РОССИЯ, 14 сен. - SV Development. ГдеЭтотДом.РУ продолжает серию публикаций мнений экспертов о ситуации и прогнозах на рынке недвижимости России нынешней осенью.

На текущей неделе на вопросы ГдеЭтотДом.РУ ответил директор проекта «Серебряная Подкова» Илья Дискин.

Какие изменения ожидают рынок загородной недвижимости нынешней осенью?

Уже сейчас заметны серьезные позитивные изменения на рынке: в июле, когда продажи после «горячих» мая и июня традиционно падают, в «Серебряной Подкове» было продано 26 участков по сравнению с 14 месяцем ранее. Мы считаем, это свидетельствует о том, что в головах у покупателей кризис окончательно закончился, и они готовы делать серьезные покупки.

Осенью мы ожидаем увеличение продаж. С сентября рынок загородной недвижимости традиционно оживает: количество звонков увеличивается примерно на 50%, показы увеличиваются вдвое.

Что сейчас происходит на рынке?

В целом с начала года, по нашим оценкам, цены на участки без подряда выросли на 5%. Те застройщики, которые хотели и имели возможность повышать цену, уже их повысили. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается некоторая пауза в плане выхода на рынок новых проектов. Все заняты проработкой концепций, финансовых моделей новых поселков. Думаю, анонсы новых проектов начнутся только к I кварталу 2011 года.

В каких сегментах загородной недвижимости возможен рост цен, а в каких возможно проседание?

Мне кажется, потенциальный рост может произойти в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса. Это касается как участков без подряда, так и участков с подрядом в новых коттеджных поселках. Дело в том, что исторически в сегменте «бизнес» не хватало хорошего предложения по разумной цене.

Было очень тяжело найти поселок  на расстоянии до 20-25 км от Москвы – здесь строили только премиум, а «бизнес» располагался там же, где эконом – то есть на расстоянии 50 км от Москвы и выше. Сейчас появилось относительно много предложений бизнес-класса на небольшом удалении от Москвы, а уровень цен достаточно низкий по сравнению с премиум-классом и сопоставим с поселками эконом-класса. В будущем уровень цен на бизнес-класс будет постепенно двигаться в сторону дорогих поселков.

Что будет происходить с сегментом «участки без подряда»? Насколько будут востребованы осенью участки с подрядом?

По нашим данным, по южному направлению в продаже находится около 2000 участков без подряда (около 1300 в поселках без подряда и порядка 700 в смешанных поселках). Средняя цена участков без подряда в рамках данного направления находится в диапазоне 220-650 тыс. рублей за сотку, Калужское шоссе – примерно 600 тыс.руб./сотка, Киевское - примерно 500-550 тыс.рублей за сотку, Симферопольское и Каширское шоссе - 220-550 тыс. рублей за сотку. Средняя площадь предлагаемых участков – 10-25 соток.

Участки без подряда – очень удачный продукт как для девелоперов, так и для покупателей, возникший в кризис. Застройщики получили необходимый денежный поток, покупатели получили возможность приобрести участки вблизи Москвы по хорошей цене. Для тех покупателей, кто еще не успел подобрать себе участок, есть единственный совет – «покупать»: такая возможность не появится еще долго. С выходом из финансового кризиса качественных поселков без подряда на рынке будет все меньше, и цены на них будут расти. При этом предложение сместится в сторону участков с подрядом и готовых домов.

К сожалению, в семье, как говорится, не без урода. Есть компании, которые под ширмой «участки без подряда» продают фактически голую землю с обещаниями подвести коммуникации в будущем. С учетом демпинговых цен на такие предложения (менее 200 тыс. рублей за сотку) этим планам не суждено сбыться. Мы весной первыми заявили на нескольких конференциях, что рынок ждет волна «обманутых дачников». Однако рынок постепенно очищается. Мы полагаем, в 2010 году произойдет сегрегация рынка, и не такого рода мифические поселки спрос резко упадет.

Недавно одно из агентств недвижимости заявило о возникновении дефицита в этом сегменте. Можете ли Вы это подтвердить?

На данный момент дефицита нет, однако он может появиться в будущем, когда у землевладельцев появится полноценный доступ к кредитным ресурсам. Дело в том, что маржа на продаже готового коттеджа выше, чем просто на земле, поэтому девелопер заинтересован застроить землю коттеджами сам. Однако последние два года такой возможности не было, поэтому на рынке и появились участки без подряда.

Люди предпочитают строить сами или чаще обращаются к готовым объектам?

Сейчас в основном предпочитают строить сами – это дешевле.

Насколько сейчас активны частные инвесторы на загородном рынке, каков объем инвестиционных сделок, каковы инвестиционные перспективы для покупателей земли, дома в коттеджном поселке или таунхауса на ближайшие 2-3 года?

У нас основные покупатели – это конечные потребители. Более 80% покупателей участков в «Серебряной Подкове» планируют построить на купленном участке дом и использовать его для постоянного проживания. Насколько мы знаем, аналогичная тенденция и у других застройщиков. В принципе, эта тенденция носит позитивный характер, так как наличие конечных потребителей снижает до минимума риск возникновения «мыльных пузырей» на рынке и в целом делает его более предсказуемым, что важно для девелоперов при планировании денежных потоков.

Однако сейчас на рынок начали возвращаться инвесторы. Есть случаи, когда частные инвесторы приобретают в поселках 10 и более участков земли в расчете на будущий рост их стоимости. Рынок ждёт новая волна инвесторов: как только цены возобновили свой рост, покупатели начали справедливо полагать, что больше земля дешеветь не будет. А значит, земля в целом возвращает себе инвестиционную привлекательность.

Консалтинговая компания "SV Development"