РОССИЯ, 11 окт. - SV Development. Весенне-летний сезон 2010 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области не принес сюрпризов. По сравнению с городским рынком жилья грань между стагнацией и началом восстановления в малоэтажке остается пока не столь очевидной.

Участники рынка, в принципе, и не рассчитывали на какой-то бурный всплеск спроса и кардинальное изменение ситуации (см. «В загородном измерении», «Эксперт С-З» №18 от 10 мая 2010 года). Тем не менее, судя по всему, ожидалась большая активность покупателей, в том числе благодаря эффекту отложенного спроса.

Однако продажи носили относительно устойчивый характер лишь в отдельных проектах коттеджных поселков – с удачной концепцией, сверхпривлекательной локацией, грамотным позиционированием, гибким ценообразованием и т.д. В то же время выход на рынок в 2010 году семи десятков новых проектов, предвосхитивший сколь-нибудь существенное оживление спроса, дополнительно обострит конкуренцию за покупателей.

Условный спрос

Эксперты рынка загородной недвижимости, в том числе девелоперы, сдержанно оценивают происходившие в 2010 году процессы. «Спрос начал постепенно возвращаться, но небыстро. Городской рынок жилья восстанавливается гораздо заметнее, – замечает директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

– Если судить по нашим сделкам, то невооруженным глазом видно оживление в премиальном сегменте: стало больше сделок, звонков, показов. Причем покупатель теперь разборчивее, придирчивее: долго смотрит, выбирает – это очень неторопливый, взыскательный спрос. В других же сегментах оживления нет». На взгляд руководителя отдела загородной недвижимости АРИН Дмитрия Ероскина, весну-лето 2010 года «нельзя назвать очень активным периодом, хотя интерес потенциальных покупателей постепенно растет и показатели выше прошлогодних».

По мнению директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрея Уманского, в лучшем случае только у некоторых крупных игроков рынка малоэтажного домостроения улучшаются позиции и наблюдается увеличение продаж, в целом же рынок топчется на месте по ценам, а по активности спроса даже наблюдается еще больший откат.

«Весной и летом 2010 года активность покупателей снизилась примерно на 20% по сравнению с 2009−м, – поясняет он. – Если в докризисный период на рынке было примерно 60−70% инвесторов, то теперь их нет, снизилось и количество конечных покупателей. Оставшиеся на рынке покупатели пересмотрели свои требования и стали более тщательно подходить к выбору объектов».

Наметившаяся в последние два года тенденция к четкому сегментированию рынка загородной недвижимости по критерию удаленности от города, как подчеркивает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов, и весной-летом 2010 года получала подтверждение. «Покупатели предпочитают объекты, которые находятся ближе к городу.

В основном продаются дома и участки не дальше 30−35 км от Петербурга. Прекрасные участки и дома в 70−100 км от города практически не реализуются либо продаются с серьезными скидками. То, что спрос привязан к местоположению, – это одна из ретроспективных тенденций, на которой рынок делает акцент», – уверяет он.

Крайне низким остается спрос в среднем сегменте, хотя, по данным Созинова, цены на сданные и подключенные к коммуникациям коттеджи площадью 150−170 кв. м опустились с докризисных 10,5 до 6,5 млн рублей: «Продаются либо участки стоимостью до 1,5 млн рублей, либо – крайне медленно – элитные коттеджи от 7 млн, подешевевшие в полтора-два раза».

Особенность потребительских предпочтений, отчетливо наблюдающаяся в 2010 году, по словам Ероскина, в том, что «покупатели готовы вкладываться либо в очень дешевые объекты – до 2 млн рублей, либо, наоборот, в дорогую элитную недвижимость».

В то же время текущие темпы продаж составляют 0,4 домовладения в месяц в проектах класса «премиум», и 2,4 – в поселках уровня «эконом». Темпы продаж по сравнению с докризисным периодом 2008 года снизились в различных сегментах в два с половиной – три раза. Дмитрий Ероскин отмечает корреляцию темпов продаж и фактора удаленности коттеджных поселков от города.

Так, в категориях «элита» и «бизнес» тенденция к более высоким темпам реализации отмечена в комплексах, приближенных к городу и Кольцевой автомобильной дороге (до 10 км): здесь они в два-три раза выше, чем в более удаленных объектах. И напротив, в поселках эконом-класса в удаленных объектах (свыше 50 км) темпы продаж оказываются значительнее (почти вдвое), чем в приближенных к городу комплексах, что обусловлено более низким уровнем цен.

Участки или дома?

