РОССИЯ, 1 ноя. - SV Development. Для многих банков ипотечные кредиты стали самыми проблемными. Невозвраты и обесценение заложенной недвижимости препятствуют выдаче новых займов. Правительство разрабатывает специальные программы, чтобы повысить доступность ипотеки.

О том, у каких должников возникают проблемы с возвратом кредитов, а также о ходе реализации программы по рефинансированию ипотеки в интервью порталу Банки.ру рассказал заместитель председателя правления банка ВТБ 24 Анатолий Печатников.

— В прошлом году вы запустили программу по продаже залоговых квартир. Расскажите, как она реализуется, выгодна ли она вам и клиентам?

— Залоги по ипотечным кредитам у нас реализуются в двух формах. Первая предполагает добровольную продажу нашими клиентами, которые занимают ответственную позицию, считают своей обязанностью рассчитаться с банком и предпринимают все усилия для того, чтобы выгодно реализовать залог. Также мы реализуем это жилье в рамках наших судебных процедур.

Программа «Витрина залогового имущества» направлена на то, чтобы помочь нашим клиентам реализовать свое заложенное имущество, и состоит она из двух элементов. Во-первых, это просто информационный ресурс, который доступен на нашем сайте, его запрашивают риелторы и клиенты, раз в неделю они получают обновления и используют эти сведения в своих базах и в своей деятельности.

А второе — это льготная кредитная программа, основная задача которой — стимулировать спрос на эти объекты за счет льготных ставок. По ней мы кредитуем по ставке рефинансирования Банка России — это 7,75% годовых на сегодняшний день. С момента введения программы в ее рамках было выдано 580 кредитов примерно на ту же сумму, что и по программе рефинансирования ВЭБ, — 1,7 миллиарда рублей.

— А сильно обесценились эти залоги?

— По-разному. В зависимости от региона.

— В Москве, например?

— В Москве есть клиенты, которым удалось реализовать жилье по цене даже выше той, по которой они его покупали. Многое еще зависит от тех инвестиций, которые собственник сделал в квартиру во время владения ею. Если вы сделали ремонт, заменили окна, обустроили все, то, конечно, вам удастся дороже продать. Но таких случаев немного — как правило, продают дешевле на 10—15% от цены покупки.

— ВТБ 24 недавно решил застраховаться от обесценения залогов по ипотечным кредитам. Проблема обесценения залогов остро стоит перед банком? Хватает ли средств от их реализации на погашение кредитов?

— Скажем так, от сделки по реализации залога по цене ниже покупки мы напрямую не страдаем, не несем от этого убытки. Убытки несет собственник, то есть клиент. Если применимо такое понятие, как «убыток», к физическому лицу, то, прежде всего, убыток отражается на его балансе. Если он купил за 10 рублей, а продал за 8, то 2 рубля — это его персональный убыток.

Если, например, у заемщика остаток по кредиту 9 рублей, а продать он может только за 8, то мы разрешаем его реализовать, если, конечно, согласны с оценкой, а один рубль он будет дальше продолжать погашать на тех условиях, на которых был выдан ипотечный кредит. Просто этот рубль становится необеспеченным кредитом, но за него клиент все равно отвечает и обязан будет погасить его.

— И погашает?

— Как правило, да. Если заемщики не будут этого делать, то мы применим инструменты судебного взыскания, получим исполнительные листы, будем описывать другое имущество, разошлем эти листы во все организации, которые являются источником выплаты дохода должника, и т. д. В отношении злостных неплательщиков будем возбуждать уголовные дела.

— А много таких клиентов, которые не расплачиваются по кредитам?

— В ипотечном сегменте — нет, умеренное число. Здесь основные проблемы концентрируются в сегменте малого и среднего бизнеса. Это владельцы предприятий, для которых основным источником дохода был их собственный бизнес. И он очень сильно пострадал в период кризиса за счет снижения общей покупательской способности населения и снижения спроса на продукцию и услуги, которые малый бизнес предлагал. Вот таким заемщикам, конечно, сложно.

С наемными работниками проще, у них обычно период неплатежей ограничен. Они, как правило, находят другое место работы, пусть даже она будет менее оплачиваемой, но какие-то средства заемщики могут направлять на погашение. К тому же банк готов сделать реструктуризацию, уменьшить платежи до того размера, который доступен заемщику.

— Количество людей, обращающихся за реструктуризацией, уменьшается?

— Мы практически свернули реструктуризацию: с момента ее введения количество обращений снизилось в 20 раз. Мы вполне удовлетворены тем, насколько ответственно население стало относиться к погашению своих долгов. На данный момент реструктурировано не более 5% от портфеля ипотечных кредитов, это небольшой объем.

— А какими темпами растет просроченная задолженность?

