РОССИЯ, 18 окт. - SV Development. Девелоперы считают, что главной тенденцией последних месяцев стала более активная продажа готовых и строящихся домов в коттеджных поселках Ленобласти.

Учитывая, что пока нет никаких предпосылок для резкого увеличения доходов населения, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе, сообщает БН.ру, сохранится рынок покупателя, а количество предложений превысит реальный спрос.

Покупатели интересуются не только участками без подряда – число звонков по вопросу покупки дома выросло на четверть, и даже реальных сделок стало заметно больше. Да и некоторые замороженные поселки потихоньку «оттаивают».

«Если в начале сезона речь шла об ожидании увеличения количества сделок, то сейчас можно констатировать оправданность этих надежд, – говорит Надежда Прокопьева, ведущий специалист по рекламе и PR компании Parabola Group. – Причем наблюдается как увеличение запросов по всем объектам, так и рост количества реальных сделок.

Это верно и для наших объектов высокого ценового сегмента – поселков Лукоморье и Изумрудный Город, и для экопоселка Хутор близ Извары. Причем в поселке Хутор близ Извары в этом сезоне уже удалось реализовать более половины участков – 34 из 64».

Постепенно в течение лета росла и средняя сумма сделки – с 2,5 млн руб. она сместилась к 5 млн. Интерес к участкам без подряда не то чтобы пошел на спад – скорее, увеличение числа интересантов происходит за счет покупателей, желающих приобрести не участок, а именно дом.

В настоящее время этих вновь вышедших на рынок клиентов более всего интересуют готовые дома по цене от 3,5 до 10 млн руб. Правда, домовладений по цене менее 6 млн – единицы, а диапазон реальных цен в основном приходится на сегмент 6–10 млн руб.

«Анализ сделок на загородном рынке в летний сезон показывает, что приобретаются домовладения (дом плюс земля) либо в низкой ценовой категории до 6 млн руб., либо за 8–12 млн руб., – рассказывает Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора Национальной Жилищной Корпорации. – В частности, в июне-августе в нашем малоэтажном комплексе Янино-1 было реализовано восемь объектов (три дома и пять таунхаусов). Стоимость таунхаусов с земельным участком – 5,5 млн руб., домов – от 8 до 10,3 млн руб.».

Возможности выгодно продать квартиру, чтобы купить загородную недвижимость, по-прежнему нет, кредиты дороги – покупатели рассчитывают только на собственные средства и рассрочки, которые предоставляют девелоперы. По данным экспертов компании Parabola Group, как правило это руководители либо собственники малого и среднего бизнеса.

И обычно больше 70% покупок делается за счет единовременной оплаты из накоплений. Процент покупки с привлечением ипотеки ничтожно мал. Неудивительно, что наиболее удачны те проекты, которые выходят в диапазоне самого востребованного предложения – 3,5–6 млн руб., и где продают не просто землю, а готовые дома либо участки с подрядом (и небольшим сроком строительства).

Предложение и спрос на рынке далеко не уравновешены. В структуре предложения большую долю в последние два года составляют участки – и этот дисбаланс сохранится в течение нескольких лет. «Это и понятно – финансовое положение загородных девелоперов не позволяет им реализовать полноценные проекты с застройкой, – считает Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».

– На самом деле большую часть продавцов и называть девелоперами сложно – они просто когда-то дешево купили землю и намеревались потом ее реализовать, но не вышло. И теперь приходится называть свою землю «проектом» и продавать небольшие наделы, потому что крупные никому не нужны».

К сожалению, массовая продажа участков пошла в ущерб только-только начавшему свое развитие рынку коттеджных поселков. Качество земельного предложения зачастую низкое (нет даже межевания, не говоря уж о возможности подключения к коммуникациям). «Большинство новичков на коттеджном рынке, которые появились в последние два года, – это бывшие земельные оптовики, владеющие сельхозземлей, – говорит директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева.

– В кризис оптовый b to b рынок встал, и владельцы полей решили продавать большого «слона» по кусочку, то есть вышли на розничный рынок с дешевым (30–50 тыс. руб. за сотку) предложением участков в огромных массивах на 400–700 наделов. Улучшения, выполняемые девелопером в таких проектах, иногда ограничиваются строительством грунтовых дорог. В количественном выражении объем предложения в этом, самом экономичном, сегменте сегодня составляет около 6,5 тысячи объектов.

Преимущественно (около 75%) это участки под самостоятельную застройку стоимостью от 300 тыс. до 1 млн руб. Около 25% – это участки с подрядом либо щитовыми домами на 6–10 сотках. Стоимость подобного домовладения – 2–3 млн руб. Особенность таких дешевых предложений в том, что покупателю придется доплачивать еще достаточно серьезные суммы (70–100% от стоимости покупки) за инженерное обеспечение участка».

В Ленинградской области процент поселков, где предлагаются участки без подряда, снизился – с 75–80% до 60–65%. Среди тех, кто начал продавать участки без подряда, были не только землевладельцы, но и девелоперы, у которых продажи коттеджей и таунхаусов в разгар кризиса попросту встали. А сейчас острая необходимость в таких действиях отпала, опять появился спрос на дома – и на рынке снова запускаются проекты, рассчитанные на девелопмент, а не на быструю распродажу. Причем нынешнее лето ознаменовалось не только выходом новых проектов и реанимацией старых. Например, «Евросиб Девелопмент» заявил о воскрешении «Большой Медведицы». На рынке появились такие серьезные игроки, как «Сателлит девелопмент», холдинг «Империя». Выходят на малоэтажный загородный рынок застройщики, которые известны своими проектами в городе

Основная масса предложения, которое выводится на рынок, сосредоточено в эконом-сегменте. Сейчас эконом-класс, по оценкам «Петербургской Недвижимости», занимает уже около трети рынка. Но ожил и посткризисный бизнес-сегмент – это проекты с домами средней стоимостью 10 млн руб. либо с участками без подряда в удачных местах средней стоимостью 5 млн руб. надел в 10–12 соток. Примеры наиболее интересных проектов, вышедших на рынок в бизнес-сегменте в 2010 году: участки – «Балтийская Ривьера» («БТК-Девелопмент») на берегу Финского залива, «Охтинский парк» («ПулЭкспресс») в сосновом лесу в Кузьмолово в 5 км от города;

домовладения – поселок Смольный («Невская строительная компания») с каменными домами в 15 км от города по Выборгскому шоссе.

По-прежнему наиболее активно развивается северное направление – самый интересный для покупателей и продуктивный с точки зрения появления новых проектов Всеволожский район, где за прошедшие месяцы текущего года появилось примерно 35% из всех новых поселков в Ленобласти. Активное развитие показывает и южное направление, более всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районах. Правда, предложения на юге более «разношерстные»: здесь встречаются и элитные домовладения по цене 20 млн руб., и эконом-класс по цене 5–6 млн руб.

Что касается цен, то они за последний год практически не изменились – во всяком случае это относится к ценам предложения, фигурирующим в рекламе. Правда, с возвращением покупателей незаметно пропали 25–30-ные дисконты, сохранявшиеся на всем протяжении прошлого года. «Цены сделок ниже на 15%, однако застройщики их не афишируют, а предпочитают договариваться с покупателями», – говорит Ольга Трошева.

Консалтинговая компания "SV Development"