Как известно, с начала кризиса на рынке загородной недвижимости стали доминирующими сделки с земельными участками без подряда. В значительной степени это связано не только со снижением платежеспособного спроса потенциальных клиентов, но и с изменением структуры предложения.

Многие девелоперы, не имея возможности финансировать полноценное строительство коттеджных поселков и затем уже с большей рентабельностью продавать готовые дома, пошли по пути реализации участков (с инженерным обеспечением или даже без него), чтобы получить хоть какие-то средства. По оценкам Павла Созинова, подобное предложение составляло до кризиса около 30%, а сейчас «более двух третей всех участков в коттеджных поселках выставляются на продажу прямо или косвенно без подряда и их доля в продажах составляет порядка 80%».

Покупатели участков без подрядов рассчитывают через какое-то время возвести дом или перепродать землю при более благоприятной рыночной конъюнктуре. «Раньше девелоперы пытались всеми силами отсеивать подобных покупателей, но теперь работают с любым клиентом, у которого есть деньги», – говорит Созинов.

Однако в последние месяцы одной из главных тенденций, по информации заместителя директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, стала более активная продажа готовых домов в коттеджных поселках на стадии строительства или, реже, участков с обязательным подрядом на строительство.

«В настоящее время покупателей более всего интересуют готовые дома за 3,5−10 млн рублей, но не те, которые простояли уже пару лет, – уточняет Трошева. – Домовладений по цене менее 6 млн рублей единицы, поэтому диапазон цен действительно реальных предложений – скорее 6−10 млн рублей. Кроме того, чуть вырос интерес к элитным объектам примерно по 20 млн рублей».

Некоторые девелоперы тоже подтверждают увеличение спроса на готовые дома. «В 2009 году мы наблюдали всплеск интереса к участкам без подряда, а сегодня покупатель все чаще присматривается к участкам с подрядом и готовыми домами, – констатирует руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании „БТК девелопмент“ Марина Селиванова. – Это говорит о росте покупательной способности. В целом же мы не отмечаем заметных колебаний активности, так как работаем в четко очерченной нише, где спрос довольно стабилен».

Объекты бизнес-класса и выше, даже выведенные на рынок во время кризиса, уверяют в «БТК девелопмент», пользуются устойчивым спросом.

«Весной прошлого года мы вывели на рынок проект коттеджного поселка „Академические дачи“, и уже в первые месяцы было реализовано порядка 80% земельных участков, – рассказывает Селиванова. – В проекте „Балтийская Ривьера“, который стартовал весной текущего года, уже продано свыше 40% участков первой очереди».

Расплата за качество

Повышение качества коттеджных проектов как ключевое условие каких-либо продаж в нынешней ситуации на рынке, по единодушному признанию экспертов, становится все более актуальной задачей. «Возросли требования к качеству жилья, внутренней отделке, социальной инфраструктуре. Например, все более важным становится наличие детской площадки, спортивных сооружений, магазинов и даже химчистки, хорошей охраны и т.д.», – разъясняет Андрей Уманский.

Гораздо большее внимание клиенты стали уделять эффективности планировочных решений и рациональности использования площадей в коттеджных проектах. «Девелоперы убирают из проектов лишнее, оставляя только максимально полезные функции, – описывает ситуацию Павел Созинов. – Котельные, бильярдные, гаражи стали компактнее, поскольку все меньше людей хотят платить за неиспользуемые метры».

Грамотную концепцию объекта называют важнейшим условием его востребованности, особенно учитывая возросшие требования покупателей. В сегментах бизнес— и премиум-класса, как отмечает Марина Селиванова, исходя из опыта «БТК девелопмент», на востребованность и стоимость объектов влияет комплекс факторов: «Как правило, клиенты в первую очередь обращают внимание на статус земельного участка, и предпочтение отдается землям под индивидуальное жилищное строительство.

Непосредственная близость к акватории Финского залива, наличие всех инженерных коммуникаций, концепция застройки, выдержанная в едином стиле, однородная социальная среда и развитая социальная инфраструктура – все это является залогом стабильного спроса». Примечательно, что у потребителей возникает интерес и к возможности объединения участков для создания больших «родовых поместий» (в конце прошлого года спросом пользовались владения площадью 8−12 соток, теперь – от 20 соток и больше).

Впрочем, в сегменте de luxe, как свидетельствует директор компании «ПетроСтиль» Максим Берг, высокие предпочтения и требования покупателей остаются прежними: «Основные критерии выбора объектов загородной недвижимости в сегменте de luxe – локация (экология местности, транспортная доступность), высокая степень готовности, статус земли, репутация застройщика. Все большее значение начинают приобретать качество эксплуатационных услуг, налаженность сервиса, богатство социальной инфраструктуры района».

