РОССИЯ, 28 окт. - SV Development. Вялотекущая ситуация на рынке жилья, демонстрирующая статус-кво в ценах и сделках, заставляет экспертов делать абсолютно разнонаправленные прогнозы — от неизбежного очередного обвала до — настолько же неизбежного подъема. Взгляд-Недвижимость представляет полярные точки зрения и оценки аналитиков.

Если судить поверхностно о ценах на рынке столичного жилья, то создается впечатление неуклонного и достаточно быстрого роста цен на жилье, по темпам приближающегося к докризисным. С другой стороны, обилие уличной рекламы о продажах новостроек говорит о том, что без разного рода акций и «специальных условий» девелоперам все еще трудно продавать свой товар. Риелторы и аналитики разных компаний дают прогнозы в своих интересах, которые зачастую имеют мало общего с реальным положением дел.

Итак, в первую очередь, следует обратить внимание на цены, число сделок (т.е. спрос) и их динамику за последние месяцы. За счет долларового скачка рост стоимости квадратного метра в столице оказался довольно значительным. Жилье в Москве за минувшие семь дней в среднем подорожало на 2,3% или на 3 100 рублей. Цена квадрата сегодня, по данным журнала Metrinfo.ru, 139,2 тыс. рублей. Долларовый индекс, в отличие от рублевого, за неделю увеличился всего на 0,2%.

2,1% прибавил к стоимости квадратный метр в старых панельных домах, его цена 124 532 рубля. На 2,4% за неделю подорожали квартиры в типовых панельных домах 9—14 этажей, где метр выставляется в среднем за 128,7 тыс. рублей. Современная панель выросла в цене на 2,1%, дойдя до уровня в 136,2 тыс. рублей.

2,2% — таков прирост за неделю стоимости метра в старых кирпичных домах. Таким образом, квадрат в среднем обходится сегодня в 135,9 тыс. рублей. Жилье в сталинских и типовых кирпичных домах подорожало за минувшую неделю на 2,7%, достигнув отметки в 158,5 тыс. рублей за квадратный метр. На 2,3% увеличилась стоимость метра в современных монолитно-кирпичных домах, его цена сегодня — 154,8 тыс..

Есть и другой Взгляд на цены и динамику. За неделю с 18 по 24 октября 2010 года индекс цен на жилье в Москве, рассчитываемый Аналитическим Центром ГдеЭтотДом.Ру, снизился на 0,1% — до 145 тыс. рублей за метр. Индекс цен на жилье в Московской области за неделю также снизился на 0,1% до 65,2 тыс. рублей.

В целом про России из 43 исследованных за неделю с 18 по 24 октября 2010 года Аналитическим Центром ГдеЭтотДом.РУ городов цены предложения снизились в 11 городах, а выросли в 25. В остальных городах изменение цен было менее 0,1%. Максимальный рост средних цен предложения оказался на неделе в Туле (0,6%), Пензе (0,5%) и Хабаровске (0,6%). В наибольшей степени средние цены предложения снизились в Саратове (-0,9%), Барнауле (-0,4%), Казани (-0,3%).

Есть и официальные данные Росстата, которые действительно трудно назвать оптимистичными. Судя по цифрам, в строительной отрасли страны продолжается период спада: объем строительных работ в 3-ем квартале 2010 года оказался всего на 2,2% больше, чем годом ранее — в 3-ем квартале 2009 года.

Если показатели объема выполняемых работ, хотя и остаются на низком уровне, но все-таки растут, то такой отстающий показатель, как ввод в строй жилых площадей продолжает снижение. За 3-ий квартал 2010 года введено в строй на 14% меньше жилья, чем за аналогичный период 2009 года. Нынешний год, как утверждают в своем исследовании аналитики Росстата, может оказаться по этому показателю самым неудачным за последние 5 лет.

«Хотелось бы нам доступного и дешевого жилья или нет — это не имеет никакого значения для объективных предпосылок, которые сейчас только начинают формироваться и выходить из острой фазы мирового кризиса, — говорит Взгляд-Недвижимости гендиректор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. — Достаточно назвать два фактора, которые были и будут краеугольными камнями в росте цен на жилые «квадраты» — это нерешенность самого вопроса жилья для миллионов граждан и чрезвычайно медленные темпы строительства. Мы строим в 3—5 раз меньше необходимого, что и является ответом на вопрос о будущем росте цен».

Руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко, со своей стороны, считает, что «несмотря на разговоры, серьезного роста цен на жилье в этом году не было, и предпосылок для этого роста пока тоже нет».