— Если говорить об абсолютном значении просрочки «90+» по международным стандартам отчетности, то по ипотечным кредитам она падает, начиная с августа. В относительных показателях по портфелю падение еще больше, потому что портфель растет за счет новых выдач.

— А в относительном значении сколько она составляет?

— В абсолюте мы сейчас держимся около 12 миллиардов рублей, в относительном выражении — это примерно 7% от общего ипотечного портфеля.

— Вы как-то говорили, что по стандартам российской отчетности просрочка растет…

— Да, по РСБУ она растет, даже в относительном выражении. Но это искусственный рост. Этим летом мы активизировали работу по взысканию задолженности через суд, а исковое заявление формально сопровождается выносом всей ссудной задолженности на просрочку. То есть по РСБУ вы увидите всплеск просрочки просто из-за того, что мы решили большую часть проблемной задолженности передать в суд. Но если по МСФО у нас просрочка составляет 7%, то по российской — 3,5%.

— Ваш банк — один из участников программы по рефинансированию ипотечных кредитов Внешэкономбанком. Сколько кредитов и на какую сумму банк уже выдал по этой программе?

— По состоянию на конец октября мы выдали 1,7 миллиарда рублей таких кредитов примерно 1 200 нашим клиентам. Объем, который мы заявили при подаче заявления на участие в программе, — 5 миллиардов рублей, до конца года он будет освоен.

Сейчас уже больше 2,5 тысячи клиентов получили одобрение на получение кредитов на общую сумму 4,2 миллиарда рублей. Сейчас эти люди занимаются поиском жилья, на который, как правило, уходит 2—3 недели. Поэтому нет сомнений, что до конца года мы выдадим эти 5 миллиардов рублей. Если говорить о других участниках рынка, те данные, которыми мы располагаем, свидетельствуют о том, что мы сейчас находимся на втором месте после Газпромбанка.

— Кредиты Сбербанка учтены в ваших данных?

— Данных по Сбербанку у нас нет, скорее всего, в своей продуктовой линейке они никак формально не акцентируют это предложение, поэтому мне тут трудно что-то сказать. Сбербанк и так выдает достаточно большой объем, он на первом месте по объему продаж и по ипотечному портфелю. Просто мы в своей продуктовой линейке это предложение отдельно выделили и ведем особый учет именно по программе «Ипотека с господдержкой».

Сбербанк впоследствии может отобрать те кредиты, которые соответствуют критериям этой программы, и предложить на рефинансирование ВЭБу. Возможно, что эти кредиты находятся в одной линейке потому, что и по стандартной ипотеке Сбербанка низкие ставки.

— Собираетесь ли вы шире использовать правительственную программу путем увеличения предложения жилья?

— Мы уже это делаем. На прошлой неделе мы допустили в эту программу жилье, которое еще не имеет титула и продается на стадии строительства. Согласно условиям ВЭБа, неважно, имеют ли квартиры, продаваемые в ипотеку, титул или нет. Но мы для себя решили начать работу с более узкого сегмента — жилья, которое уже построено и введено в эксплуатацию. Когда мы присоединялись к программе в июне, не было уверенности в том, что строители исполнят те сроки по оформлению титула, которые они заявляли, и мы просто могли лишить себя возможности рефинансировать портфель в установленные правительством сроки, то есть до конца 2012 года. Сейчас у нас есть ряд партнеров, которые, по нашему мнению, гарантированно до конца 2012 года завершат все необходимые процедуры, и мы начали с ними работать, расширив наше предложение по ипотеке.

— Как это повлияет на объемы выдачи?

— Если соотнести объемы, то в сегменте первичного жилья 10% составляет уже построенное жилье с титулом и 90% — жилье, которое только строится. Естественно, объем ипотечного портфеля существенно прирастет за счет кредитования покупки жилья из второй категории. Теоретически в нее попадает все то, что будет построено в этом году, а это порядка 57 миллионов квадратных метров жилья. Одной половиной этого объема является индивидуальное жилищное строительство, а другой — многоквартирные дома площадью 28 миллионов квадратных метров, которые могут быть реализованы по этой льготной кредитной программе.

— Недавно АИЖК провело исследование, согласно которому доля крупнейших банков в общем объеме ипотечных кредитов снижается. При этом наращивают долю небольшие банки, в том числе и региональные. Как банки с госучастием пытаются сейчас удержать свои позиции?

— Мы сейчас находимся в такой стадии развития, что для нас доля рынка, объем операций — это не основная цель и на 2010 год, и на 2011-й. В период, когда мы только начинали свою деятельность, — 5 лет назад, для нас ключевыми факторами были число клиентов, объем портфеля и т. д., мы за этими показателями следили внимательно, для своего персонала и для себя ставили именно такие ориентиры. Сейчас такой задачи нет, мы переориентировались на показатели рентабельности и доходности ипотечного бизнеса.

Консалтинговая компания "SV Development"