РОССИЯ, 11 окт. - SV Development. Центр макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка РФ подготовил обзор рынка недвижимости в России и Москве и сделал прогноз цен на жилье на 2010-2011 гг.

«Пузыри» на жилищном рынке были одним из спусковых крючков мирового финансового кризиса, при этом, в большом количестве стран мира сектор строительства жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса.

Аналитики ЦМИ пришли к выводу, что на данный момент «пузыри» на рынке недвижимости там, где он были, лопнули уже более двух лет назад, при этом восстановление в самых сильно пострадавших странах до сих пор не началось, либо очень неустойчиво (Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, Болгария, США). Такая ситуация может продлиться еще несколько кварталов, а восстановление, когда начнется, будет очень медленным, прогнозируют эксперты.

В некоторых наименее пострадавших от кризиса странах вновь идет быстрое восстановление жилищного сектора и даже появляются опасения перегрева. К таким странам относятся, в первую очередь, Китай и другие страны азиатского региона, в которых падение оказалось глубже, но быстро наступило восстановление (Сингапур, Гонконг, Малайзия), а также такие развитые экономики, как Австралия и Канада. В остальных странах падение цен на жилье прекратилось, но рост еще фактически не начался.

Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться, и, по нашим оценкам, рост номинальных рублевых цен на жилье будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции», - говорится в исследовании ЦМИ Сбербанка.

В этом свете ситуация в России, по оценке специалистов ЦМИ, несколько выбивается из представленного ряда: рост цен на жилье в предкризисные годы в ней был выше, чем в любой из рассмотренных стран. С начала кризиса вплоть до момента, на который имеются последние данные (II кв. 2010 г.), на первичном рынке жилья с учетом инфляции продолжалось падение цен, составившее почти 22%. «Во-первых, этот факт объясняется падением номинальных цен за счет небольшого, но все же падения доходов населения и, главное, оттока капитала. Во-вторых – высокой инфляцией, вызванной девальвацией в конце 2008 –начале 2009 года»,- поясняется в обзоре.

Напомним, что в Москве оживление на рынке жилья началось еще в конце 2009 г., и хотя дальнейшее восстановление не было устойчивым, на конец сентября текущего года рост номинальных рублевых цен со дна кризиса составил более 10%. По прогнозам аналитиков, в 2010 и 2011 гг. годовой прирост рублевой стоимости жилья в столице «обгонит» потребительскую инфляцию всего на 4-5%.

Цены на жилье в России падали до второго квартала текущего года

Кредитный бум и образование «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения.

Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2008 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).

Среди российских регионов на протяжении рассматриваемого периода максимальный рост цен на недвижимость отмечался в Москве (с поправкой на инфляцию цена квадратного метра жилья выросла в 3 раза с I кв. 2002 г. по III кв. 2008 г.). При этом на столичном рынке явно присутствовала спекулятивная составляющая: среди всех регионов Москва оказалась на последнем месте по росту реальных денежных доходов. Кроме того, активный приток мигрантов в столицу способствовал, с одной стороны, снижению средней заработной платы, а с другой стороны – увеличению спроса на жилье.

Цены на жилье в России достигли пика в III квартале 2008 года, после чего с началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. В Москве аналогичное снижение составило 29%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном – на 10%.

В Москве кризисное падение рублевых скорректированных на инфляцию цен оказалось более значительным - 20% и 17% соответственно. Но и рост цен (с учетом инфляции) начался раньше – еще в конце 2009 г.

По данным Росстата, за период с IV квартала 2009 года, когда рынок достиг «дна», по II квартал 2010 года средние номинальные цены в рублевом выражении в Москве выросли на 4%. По России в целом цены на жилье, с поправкой на инфляцию, продолжали падать вплоть до II кв. текущего года – периода, на который имеются последние данные Росстата. С начала кризиса до II кв. 2010 г. снижение цен зарегистрировано во всех федеральных округах, за исключением Южного федерального округа, образованного в начале 2010 г.

Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке. Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.

Кроме того, с приходом кризиса покупка квартир в недостроенных домах стала более рискованной в связи с возможным банкротством застройщика, и часть покупателей с первичного рынка переключились на вторичный. В будущем, в случае действия более благоприятных условий получения кредитов на покупку жилья, разрыв между ценами на двух рынках может сократиться.

Стоит ли ожидать роста цен?

В кризис проявилось действие специфических факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка.

Полученные оценки моделей позволяют построить прогноз цен на рынке недвижимости в России и Москве. В качестве основы прогноза Сбербанк использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 г. Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. возможен незначительный отток капитала (-$1 млрд), который сменится притоком в 2011 г. (+$10 млрд).

Также, по мнению экспертов, низкий показатель доходности недвижимости для России говорит о том, что вероятность коррекции достаточно высока, а значит, рост цен пока маловероятен.

По нашим оценкам в ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).

В Москве до конца 2010 г. и в 2011 г. цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По оценкам специалистов Сбербанка, в 2010 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном – 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика.

Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. основан на макроэкономическом прогнозе ЦМИ, построенном еще до засухи, пожаров и скачка цен на продовольственные товары и предполагающем, что годовой показатель инфляция в 2010 г. и 2011 г. составит 6,8% и 7,1% соответственно.

Наблюдаемое в последние месяцы ускорение инфляции может повлечь за собой и некоторое увеличение темпов роста номинальных рублевых цен на жилье, который, тем не менее, будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции. Таким образом, ситуация на рынке жилой недвижимости в ближайший год будет разительно отличаться от предкризисной, когда темпы увеличения номинальной стоимости жилья значительно «обгоняли» потребительскую инфляцию (в среднем более чем на 17% в год за период с I кв. 2003 г. по III кв. 2008 г.).

Консалтинговая компания "SV Development"