Есть и еще более пессимистичный с точки зрения перспектив рынка жилья прогноз, который опубликовал журнал «Финанс». Аналитики издания отмечают сложность ситуации в целом в российской экономике, что выражается в нарастании напряженности на рынке труда и в снижении потребительского спроса. «Стабильность мировой экономики крайне шатка.

Новое снижение мировых цен на сырье способно резко обострить ситуацию в российской экономике и вызвать отложенный крах рынка недвижимости», — полагает руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов.

По его оценке, власти могут пойти в этом случае на спасение отдельных банков и строительных компаний, а остальным «для получения наличности придется пойти на распродажу скопившихся объектов». Медленное снижение цен может возобновиться уже зимой. Но радикальные перемены ждут рынок позднее, считает аналитик.

Издание отмечает также, что общее состояние жилищного рынка остается «угнетенным». Повышение стоимости отечественной недвижимости шло вопреки мировой тенденции — росту предложения и сокращению спроса.

«Вопреки высоким нефтяным ценам в отечественной сфере продаж жилья начали проявляться последствия летней засухи. Снижение розничных продаж создало условия для ухудшения климата во всех областях экономики связанных с внутренним рынком России. Естественно, что жилье — самый дорогой потребительский товар в числе первых должен был ощутить начавшиеся перемены», считает автор исследования.

В качестве доказательства своей позиции эксперт приводит данные Росстата, согласно которым объемы жилищного строительства в России падают третий месяц подряд. В сентябре было построено 4,5 млн квадратных метров жилья, что на 13,6% меньше показателя сентября 2009 года.

Эти факты и правда имеют место быть, но есть и обратные объективные и очень позитивные тенденции, которые, как считают многие опрошенные Взглядом-Недвижимость участники рынка недвижимости, могут «нивелировать пессимизм» строительной отрасли. В первую очередь, речь идет о росте цен на те же новостройки, что уже является очевидным фактом оздоровления. Во-вторых, рост жилищных кредитов и снижение ставок по ипотеке могут снова «разогнать» число сделок по купли жилья.

Так, по данным компании «Кредитмарт», в начале 2010 года количество банков, выдающих кредиты на квартиры в новостройках, составляло около пяти, сегодня их насчитывается пятнадцать. Самыми популярными банками, предлагающими кредиты на первичное жилье под залог приобретаемой недвижимости, считаются: Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, «Возрождение», РосЕвроБанк, Московский кредитный банк, Nordea.

Появившаяся конкуренция — один из факторов снижения ставок. Сегодня до оформления права собственности на квартиру средние проценты по ипотеке варьируются от 10,5 до 16%. По сравнению с прошлым годом ставки снизились на 2—3%. Если у заемщика есть 50% первоначального взноса, то по программе АИЖК можно получить ипотечный кредит под 10,5% (до инициатив Сбербанка это была самая низкая ставка на рынке).

Выгодные ипотечные программы ничего не стоили бы, если бы не были обеспечены жильем. По данным Росреестра, с начала текущего года зарегистрировано на 40% больше объектов по сравнению с 2009 годом.

Многие эксперты рынка связывают вялое развитие сделок по купли нового жилья с фактором «кризисного страха недостроя или банкротства девелоперов». Многие видят в недоверии покупателей причину статус-кво в ценах. Безусловно, негативную роль сыграло массовое «замораживание» объектов в период кризиса. В результате, если раньше именно новостройки были «локомотивами» роста цен для вторичного жилья, то сейчас ситуация сложилась противоположная.

Если попытаться суммировать и выявить главное в прогнозах рынка, то в целом уже сегодня можно говорить о постепенном, хотя и неустойчивом, восстановлении рынка жилья. В текущем году основной прирост обеспечили крупные экономически развитые города и, в первую очередь, Москва. На конец октября средние цены на жилье в Москве составили около 138 тыс. за квадратный метр против 121 тыс. в январе. Пережив традиционное летнее затишье, осенью стоимость жилья начала расти.

«Индикаторы рынка недвижимости» прогнозируют на своем сайте Irn.ru, что в «хороших» районах столицы средний рост цен на ближайшие три месяца составит порядка 1,7—2,7%. То есть, если тенденции сохранятся, то за год стоимость квадратных метров вырастет до 30% и фактически подойдет вплотную к докризисному уровню.

Такой расчет имеет полное право на существование, учитывая, что ранее Взгляд-Недвижимость прогнозировал возвращение цен к своим «пиковым» значениям через 36—48 месяцев после начала кризиса.

Консалтинговая компания "SV Development"