РОССИЯ, 14 окт. - SV Development. Опрошенные «Взглядом» эксперты столичного рынка жилой недвижимости по вопросам перспектив роста цен и спроса на новостройки уверены в том, что спрос меняется уже сегодня, причем, не только количественно, но и качественно.

Что касается цен, то они «обречены» на новый виток роста, но в намного более скромных значениях, чем в докризисные годы.

Аналитики компании «Азбука Жилья» считают, что предпочтения покупателей начали смещаться в сторону квартир с большим количеством комнат. Так, доля 3-комнатных квартир в структуре продаж относительно августа увеличилась в 1,5 раза и составила 23% в Москве и 16% в Подмосковье. В компании отмечают, что все чаще наблюдаются ситуации, когда покупатели, зарезервировав 1-комнатные квартиры, изыскивают средства на большую жилую площадь и, в результате, приобретают 2-3-комнатные квартиры. Однако покупки многокомнатных квартир все еще единичны: не более 0,5% в общей структуре продаж.

Распределение покупок новостроек, как в Москве, так и в Московской области в сентябре по-прежнему смещено в сторону нижних ценовых сегментов. Эксперты в своем отчете подчеркивают, что три четверти покупок нового жилья в столице приходится на объекты эконом и комфорт классов: 28% и 47% соответственно, это на 2—3% выше относительно августа. Квартиры в жилых комплексах бизнес и элитного сегментов могут себе позволить всего 22% и 3% покупателей.

В Подмосковье комфорт-класс остается наиболее популярным среди покупателей — около 60% приобретаемых новостроек. Доля эконом-класса по итогам сентября увеличилась на 2% и составила 38%. Жилые комплексы бизнес-класса почти не пользуются спросом — всего 2% в структуре продаж.

По сравнению с докризисным периодом количество новостроек в Москве уменьшилось почти на четверть, утверждают со своей стороны аналитики «Миэль». При этом стоит напомнить, что в результате кризиса к концу 2008 года замороженными оказались около 80% московских новостроек. Новые дома, которые должны выйти на рынок на рубеже 2010—2011 годов, должны были быть заложены осенью 2008 года, так что к нынешней зиме «есть все шансы ощутить дефицит на рынке новостроек». Так считают и сегодня очень многие эксперты московского рынка жилья.

Согласно данным «Миэль», в 3 квартале 2010 года в продаже находится 278 объектов против 357 год назад и 362—2 года назад. Сокращение числа новостроек связано не только с тем, что ряд объектов были заморожены, но и с замедлением темпов выхода новых, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. По его оценкам, количество новостроек в Москве уменьшилось примерно на 30%.

Однако, по подсчетам «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.Ru), если сравнивать весь объем предложения на первичном рынке Москвы, то окажется, что сегодня количество выставленных на продажу объектов стало больше: 886 против 710 в 2008 году.

В Blackwood считают, что больше всего новых предложений сейчас сосредоточено в недорогом сегменте: в сентябре 2010 года объем таких предложений вырос на 50% по сравнению с началом лета. «Это единственный сегмент, в котором стоимость квартир коррелирует с платежеспособностью реальных покупателей. Поэтому по мере продвижения строительства и уменьшения количества непроданных квартир застройщики повышают цены», — говорит руководитель «Индикаторов» Олег Репченко. Среднюю стоимость 1 столичного «квадрата» в IRN.ru оценивает в 4452 доллара (135 831 рубль).

По данным агентства МИАН, в сегменте недорогих новостроек спрос сейчас превышает предложение как минимум на 30—40%. По сравнению с 2009 годом объем предложений на первичном рынке недвижимости сократился на 15%, при этом подавляющая часть представленных объектов — менее ликвидные 2—3 комнатные квартиры площадью от 45 кв. метров. В июле средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы составила 159,7 тыс. рублей.

На вторичном рынке жилья рост цен наблюдался во всех сегментах. По данным «Инком», стоимость квадратного метра в эконом-классе за июль увеличилась на 2,4% до уровня 154,4 тыс. рублей, в сегменте бизнес-класса — 210,9 тыс. рублей, что на 2,3% больше по сравнению с показателем прошлого месяца. Элитные квартиры подорожали незначительно — в среднем они оцениваются в 237,4 тыс. рублей за «квадрат».

По словам гендиректора Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислава Луцкова, нынешние ценовые показатели остаются ниже докризисных на 16%. Рынок постепенно будет выходить из «спячки», и рост стоимости жилья продолжится. В результате рост ценовых показателей за год составит, по разным данным, от 8% до 15%.

С начала года интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья вырос на 6%. Как выяснили эксперты аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), о возможности покупки квартиры на «вторичке» сейчас подумывают примерно 30% опрошенных. Это примерно на треть больше по сравнению с теми, кто по-прежнему сохраняет интерес к новостройкам.

Причина очевидна — за время кризиса число потенциальных покупателей нового жилья заметно снизилось. Сейчас о своей готовности приобрести квартиру в новом доме говорят лишь 20% опрошенных россиян. Предпочитающие «вторичку», напротив, свой выбор мотивируют в том числе и тем, что риск стать обманутым дольщиком при покупке такой недвижимости практически сводится к нулю.

По мнению Олега Репченко, рынку потребуется еще пара-тройка лет, чтобы рынок новостроек вернулся к докризисному уровню — как по объемам строительства, так и по объему продаж. Последние социологические опросы показывают, что в ближайшие месяцы планируют улучшить свои жилищные условия (читай — купить квартиру) примерно 9% россиян, что соответствует показателям начала 2000-х. Напомним, что до кризиса покупку квартиры могли позволить себе порядка 15% населения.

Подытоживая мнения экспертов и их прогнозы на ближайшие месяцы, следует отметить, что уже сейчас на рынке отчетливо наблюдается тенденция к повышению цен не недорогое, типовое, жилье. Оно и будет расти в цене в первую очередь, а темпы роста будут, по всей видимости, опережать инфляцию на 4—5%. Таким образом, вполне логично предположить, что к середине будущего лета стоимость московских новостроек может увеличиться на 12—15% от сегодняшнего уровня.

Консалтинговая компания "SV Development"