РОССИЯ, 25 окт. - SV Development. Банкиры серьезно обожглись на кредитовании жилья и теперь очень осторожно возвращаются в отрасль.

За последний год объемы кредитования строительной отрасли выросли в десять раз — до 500 млрд рублей. Эти оптимистичные данные обнародовал недавно глава Ассоциации региональных банков России (АРБР) Анатолий Аксаков.

Казалось бы, — вот они, признаки восстановления отрасли. Однако куда красноречивей о состоянии дел говорят иные факты: практически каждый восьмой банковский кредит у строительных компаний сейчас просрочен, и доля «плохих» долгов продолжает расти.

Утраченные иллюзии

Докризисный бум и в строительном секторе породил бум кредитования строительных компаний. В рынок недвижимости вкладывались астрономические суммы, но они с лихвой отбивались: на каждый вложенный доллар через год отдача доходила до полутора. В среднем в 2006—2008 годах жилье дорожало на 32—38% ежегодно. Локомотивом спроса стал рост доходов населения и, конечно же, ипотека. Одновременно увеличивались и объемы сдаваемой коммерческой недвижимости, росло и потребление этих квадратных метров в лице растущих компаний — арендаторов бизнес-офисов.

В общем, на рынке царила вера в продолжительный и безудержный рост стоимости возводимых квадратов, что лишь раззадоривало банкиров. По данным Центробанка, доля кредитов, выданных на строительные объекты, в общем объеме кредитного портфеля банков на 1 января 2009 года составляла 6,1%.

Однако осенью 2008 года грянул финансовый кризис, сильно повлиявший на ситуацию с кредитованием. Среди всех секторов российской экономики больше всего пострадал как раз строительный комплекс: спрос на недвижимость упал, россияне заняли выжидательную позицию в надежде на обрушение цен. В этой ситуации многие девелоперы оказались не в состоянии расплатиться по взятым кредитам. Как следствие банки пересмотрели свое отношение к некогда одной из самых любимых отраслей.

«Так как недвижимость — товар с высокой абсолютной стоимостью и требующий достаточно больших вливаний, во время потрясений в экономике строительные кредиты становятся наиболее рискованными для банков», — говорит ведущий аналитик «Арбат Капитал» Михаил Завараев. К концу 2008 года эксперты заговорили о практически полном прекращении кредитования строительных компаний.

Формально, правда, банки выдавали кредиты строителям в конце 2008-го — начале 2009 года, однако получить их было практически нереально. Так, по данным Ассоциации строителей России, процентные ставки по «строительным» кредитам доходили до 25% годовых, а заявки рассматривались слишком долго и тщательно.

По сути, кредитование застройщиков превратилось в процесс реструктуризации задолженности компаний: не имея возможности расплатиться, те брали новые ссуды на погашение старых, и банки были вынуждены идти на это, чтобы не нести колоссальных убытков из-за потери резервов. Однако сама стройка практически заморозилась. «Строительство новых объектов заглохло, а уже построенные застройщики не торопились вводить в эксплуатацию», — рассказывает о том времени начальник управления клиентских отношений и маркетинга ИФК «Солид» Александр Орехов.

Согласно статистике Росстата, в 2008 году темпы строительства жилья в Москве снизились до 3,28 млн кв. м, что оказалось на 32% ниже показателей 2007 года и на 40% меньше запланированных объемов на 2008 год. В этой ситуации многие девелоперы были доведены до банкротства и вынуждены уступать части бизнеса или отдавать активы банкам-кредиторам.

Нежданное наследство

В том, что произошло, отчасти виноваты сами банкиры. Они предоставляли кредиты, зачастую не имея достаточного обеспечения и рассчитывая исключительно на будущий рост стоимости недвижимости. И не всегда их ожидания были обеспечены спросом: да, жилая недвижимость строилась в огромных масштабах, но она относилась преимущественно к премиум-сегменту.

Не в меньшей степени в обрушении рынка виноваты и строители. «Было много примеров нецелевого использования средств, которые выделялись строительным компаниям. Так, привлекаются деньги на строительство одного объекта и тут же перенаправляются на проекты, которые, как кажется строителям, являются более приоритетными, или на проекты, где возникла жесткая ситуация с кредиторами или с государственными структурами. Подобное случалось сплошь и рядом», — приводит пример Анатолий Аксаков.

В итоге случилось то, что случилось, и уровень просрочки, приходящийся на строительную отрасль, оказался достаточно велик. Она продолжает расти и сейчас. По словам Аксакова, некоторые компании, добившиеся в начале кризиса пересмотра сроков кредитования, так и не смогли решить свои финансовые проблемы, и их кредиты перешли в разряд просроченных. «Можно, однако, уверенно сказать, что никаких фатальных обвалов и взрывного роста просрочки, который прогнозировали некоторые эксперты, так и не произошло», — добавляет эксперт.

Однако банкирам и этого оказалось достаточно, чтобы обжечься на проблемных долгах и не менее проблемных залогах, многие их которых до сих пор мертвым грузом лежат на балансах кредитных организаций. По словам директора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексея Симановского, к недавнему времени российские банки накопили на балансах непрофильных активов на 2 трлн рублей, 70% из которых пришлось на недвижимость.

Осторожные шаги

Несмотря на подъем, который сегодня демонстрирует российская экономика, строительная отрасль с задержкой выходит из кризиса. Согласно данным Росстата, объемы сдачи жилья в России за девять месяцев 2010 года сократились даже к аналогичному периоду прошлого года на 5,5% — до 33 млн кв. м. И тем не менее некое оживление в сфере кредитования строительного сектора наблюдается. По словам вице-президента Первого республиканского банка Андрея Чуракова, «хаос с ценообразованием проходит, есть понимание по экономике и условиям проектов».

