РОССИЯ, 26 окт. - SV Development. Специалисты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) на ближайшие полгода предрекают российскому рынку жилья застой, а к весне–лету 2011 года – обвал, который будет сопровождаться разорением строительных монополий. Риелторы категорически не согласны с таким прогнозом. А аналитики рынка полагают, что снижение рынка возможно, но не резкое, а плавное.

Директор ИГСО Борис Кагарлицкий в пользу своего прогноза приводит следующие аргументы: «В 2009 году правительство из опасений вызвать лавинообразное банкротство банков предотвратило крах рынка недвижимости. Наступившая вскоре мировая стабилизация позволила рассчитывать на скорое возвращение экономики к докризисному виду. В результате ситуация была заморожена: цены остались чрезмерно высокими, а продажи чрезвычайно низкими. Удушающее воздействие дорогой недвижимости на российскую экономику целиком сохранилось».

По его словам, высокая стоимость жилья ограничивает возможности потребителей не менее, чем дорогая ипотека, а строительная сфера – одна из наиболее паразитических в национальном хозяйстве РФ. Это мешает промышленному развитию страны. Финансовое же положение строительных компаний и связанных с ними структур принципиально не улучшилось за 2009–2010 годы.

Нарушение макроэкономического равновесия легко может сделать их неплатежеспособными. «Москва и Санкт-Петербург – единственные крупные города мира, где цены на недвижимость все еще продолжают рост. Этот рынок не пережил должную коррекцию во время кризиса.

Значит, коррекция все равно неизбежна», – заявил «НИ» г-н Кагарлицкий. Почему сильной коррекции не случилось, хотя резко упал спрос? Да потому, что застройщики объявили разовые дисконты, оставив при этом цены прежними.

Александр Крапин, директор аналитического агентства «RWAY», подтвердил, что цены в большинстве регионов и столице непомерно завышены. «Только в Камчатском крае и Магаданской области коэффициент доступности жилья находится на допустимом уровне и даже снижается. Но в эти регионы люди по доброй воле не едут. А в Москве, по нашим подсчетам, среднему домохозяйству нужно копить на одну только комнату 4,6 года и при этом ни пить, ни есть. На Западе рынок считается активным, когда домохозяйство может скопить на отдельную квартиру (не комнату!) менее чем за 3 года и при этом живет нормально», – рассказал «НИ» эксперт.

Руководствуясь этим коэффициентом, Еврокомиссия в начале октября подсчитала: испанское жилье – самое переоцененное в Европе. Оно все еще на 17% дороже реальной стоимости, несмотря на то, что во время кризиса цены там упали на 18% относительно пиковых показателей. В Великобритании и Финляндии цены были завышены на 18 и 15% соответственно. И лишь Германия с Голландией оказались единственными странами в зоне евро, где не было отмечено искусственного завышения стоимости жилья. Что уж говорить о наших ценах…

Тем не менее в Ассоциации российских риелторов считают, что даже при текущих ценах никаких обвалов на рынке жилья у нас не будет. Ее вице-президент Константин Апрелев заявил «НИ»: «По нашим прогнозам, 75% вероятности, что кривая цены на жилье будет идти вверх, опережая инфляцию, и 25% – что не опережая инфляцию». Зарубежный рынок с нашим сравнивать нечего, считает эксперт, там перепроизводство недвижимости, а у нас – дефицит. И это надолго.

«Судя по текущему тренду, когда инфляция выше прогнозируемой, мы полагаем, что люди традиционно будут уходить в недвижимость, которая всегда имеет потребительские свойства и генерирует денежный поток с банковских вкладов и «кубышек», – прогнозирует г-н Апрелев.

«Хотя за первую половину 2010 года цены на жилье в России выросли более чем на 1%, и в этот период отмечалось легкое оживление рынка, общее его состояние осталось угнетенным, –возражает Борис Кагарлицкий. – Повышение стоимости отечественной недвижимости шло вопреки мировой тенденции – росту предложения и сокращению спроса. В середине октября рост цен остановился. А текущее положение на рынке жилья противоречит общеэкономическим процессам и поддерживается искусственно».

Что касается оценки фактического положения дел, то с ней можно согласиться, считает Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии им. Г. Плеханова. Начавшееся в 1-м полугодии оживление рынка осенью замедлилось, финансовая ситуация у строительных компаний все еще напряженная.

«И даже против краткосрочного прогноза ИГСО можно не возражать – он не противоречит нашему прогнозу о сохранении в 2010–2011 годах бокового тренда цен с повышенной волатильностью (колебательная стабильность), – сообщил «НИ» ученый. – Но в трактовке ситуации и в среднесрочном прогнозе есть принципиальные расхождения.

Мы считаем, что на рынке жилья наступило неустойчивое равновесие спроса и предложения. Несмотря на незначительные темпы роста доходов, отложенный за время кризиса спрос перешел в активную стадию. Ситуация с ценами на рынке жилья, непонятная по меркам развитых, насыщенных рынков Запада, объясняется сохранением исторического дефицита, который приводит к повышенной эластичности цен на жилье по доходам: при небольшом росте доходов темпы их роста не успевают за доходами в 1,2–1,4 раза…

Но исходя из прогнозов мировых финансовых центров, в среднесрочной перспективе обвала цен на нефть не ожидается, а значит, наша экономика, а с ней и рынок недвижимости будет медленно, в течение 2–3 лет, восстанавливаться, а цены – выходить на докризисный уровень».

Александр Крапин с этим не согласен. По его подсчетам, только на первичном рынке столицы есть нереализованные запасы в 2,5 млн. кв. м жилья. «Это значит, что его хватает еще на 2–3 года. Главное, чтобы оно не стало объектом спекуляций. Для этого нужно вводить плавающий налог на недвижимость на среднем уровне 2–5%». Поэтому резких колебаний цен эксперт не ожидает: «В большей степени будет многократное W-образное снижение в национальной валюте. Но для этого нужно новое качественное жилье эконом-класса», – пояснил он.

Консалтинговая компания "SV Development"