С качеством предлагаемых коттеджных проектов, по наблюдениям участников рынка, теперь все в большей степени коррелируют цены продаж. «В элитном сегменте продавать некачественный продукт по цене премиального сложно, а будет еще сложнее, – подчеркивает Николай Пашков. – С начала кризиса элитный сегмент по цене снизился примерно на 20%, затем был достаточно стабилен, а с конца 2009 года, по нашим данным, средний индекс цен даже несколько вырос. В дешевом же ценовом сегменте индекс немного снизился.

Прежде всего это связано не с тем, что сильно подешевели существующие проекты, а с появлением новых проектов по более низким ценам. И в целом, думаю, основная борьба за покупателя в премиальном сегменте будет идти за счет качества объектов, в массовом сегменте – посредством цены, а в среднем – соотношения цены и качества». По мнению Максима Берга, в элитных поселках средняя стоимость домовладения на 20−30% ниже уровня начала 2008 года: «В неудачных и переоцененных изначально проектах – на 50%, а в несданных поселках с землей без подряда или с подрядом – даже больше».

По итогам трех кварталов 2010 года, согласно расчетам АРИН, в «элите» средняя стоимость квадратного метра уменьшилась на 12% (в сегментах «бизнес» и «премиум» корректировка цен оказалась незначительной), в эконом-классе этот показатель составил 17%. На взгляд аналитиков, это объясняется не только снижением цен в существующих комплексах на 5−7%, но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой стоимостью квадратного метра. В среднем загородные объекты оцениваются в диапазоне от 2,5−6 млн рублей в классе «эконом» до более чем 30 млн рублей в классе «премиум».

Что же касается земельных участков без подряда в коттеджных поселках, то это 100−300 тыс. рублей за сотку. В течение летнего периода 2010 года эти цены существенно не изменились (они потеряли за третий квартал в пределах 3%). Лидером по стоимости участков остается Курортный район (500 тыс. рублей за сотку), где сконцентрированы коттеджные поселки премиум-класса. Минимальные цены отмечаются в отдаленных районах Ленинградской области – Тосненском, Лужском, Кингисеппском, Ломоносовском (в среднем от 30 до 60 тыс. рублей за сотку), относительно низкие – в Волховском и Гатчинском районах.

В настоящее время, по словам ряда специалистов, рынок «топчется на месте» – цены балансируют примерно на одном уровне. Кто-то из девелоперов идет на очередные спецпредложения, предоставляя скидки в различных формах (включая в качестве подарков дополнительные сотки земли, автомобили, квадроциклы и т.п.), а кто-то даже пытается немного поднимать цены, обосновывая это расширением комплекса услуг или улучшением качества проекта.

Предложение с добавкой

Предложение на рынке малоэтажного жилья внушительно. По информации АН «Бекар», в настоящее время реализуется около 180 коттеджных поселков (как профессиональными, так и частными застройщиками). 55% проектов относятся к эконом-классу, 30 – к бизнес-классу, 15% считаются элитными. «Грань между объектами эконом— и бизнес-класса условная, – замечает Андрей Уманский. – Многие застройщики, заявляя объекты бизнес-класса, затем продают их как эконом-класс, выдавая это за рекламную акцию.

Оценить, на какой стадии находятся объекты, довольно сложно. Застройщик создает видимость работы на объектах, и непонятно, какие из них реально строятся». В АРИН указывают на наличие еще большего объема предложения – на конец сентября 2010 года в продаже находились 244 загородных комплекса. Продавалось в этих комплексах 11,6 тыс. объектов общей площадью 2,1 млн кв. м.

Впрочем, по-прежнему большая часть предложения – земельные участки без подряда, и, как выразилась Ольга Трошева, «назвать проект, где просто продаются куски земли, коттеджным поселком язык не поворачивается». «На самом деле большая часть продавцов девелоперами называться не могут: они когда-то дешево купили землю, намереваясь потом ее продать втридорога, – продолжает она. – Но не вышло, и теперь им приходится называть свою землю проектом и продавать в нем небольшие наделы, потому что крупные никому не нужны. Качество такого предложения зачастую очень низкое – нет даже межевания, не говоря о возможности подключения к коммуникациям».

Тем не менее отличительной особенностью сезона 2010 года может считаться некоторая активизация девелоперов по выводу на рынок новых коттеджных проектов. По данным АРИН, с января по сентябрь в продажу поступили 69 новых загородных комплексов (плюс в двух проектах на рынок вышли новые очереди) – площадь жилья в них достигает 1,17 млн кв. м.

