РОССИЯ, 27 окт. - SV Development. Осенью на рынок вернулись докризисные ставки по ипотеке. Минимальная ставка – 9,5% в рублях – заставила многих задуматься о покупке квартиры в кредит.

Уже сейчас доля ипотечных покупателей составляет 30%. Учитывая, что темпы строительства жилья явно отстают от темпов роста количества покупателей, в конце года неизбежен новый3D виток цен на квартиры.

Займы растут, просрочка тоже

Конец 2010 года стал началом нового витка в развитии ипотечного рынка. Упав до нуля в первые месяцы кризиса, основные индикаторы ипотеки начали показывать положительную динамику. В первую очередь выросли суммы займов. Так, по данным АИЖК, за первое полугодие 2010 года средний размер кредита вырос с 1,17 млн руб. в 2009 году до 1,24 млн руб. (+6,3%). При этом средний срок выдачи ипотечных кредитов в рублях практически не изменился и составил 16,48 года (по итогам 2009 года — 16,46 года), а в иностранной валюте значительно увеличился (+2,1 года) и составил 13,7 лет.

А вот с возвратом долгов по-прежнему не все благополучно — объем просроченной задолженности продолжает расти. По данным Банка России, просрочка по рублевой ипотеке выросла за первое полугодие 2010 года на 91,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост просрочки по валютной ипотеке составил 65,4%. В денежном выражении показатели выглядят следующим образом: 22,3 млрд и 16,3 млрд руб. по рублевым и валютным кредитам соответственно.

Это небольшие долги для банков, привыкших с начала кризиса оперировать сотнями миллиардов рублей просрочек по прочим своим кредитным продуктам. Ипотека по-прежнему не является ни существенной статьей доходов для банкиров, ни источником головной боли для них. По уровню влияния ипотеки на банковский бизнес она сейчас больше напоминает социальное направление в деятельности, чем рынок.

АИЖК прогнозирует, что по итогам третьего квартала общая доля просроченной задолженности составит от 3,9 до 4,3%. Также по предварительным прогнозам АИЖК, за 2010 год населению будет предоставлено ипотечных кредитов на 320—360 млрд руб. Средневзвешенные ставки по кредитам в рублях на конец третьего квартала прогнозируются на уровне 13,1—13,4%, по кредитам в иностранной валюте — 10,8—11,2%.

Сбербанк начинает и выигрывает

В начала года среди игроков ипотечного рынка борьба за клиента велась скорее номинально — такими привычными и малоэффективными методами, как снижение комиссионных за рассмотрение и принятие заявок, а также смягчение прочих, второстепенных условий.

Все это мало влияло на покупательскую активность. Так продолжалось до середины осени, когда «косметические» меры по привлечению заемщиков померкли перед инициативами Сбербанка, радикально снизившего ставку на ипотеку. С середины октября минимальная ставка по рублевому ипотечному кредиту крупнейшего кредитора страны составляет 9,5%. Это для так называемых зарплатных клиентов. Для незарплатных минимум составляет 10,4% годовых.

Поскольку Сбербанк — крупнейший игрок (до акции его доля составляла 60% рынка ипотеки), его действия игнорировать не удастся. Другие банки тоже будут вынуждены снижать ставки. О таковых намерениях уже заявили представители Альфа-банка. Можно, предположить, что подтянется и ВТБ24. Прочие же банки рискуют проиграть битву за клиента в сегменте ипотечного кредитования — на снижение ставок у них просто нет внутренних ресурсов.

Ипотека и новостройки

Теперь — что касается средних цифр по рынку. Возьмем сегмент новостроек, традиционно нелюбимый банками из-за повышенных рисков. Здесь наблюдается рост числа игроков. Так, по данным компании «Кредитмарт», в начале 2010 года количество банков, выдающих кредиты на квартиры в новостройках, составляло около пяти, сегодня их насчитывается пятнадцать. Самыми популярными банками, предлагающими кредиты на первичное жилье под залог приобретаемой недвижимости, считаются: Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, «Возрождение», Росевробанк, Московский кредитный банк, Nordea.

Появившаяся конкуренция — один из факторов снижения ставок. Сегодня до оформления права собственности на квартиру средние проценты по ипотеке варьируются от 10,5 до 16. По сравнению с прошлым годом ставки снизились на 2—3%.

Если у заемщика есть 50% первоначального взноса, то по программе АИЖК можно получить ипотечный кредит под 10,5% (до инициатив Сбербанка это была самая низкая ставка на рынке). В то же время, говоря о программе АИЖК по кредитованию новостроек, стоит отметить, что в Москве и Санкт-Петербурге она не стала массовой, поскольку в ней существует строгое ограничение по способу подтверждения дохода (только 2-НДФЛ), а также по максимальной сумме кредита.

