РОССИЯ, 11 окт. - SV Development. Инфографика: Строительство гостиниц в СочиФото: Как изменилась Москва под руководством Юрия ЛужковаИнфографика: Цены на жилье в Москве и ПодмосковьеНесмотря на подъем, который демонстрирует рынок недвижимости в 2010 году, в банках строителей встречают отнюдь не с распростертыми объятиями.

Как считает президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков, это вполне объяснимо: кредитные организации серьезно обожглись на проблемных долгах в кризис.

В интервью "РИА Новости – Недвижимость" глава ассоциации "Россия" рассказал, почему, по его мнению, строительная отрасль недостаточно активно выходит из кризиса, как изменились отношения банкиров с девелоперами и что в первую очередь в строительных проектах может привлечь внимание кредитных организаций.

– Анатолий Геннадьевич, ощущают ли банкиры оживление в строительном секторе?

– С точки зрения банков, об оживлении в том или ином секторе экономики можно судить по увеличению объемов привлекаемых организациями кредитных ресурсов. Строительный рынок в кризис пострадал, может быть, даже больше всех остальных секторов нашей экономики, однако практически с начала года стройотрасль показывает очень хороший рост по привлечению кредитных ресурсов.

Начиная с февраля объем кредитов, предоставленных предприятиям строительного сектора, ежемесячно удваивается, а за полгода совокупный объем рублевых и валютных кредитов вырос больше чем в 10 раз – с 47,758 миллиона рублей до 533,548 миллиона рублей. Косвенно на оживление строительного сектора указывает также и рост железнодорожных перевозок цемента и других строительных грузов, который за первое полугодие составил почти 16% по сравнению с прошлым годом.

– То есть банки готовы кредитовать строителей?

– Пока это не совсем так. Банки, принимая решение о выдаче кредита, все еще с большой осторожностью смотрят на строительные проекты. Но мы прекрасно понимаем, что рынок недвижимости обязательно оживет, и строительный сектор может стать одним из локомотивов роста экономики.

– У меня создается впечатление, что к строителям относятся несколько жестче при выдаче кредита, нежели к компаниям из других секторов. Чем это объясняется?

– Действительно, пока к строителям относятся жестче, чем к остальным. Сегодня у них высокие риски, да и с прозрачностью по-прежнему не всегда все чисто. Кроме того, было много примеров нецелевого использования средств, которые выделялись строительным компаниям. Так, привлекаются деньги на строительство одного объекта и тут же перенаправляются на проекты, которые, как кажется строителям, являются более приоритетными, или на проекты, где возникла жесткая ситуация с кредиторами или с государственными структурами. Подобное случалось сплошь и рядом.

Однако есть строительные организации, которые и сейчас получают кредиты. Это те компании, которые работали четко и не выводили деньги на объекты, для которых эти средства не предназначались.

– Какова доля кредитов строительному сектору в портфеле российских банков?

– По данным Банка России, в настоящее время на ссуды строительному сектору приходится около 6,5% совокупного кредитного портфеля отечественных банков, что практически на 1% больше, чем на тот же период прошлого года.

– А как во время кризиса увеличилась просрочка строительных компаний и что происходит с просрочкой сегодня, на выходе из кризиса?

– В связи с кризисом просрочка по кредитам компаний строительного сектора, конечно, выросла. К сожалению, она продолжает расти и сейчас, но составляет всего около 12% от общей суммы просроченной задолженности. Связано это в первую очередь с тем, что некоторые компании, добившиеся в начале кризиса пересмотра сроков кредитования, так и не смогли решить свои финансовые проблемы, и их кредиты перешли в разряд просроченных. Можно, однако, уверенно сказать, что никаких фатальных обвалов и взрывного роста просрочки, который прогнозировали некоторые эксперты, так и не произошло.

Надо отметить, что просрочка по ипотечным кредитам чуть превышает 3%, что почти в 3 раза ниже уровня просрочки в целом по кредитному портфелю.

– Насколько банки готовы увеличить кредитование строителей в своем портфеле сегодня?

– Честно говоря, не особо готовы. Конечно, если есть государственная поддержка и государственные гарантии, ситуация меняется. Например, программа АИЖК "Стимул", которая предусматривает гарантию выкупа построенного жилья, простимулировала выдачу банками кредитов строителями, но даже в этом случае кредитные организации все равно еще опасаются брать на себя строительные риски, так как серьезно обожглись в кризис на этом секторе. Однако в рамках программы «Стимул» банки уже заключили договоров на сумму около 25 млрд. руб.