На кредитную оттепель намекает и статистика: по данным ЦБ, доля кредитов, выданных на строительство, в общем портфеле банков с начала года по июль выросла с 6,1% до 6,5%. Конечно, в этот показатель вложена и доля реструктуризированных долгов, но заключаются и совсем новые контракты. Отчасти этому способствует государство, стимулирующее кредитование сектора и пытающееся переориентировать строителей с элитного жилья на доступное. Так, программа АИЖК «Стимул», которая предусматривает гарантию выкупа построенного жилья, позволила банкам заключить новых договоров на 25 млрд рублей.

Как сообщила «Профилю» советник предправления банка «АБ Финанс» Татьяна Шваб, на финансирование строительства жилья эконом-класса в рамках программ «Стимул» и «Новостройка» в этом году банк выделил лимит в 1,3 млрд рублей. Локо-банк по программе «Стимул» будет участвовать в строительстве города-спутника Новое Ступино — его вложения составят 300 млн рублей, еще около 1 млрд предоставит АИЖК (при общей стоимости проекта в 3 млрд рублей).

Что касается рынка в целом, то банки все еще не готовы брать на себя строительные риски, а потому очень осторожничают. По словам начальника кредитного департамента банка «Интеркоммерц» Артема Муханова, все больше кредитных организаций начинает работать по схеме выкупа у застройщика части планируемых площадей с дисконтом и самостоятельной их реализации.

«Плюсом такой схемы является снижение проектных рисков при полном финансировании проекта, а также возможность продажи квартир на первичном рынке. Причем сами покупатели жилья будут относиться к проекту с большим доверием, зная, что определенный банк уже стоит за сделкой», — считает он.

Вице-президент Промсвязьбанка Максим Мелихов в качестве одной из новых реалий на рынке выделяет «точечную» работу банков с компаниями строительной отрасли. Если до кризиса был интерес к работе практически с каждым крупным игроком на рынке, то сейчас банк обстоятельно подходит к оценке финансового состояния потенциального заемщика, портфеля проектов, репутации на рынке и перспективе реализации проекта.

«В качестве примера можно привести компании, строящие значительные объемы жилой недвижимости под контракты с государственными структурами, такими как Минобороны, Федеральная таможенная служба и пр. Подобные проекты — гарантированная реализация построенного жилья», — говорит банкир.

Предправления Совкомбанка Николай Журавлев также рассказывает о новых принципах работы банка со строителями. «Мы отдаем предпочтение проектам по достройке уже начатых объектов и тем, у кого полный порядок с документацией, — объясняет он. — Причем мы всегда берем в залог, помимо объекта, в который вкладываются заемные средства, допобеспечение в виде залога готовой недвижимости.

И желательно, чтобы эта недвижимость создавала арендный поток, достаточный для покрытия процентных ставок и графика по кредиту». Учитывая все эти параметры, банк и определяет ставку, по которой он предлагает кредит. Она сегодня варьируется от 14 до 18% годовых, тогда как в прошлом году достигала 22%. «Интерес строительной отрасли к кредитам никогда не пропадал, но банки, безусловно, меняли свое отношение. В 2008 году объем выдачи кредитов в этом сегменте у нас сократился примерно в два раза, а за последний год, наоборот, растет примерно на 15—20% в квартал», — говорит Журавлев.

Заместитель директора департамента кредитования РосЕвроБанка Игорь Глухов рассказывает, что с начала 2010 года и на данный момент банк заключил 41 кредитный договор с компаниями строительного сектора более чем на 2 млрд рублей. «Перед кризисом, в первой половине 2008 года (то есть в самое благополучное время, на пике) мы выдали кредитов на 2,3 млрд рублей по средней ставке 9% годовых. Сейчас ставка находится на уровне 13% годовых», — отмечает Глухов. Так что, по словам банкира, не стоит думать, что строительная отрасль находится в каком-то загоне, — кредиты строителям выдаются, но теперь банки проверяют не только конкретный объект, но и всю компанию, включая аффилированные структуры.

Кризис вернется?

Опрошенные «Профилем» банкиры считают маловероятным, что на рынке недвижимости в ближайшее время может возникнуть новый пузырь. По крайней мере все они в один голос говорят о новой «взвешенной» политике риск-менеджмента банка при выдаче кредитов строителям и ипотечным заемщикам. Слишком сильно они обожглись в период кризиса и так быстро не готовы идти на новые эксперименты.

Эксперты тоже пока не видят объективных причин для таких пессимистических прогнозов.

Нынешние неплохие показатели по количеству выданных кредитов связаны главным образом с тем, что отложенный спрос на жилье трансформируется в спрос реальный, считает Александр Орехов. А Анатолий Аксаков предупреждает: «Многие организации уповают, что вернется то же самое время, которое было до кризиса, — легкие деньги и огромная маржа. Я думаю, что этого не будет, и зря они на это надеются. Люди просто избалованы ситуацией, которая была до кризиса».

Директор департамента лицензирования деятельности и финансового оздоровления кредитных организаций ЦБ Михаил Сухов верит в то, что кризис очистит рынок от непрозрачных и излишне рискованных игроков. «Строитель строителю рознь. Есть строители благополучные, которые более-менее пережили кризис, договорившись с кредиторами. И им было что дать в обеспечение. А есть другие строители, которые безумно рисковали или вывели деньги через свои строительные компании и потом ходили плакались, что цены на недвижимость упали».

Впрочем, у банкиров короткая память, и когда строительный рынок опять заработает на полную мощность, как они себя поведут — еще неизвестно. Возможно, финансовые воротилы вновь увлекутся зарабатыванием сверхприбыли на жилье — и тогда ждите новый кредитный пузырь!

Консалтинговая компания "SV Development"