Снижение ставок принесло свои плоды. У разных компаний доля ипотечных сделок существенно отличается. По данным компании «Миэль-Новостройки» — это 30%, компания «Пересвет-Инвест» насчитывает 10%. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж компании СУ-155 по ряду новостроек доходит до 30%. В одном эксперты сходятся — налицо положительная динамика. В частности, по данным аналитического центра компании СУ-155, в начале года доля ипотечных сделок в общем объеме продаж на первичном рынке в среднем составляла около 10%, сейчас 15—20%.

Банк плюс застройщик

В 2010 году банки реанимировали программы по кредитованию первичного жилья совместно с застройщиками — это когда банк кредитует строительство того или иного объекта и одновременно разрабатывает ипотечные продукты для покупателей квартир в нем. Особенно подобные методы эффективны в сегменте недорогого жилья, где покупатели чувствительны к дополнительным возможностям приобретения квартир. Здесь ипотека позволила увеличить объемы продаж квартир на 15—20% и сократить период их продаж.

Подобные программы есть, к примеру, у Газпромбанка, ВТБ24 и компании «Миэль-Новостройки». В частности, по условиям «Юбилейной программы» Газпромбанка, процентные ставки по кредиту в рублях составляют 13% до и после регистрации права собственности. Другой пример альянса: Сбербанк РФ аккредитовал новостройки компании «Пересвет-Инвест» в Московской области. Теперь желающим купить квартиру с помощью ипотеки предлагается кредит по процентным ставкам 13,5—15,5% годовых.

По мнению аналитиков ГК «СУ-155», стандартный пул банков, готовых сегодня сотрудничать с застройщиками как в Москве, Московской области, так и в регионах, выглядит следующим образом: Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, «Зенит», Росевробанк, Банк Москвы, «Уралсиб», Газпромбанк.

Отличие совместных программ нынешнего года от докризисных инициатив заключается в том, что сейчас подавляющее большинство объектов в них либо сданы Госкомиссии, либо находятся на финальных этапах строительства. Стадию котлована пока не кредитует никто.

Наиболее эффективен альянс банк + застройщик + государство. Только подобный триумвират способен обеспечить приток клиентов на ипотечный рынок из числа менее обеспеченных граждан. Например, специальная программа «Новая региональная ипотека», разработанная для ряда регионов компанией СУ-155 в альянсе со Сбербанком и другими банками, показала, что региональные власти готовы компенсировать первоначальный взнос для своих жителей, дабы те сумели взять кредит и купить жилье. Программа при поддержке местных администраций успешно реализуется в Ивановской, Тверской и других областях.

Рост цен неизбежен

Выгодные ипотечные продукты остались бы без покупателей, если бы не были обеспечены жильем. Здесь, к счастью, имеется синхронное оживление. По данным Росреестра, в сделках с жильем с начала 2010 года зарегистрировано на 40% больше объектов по сравнению с 2009 годом.

Между тем растут и цены на жилье. В настоящее3D время средняя стоимость жилья на вторичном рынке составила порядка 60 тыс. руб. за квадратный метр и 50 тыс. руб. за квадратный метр на первичном рынке жилья (рост на 11,9 и 0,7% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2009 года). Незначительная динамика цен на первичном рынке, несмотря на оживление строительного сектора, связана прежде всего с низким уровнем доверия населения к строящемуся жилью.

Недоверие покупателей не дало ценам разогнаться. Также негативную роль сыграло массовое «замораживание» объектов в период кризиса. В результате сменился трендсеттер рынка — если раньше «первичка» диктовала цены для вторичного жилья, сейчас ситуация противоположная.

Однако в целом уже можно говорить о постепенном, хотя пока и неустойчивом, восстановлении рынка жилья. В текущем году основной прирост обеспечили крупные экономически развитые города. Так, за первое полугодие 2010 года, по данным Росстата, средние цены на жилье повысились в 45 и понизились в 36 регионах по сравнению с уровнем конца 2009 года.

Лидерами роста стали Чеченская Республика (38,1%), Камчатский край (18,7%) и Кемеровская область (13%). В Москве цены на жилье за полугодие повысились на 6,8%, Санкт-Петербурге — на 6,5%. Наибольшее снижение цен на жилье произошло в Карачаево-Черкесской Республике (21,3%), Мурманской и Астраханской областях (17,1 и 12,9% соответственно).

На конец октября средние цены на жилье в Москве составили около 138 тыс. за квадратный метр против 121 тыс. в январе. Пережив традиционное летнее затишье, осенью стоимость жилья начала расти. А учитывая возвращение на рынок ипотечных покупателей, можно с уверенностью прогнозировать, что до конца года они (вкупе с прочими факторами) вполне способны отправить цены на новый3D — уже устойчивый — виток.

Консалтинговая компания "SV Development"