумму сделки в 52 тысячи евро.

Уже летом следующего года семья, получив визу в посольстве Болгарии на 90 дней проживания, благополучно начала осваивать «второй дом» на солнечном болгарском берегу Чёрного моря. На поверку оказалось, что местный пляж не так хорош, как представлялось, да и добраться до него по склонам, да с маленьким ребёнком, совсем непросто.

Мусор на пляже валялся вдоль всего побережья и его никто не думал убирать. Местные жители, предлагающие отдыхающим напитки и баницу с брынзой, заслышав русскую речь, завышали стоимость своего товара ровно наполовину.

На рыбном рынке (Бяла считается исключительным местом для рыбалки) цены для русских повышают минимум в два раза. Сама рыбалка для иностранцев запрещена по непонятным причинам. Незнание языка и местных законов ставят наших сограждан в абсолютную зависимость от произвола властей и даже частных лиц.

Моя знакомая поведала, как однажды смотрители пляжа оштрафовали её на 20 левов за выброшенную упаковку от мороженого, хотя вокруг валялись окурки, бумажки, пустые бутылки. Уровень безработных болгар достаточно высок: официальная статистика даёт цифру в 10% населения страны, в реальности – 1,5-2 раза больше.

Поэтому надо быть готовым к тому, что в вашу квартиру, независимо от времени суток, неработающее сословие будет настойчиво стучать, звонить, с настоятельной просьбой что-нибудь купить. Но эта проблема – пшик, по сравнению с угрозой оказаться финансовым банкротом, имея при этом весомые, на наш взгляд, недвижимые активы.

За что мы платим в Болгарии

Среднестатистическая квартира, площадью 50 кв. м с одной спальней обойдётся её собственнику в 50–60 евро в месяц, т.е . эксплуатационные расходы на содержание составят 1 евро или чуть больше за 1 кв. м площади. Коммунальные услуги – это больная тема для самих болгар и, тем более, для иностранцев. Дело в том, что центральное отопление в Болгарии стоит очень дорого.

Например, в Софии 1000 кВт/час энергии стоит 164 лева. (1 лв. стоит 20 руб.), 100 лв. - в Варне, или 2 тысячи рублей. При наличии круглогодичной подачи горячей воды сумма платежа, естественно, увеличится.

В итоге, только за отопление жилого помещения, независимо от того, живёте вы там, или нет, придётся заплатить от 2 до 3 тысяч рублей в месяц (или 75евро). Тарифы на электроэнергию очень похожи на московские: ночной и дневной тариф. Ночной, по аналогии, дешевле дневного примерно в два раза. Стандартная плата за 50-метровую квартиру – 70 лв. в месяц, или 1400 руб. Во всех квартирах Болгарии стоят счетчики на горячую и холодную воду. Цены за 1 куб. м. воды: от 1,5 до 1,8 лв.

Если водичку не экономить, ежедневно принимать душ или ванну, включать стиральную и посудомоечную машину, то набежит за месяц левов 20, или 400 руб. В итоге, за месяц проживания в собственной квартире придётся заплатить только за коммуналку эдак 4-4,5 тыс. отечественных рублей. Но это ещё не всё. Раз в год необходимо выделить из семейного бюджета суммы на вывоз бытовых отходов и оплатить ежегодный налог на недвижимость (0,15% от стоимости недвижимости).

Ну а если вам посчастливилось купить квартиру в жилом комплексе, где есть бассейн, детская площадка, паркинг - коммунальные услуги могут возрасти значительно, плюс сервисное обслуживание. За удовольствие жить в комфортных условиях – дополнительная плата в размере 500-600 евро в год будет вашей святой обязанностью. В пересчёте на месяц – в общей сложности услуги ЖКХ + налоги – это 150 евро. Теперь посчитайте, готовы ли вы на такие затраты?

P.S. За два года владения недвижимостью моими знакомыми цена их квартиры в Болгарии опустилась с первоначальных 52 до 40 тысяч евро.

Мнение эксперта:

Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate:

В первом полугодии 2010 года болгарскими компаниями (в Болгарии 90% строительства ведётся местными компаниями) получено около 1,5 тысяч разрешений на строительство жилых объектов, что примерно соответствует 55 тысячам кв. м. Не факт, что все заявленные проекты будут реализованы.

В 2009 году почти половина местных застройщиков по разным объективным причинам либо приостановили строительство, либо его даже не начали. Основное строительство запланировано в Варне, Софии, Бургасе. Цены на болгарскую недвижимость вернулись к уровню 2007 г. и пока каких-то очевидных изменений её стоимости не происходит.

Существует вероятность, что к концу года ценники на жильё ещё уменьшатся, но это уже будет цена себестоимости строительства, ниже которой болгарской недвижимости падать некуда. Усреднённый кв. метр стандартного жилья без инфраструктурных изысков и на начальных этапах строительства сегодня стоит 520 евро. Более комфортное жильё на первой, максимум второй линии, где в доме есть набор социальной, спортивной инфраструктуры, управляющая компания, стоит от 1,2 до 2,5 тысяч евро за 1 кв. м.

Консалтинговая компания "SV Development"