РОССИЯ, 5 окт. - SV Development. Эксперты жилищного рынка подвели итоги 3 квартала года на рынке жилой недвижимости Москвы. Предрекаемый аналитиками ажиотаж в секторе аренды и купли-продажи не случился. Более того, спрос на покупку недвижимости резко сократился, а на аренду остался на том же уровне.

Эксперты не единожды давали оптимистичные для продавцов жилья прогнозы на осень, отмечая возрастающий рост и не стоящие на месте цены на столичное жилье. Однако, по всей видимости, больше правы были те, кто говорил об отсутствии каких-либо позитивных макроэкономических сдвигов для резкого изменения ситуации. В первую очередь, речь идет не о желании улучшить свои жилищные условия, которое никуда не исчезло, а об уровне доходов граждан, которые не стали выше за последний год.

Напомним, что аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» информировали еще в начале осеннего сезона, что рост спроса, равно как и рост цен на квартиры и дома будет крайне медленным – на уровне темпов инфляции, а инвестиции в недвижимость будут сопоставимы с доходностью депозитных вкладов в банках.

Сейчас ситуация напоминает как раз такое развитие: за 3 месяца цены на московское жилье выросли всего на 1,5%, за исключением нескольких объектов эконом-класса в классе новостроек.

В начале 3 квартала на рынке аренды наблюдалась тенденция к понижению спроса, связанная, в том числе, с аномальными погодными условиями и сезонными изменениями, говорят эксперты компании EVANS. В июле-августе и даже начале сентября активность арендаторов была на низком уровне: по сравнению со 2 кварталом спрос упал на 20%. Небольшое увеличение интереса со стороны нанимателей стало наблюдаться лишь в последние дни сентября, что позволило практически достичь уровня предыдущего квартала по количеству сделок. Стоит отметить, что год назад, в 3 квартале 2009 года, активность арендаторов была выше примерно на 15%.

В этом году продолжилась тенденция к повышению требований к качеству жилья со стороны арендаторов. Клиенты обращали и обращают особое внимание на уровень отделки, ремонта, наличие бытовой техники, качество сантехники. Важным требованием во время жары стало присутствие в квартире кондиционеров, причем зачастую в каждой комнате.

Как и прежде, наиболее востребованными были объекты по привлекательной цене, расположенные в центральных районах Москвы – на Арбате, Остоженке, Замоскворечье, Красной Пресне, Кропоткинской, Патриарших прудах, Чистых прудах. К новому фактору на рынке аренды можно отнести появление спроса на район, близкий к деловому центру Москва-Сити, который уже практически достроен. Сотрудники компаний, планирующих свой переезд в этот деловой центр, как правило, рассматривают предложения в сталинских домах в районе Кутузовского проспекта, цены на которые пока ниже, чем на квартиры в центре.

С другой стороны, риелторы отмечают рост спроса именно на ЗАО, рост цен в котором намного выше других, более элитных, районов столицы.

В настоящее время из общего числа квартир около 39% предлагается в низком ценовом диапазоне до 3 тыс. долларов, примерно 46% - в среднем ценовом диапазоне от 3 до 6 тыс. долларов, 15% составляют высокобюджетные квартиры с арендной ставкой выше 6 тыс. долларов в месяц. Основная часть предложений приходится на Центральный административный округ столицы, а также на Западное и Юго-Западное направления.

Стоимость аренды на качественные, востребованные объекты медленно, но стабильно увеличивалась примерно на 1-1,5% в месяц. В свою очередь, арендодатели недорогих и менее привлекательных объектов готовы были делать значительные скидки от первоначально заявленной стоимости.

В среднем по сравнению со 2 кварталом 2010 года арендная ставка в элитном сегменте увеличилась на 2 % и на сегодняшний день составляет 3, тыс. долларов.

«Несмотря на то, что кризис миновал, рынок аренды не показывает роста, - отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. – Иностранные компании сейчас практически не привлекают в Москву новых сотрудников, некоторые из них выходят на российский рынок впервые. Пока ситуация не изменится и количество иностранцев, работающих в Москве, не увеличится, ждать значительного роста арендных ставок в среднем и высоком сегменте не стоит. Поскольку наши соотечественники в основном арендуют недорогие квартиры и мало влияют на цену аренды более дорогих квартир».

Еще более пессимистичны оценки аналитиков в отношении спроса. В 3 квартале спрос на рынке купли-продажи квартир резко сократился: по сравнению со II кварталом активность покупателей снизилась примерно на 30%. Стоит отметить, что в июле и августе количество обращений по приобретению недвижимости было на 10% выше, чем в сентябре. В прошлом году за этот же период было совершено на 5% сделок больше, чем в этом.

К важным факторам при выборе квартир покупатели относили близость к центру, расположение объектов в новых элитных или красивых сталинских домах, удачную планировку квартиры, высокие потолки. Также уделяли внимание наличию парков и престижных школ рядом с домом. Помимо центра, покупатели проявляли интерес к объектам в районе станций метро Фрунзенская и Университет, что обусловлено их близостью к набережной, хорошей экологией.

Из общего объема предложения доля 3-комнатных квартир составляет 39%, 2- и 4-комнатных – по 20%, число 5-комнатных – 13%, 6-комнатных и выше – 8%.

«Сейчас хороший период для покупки недвижимости для себя – есть возможность спокойного просмотра квартир и ведения переговоров, есть из чего выбирать - комментирует Анна Левитова. – Инвестиционные покупки также имеют смысл, но необходимо осторожно подходить к определению объекта для инвестиций. Сейчас мы не видим условий для быстрого роста цен на недвижимость».

Что касается дальнейшего развития ситуации, то тут мнения опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов и риелторов рынка Москвы расходятся. Кто-то предрекает небывалый рост в ближайшие полгода, как, например, Гильдия риелторов столицы, которая считает возможным рост до 50% на квартиры вторичного рынка. Другие считают этот прогноз просто немыслимым в сегодняшних условиях и говорят о максимальных значениях на уровне 1-2% в месяц в ближайший год.

Так или иначе, но, как сообщал ВЗГЛЯД еще год назад, на восстановление рынка недвижимости потребуется не менее 24-30 месяцев с момента окончания кризиса. Таким образом, следует, по всей видимости, рассчитывать на то, что цены будут идти вровень с инфляцией и, если не произойдет каких-либо серьезных катаклизмов в экономике, то цены на столичное жилье вернутся к докризисному уровню не ранее следующего лета.

Консалтинговая компания "SV Development"