Как говорит Дмитрий Ероскин, «основной объем вывода новых проектов связан с весенним оживлением рынка, в летний же период активность застройщиков несколько снизилась». В третьем квартале в продажу поступили 13 комплексов общей площадью около 192 тыс. кв. м, большая часть которых относится к сегменту эконом-класса (три проекта – в бизнес-классе, по одному – в классах «элит» и «премиум»).

Увеличение вывода проектов эконом-класса в первом полугодии нынешнего года Николай Пашков отмечает как важное изменение на рынке: «В прошлом году новых проектов почти не появлялось. Загородный рынок все еще находится в посткризисном состоянии, и нет принципиального качественного прорыва и новых трендов». «Наконец-то застройщики стали не следовать своим амбициям, а соответствовать ожиданиям покупателей, которые хотят приобрести загородную недвижимость недорого», – подчеркивает Ольга Трошева.

Происходит разморозка некоторых масштабных проектов (например, «Большая медведица» компании «Евросиб Девелопмент»). На загородном рынке появились новые игроки – «Сателлит девелопмент», холдинг «Империя», а также компании, ранее специализировавшиеся на городском многоэтажном строительстве («Строительный трест», ГК «ЦДС»). В частности, ГК «ЦДС» вывела на рынок проект малоэтажной застройки в историческом центре города Пушкина «Золотой век» и проект поселка из 300 таунхаусов Kantele в Репино.

«Разрабатывая проекты, мы стремились к тому, чтобы наше жилье в пригородах по цене было сопоставимо, в принципе, со стоимостью трехкомнатной квартиры в городских новостройках», – рассказывает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. Наиболее же крупным проектом, поступившим на рынок, эксперты называют комплекс «Петровские сады» компании Coalco Development в Приозерском районе (заявлено 750 домовладений, в продаже находятся первая и вторая очереди на 276 участков).  

Медленно и экономично

Каких-либо значительных изменений на рынке эксперты не ожидают, не прогнозируется и высокая динамика восстановления спроса. «Большого увеличения спроса в 2011 году не будет, тренд останется прежним. По моим прогнозам, оживление на рынке наступит не ранее второй половины 2012−го – 2013 года», – полагает Андрей Уманский.

На взгляд Дмитрия Ероскина, основной спрос будет по-прежнему сосредоточен на недорогих объектах (участки без подряда, дома площадью до 100 кв. м), при этом продолжится снижение цен на проекты с неудачной концепцией (на 5−20%, в зависимости от предыдущей ценовой политики). «В конце 2010−го – 2011 году на активные продажи (на докризисном уровне) не стоит рассчитывать, так как не предвидится возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос», – продолжает Ероскин.

Однако в элитном сегменте, по мнению Марины Селивановой, ожидается дальнейший рост покупательной активности, выражающийся в большем спросе на участки с подрядом и готовыми строениями, а также в приобретении участков большей площади: «Мы прогнозируем увеличение сделок с привлечением ипотечных кредитов, рассрочек и по программам зачета имеющегося жилья».

Повлияет на рыночную ситуацию возможное вступление в силу с 1 января 2011 года федерального закона, фактически запрещающего дачное строительство на землях сельхозназначения и вне населенных пунктов. «Принятие этого документа в нынешнем виде может привести к сокращению практически в два раза банка земель, на которых возможно возведение построек, и, соответственно, к росту цен на рынке загородной недвижимости, – предупреждает директор департамента управления проектами группы компаний „Олимп-2000“ Сергей Щерба. – Впрочем, нынешняя ситуация, когда предложение заметно превышает спрос, по-видимому, сохранится, так как банк земель у девелоперов и собственников достаточно большой».

Если оживление на рынке в 2011 году и наступит, то, полагает Николай Пашков, это будет связано с тенденцией к запуску новых масштабных проектов коттеджного строительства эконом-класса: «Можно ожидать появления последователей проекта „Новая Ижора“ компании „Балтрос“. Это должны быть фирмы, обладающие соответствующими участками и ресурсами, чтобы предложить рынку большие массивы максимально дешевых домов».

При этом эксперты подчеркивают, что развитие загородного сегмента невозможно без активной поддержки государством проектов массовой малоэтажной застройки и совместных с банками ипотечных программ. В этой связи Павел Созинов перечисляет ряд проблем, затрудняющих развитие загородного домостроения в окрестностях Петербурга и в Ленинградской области: «В 90% случаев нет генеральных планов развития поселений. Не сформировано, прежде всего у власти, понимание перспектив развития курортной зоны. Наблюдается вопиющая безответственность в земельном вопросе, отсутствие четкой градостроительной политики и развития инфраструктуры».

Консалтинговая компания "SV Development"