Еще есть интересная программа, связанная с Фондом РЖС. Но не все банки "клюнули" на эту программу, так как опять надо брать на себя строительные риски. Тем не менее, как только государство выделяет определенные деньги на поддержку стройотрасли и "запускает" процесс, банки начинают в этом участвовать.

– Видите ли вы улучшение в отношениях между банками и строителями?

– Идет взаимный процесс. Строители, ругаясь с банкирами за то, что они не дают деньги, начинают понимать, что именно им необходимо представить кредитным организациям, чтобы получить кредит. Это нормальная ситуация, которая создает здоровую основу для будущей работы, когда не будет непродуманного кредитования с одной стороны и строители будут понимать, что им надо делать и какие документы готовить, чтобы нормально работать с кредитными организациями, с другой стороны.

В этом плане кризис сделал положительную работу. До него был бум и в строительном секторе в его кредитовании. И там, и там не все было обосновано и соответствующим образом обеспечено спросом на жилье. Жилая недвижимость строилась в огромных масштабах. Но она относилась преимущественно к премиум-сегменту. Банки же предоставляли кредиты, зачастую не имея достаточного обеспечения и рассчитывая на будущий рост стоимости недвижимости. Сейчас такого уже не будет: банки станут аккуратнее. Будут меньше ориентироваться на возможный всплеск цены недвижимости, а строители будут четче выполнять свои обязательства.

– Вас как банкира устраивает, как строительный сектор выходит из кризиса?

– Я считаю, что отрасль выходит из кризиса плохо. Многие организации уповают, что вернется то же самое время, которое было до кризиса – легкие деньги и огромная маржа. Я думаю, что этого не будет, и зря они на это надеются. Люди просто избалованы ситуацией, которая была до кризиса.

– Тогда в России были избалованы строители, а сегодня, как говорят многие, банки: ведь кредитные организации, благодаря отошедшим за долги активам, теперь могут соревноваться с крупнейшими землевладельцами и собственниками недвижимости…

– Некоторое время назад директор департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексей Симановский заявил, что российские банки накопили на балансах непрофильных активов на 2 триллиона рублей, 70% из которых приходится на недвижимость. Нужно, однако, понимать, что недвижимость в качестве залога по кредитам предоставляли не только строительные компании и далеко не все объекты – это недостроенное жилье, торговые или офисные центры.

В качестве обеспечения по невыплаченным вовремя кредитам на балансы банков отошли и жилые квартиры, и особняки, имеющие не только офисную, но и историческую ценность, и торговые помещения, в которых продолжают работать магазины, и даже яхты и морские суда, относящиеся по российскому законодательству к объектам недвижимости.

В чем-то вы правы: недвижимость до сих пор является одним из лучших обеспечений по кредитам. Ее практически невозможно испортить, еще труднее украсть. Ее достаточно легко оценить и практически всегда можно продать или использовать для получения прибыли. Например, когда банкам перешли магазины ритейлеров, которые не смогли вовремя погасить полученные перед кризисом кредиты, им даже не пришлось долго думать, что делать с полученными помещениями: залог сразу начал приносить доход.

Но тут речь шла, по сути, о "работающих" торговых помещениях, а вот находящаяся на балансе без дела недвижимость не генерирует доход и, следовательно, порождает убытки. Поскольку же для банка управление недвижимостью – это непрофильная деятельность, то она требует создания отдельного подразделения, привлечения специалистов, а это время и затраты…

– То есть банкам все же выгодно заниматься основной деятельностью –кредитовать строителей, даже если у них на балансе столько активов?

– Выгодно, если речь идет о строителях, которые хотят реализовать действительно имеющий перспективы проект, учитывающий потребность в жилье именно этого класса именно в этом регионе, предусматривающий необходимую инфраструктуру и имеющий другие значительные преимущества перед конкурентами.

– Так какой сектор недвижимости – жилье, офисы, торговые центры – наиболее интересен для банков сегодня?

Рынок жилья сейчас имеет очень серьезную поддержку на государственном уровне. Правительство старается переориентировать строителей с элитного на доступное жилье, потребность в котором есть по всей стране, а не только в отдельных особо развитых регионах. Не стоит забывать также об инфраструктурных проектах - таких, как, скажем, трасса "Москва – Санкт-Петербург". Дороги России нужны едва ли не больше, чем жилье.

Так что строителям есть, что строить, а банкам есть, что кредитовать. Но после кризиса, они по-другому смотрят на взаимоотношения. Ответственнее.

Консалтинговая компания "SV Development"