РОССИЯ, 14 сен. - SV Development. Насколько сложно совершить сделку с жильем, которое находится в залоге у банка?

Я в Москве пять лет и все время с кем-нибудь делила жилплощадь. Сначала снимала комнату у бабушки, потом вместе с коллегой по работе арендовали квартиру. Когда решила обзавестись своим жильем, средств хватило только на коммуналку - и то по ипотеке. Так что отдельная территория и свободный доступ к санузлу - хрустальная мечта!

Мечта начала сбываться, когда как-то сосед вызвал меня на нашу общую кухню - поговорить.

- Мы документы подали на приватизацию, к 1 августа будут готовы. Будем жилье продавать...

Покупая комнату в 2008 году, я, разумеется, не собиралась застрять в коммуналке надолго. Поэтому выбирала недвижимость «с перспективой» - мои новые соседи обитали на муниципальной жилплощади. Собирались ее приватизировать. И когда-нибудь продавать. Вот и дозрели...

- Я не против, - говорю. - Только зачем вам отдельно комнаты продавать? Давайте вместе. Квартира целиком дороже будет стоить.

Сосед пошевелил мозгами и согласился.

«ПОГАСИТЕ КРЕДИТ - И ПРОДАВАЙТЕ!»

Мне же предстояло разобраться с банком. Комнату я брала по ипотеке, и кредиторы должны дать добро на продажу. Диалог с кредитным инспектором напоминал пьесу в жанре абсурда:

- Могу я продать комнату?

- После того, как погасите ипотеку. Тогда мы дадим разрешение.

- А зачем мне нужно ваше разрешение, если я уже долг погасила?

Логикой банкиров не проймешь. Утром деньги - вечером стулья. Или просто мне банк такой попался упертый. Впрочем, когда я в ипотеку влезала, выбирать было особо не из чего. Осень 2008-го, разгар кризисной истерики, цены на жилье по-прежнему зашкаливают за пределы разумного, но кредиты-то на квартиры, а тем более комнаты почти никто уже не выдает...

Итак, предстоит найти покупателя, готового рискнуть двумя с лишним миллионами рублей аванса (столько нужно, чтобы погасить мой кредит) ради перспективы купить нашу раздолбанную треху.

«ИПОТЕКА? НАМ ГЕМОРРОЙ НЕ НУЖЕН»

Поначалу пишем все как есть: два собственника, свежая приватизация и ипотека. Альтернатива на Подмосковье. Покупатели гурьбой не ломятся - за месяц пришли трое.

Претендентка номер один вообще-то готова была хату брать. Отсутствие ремонта ее не пугало, а район очень устраивал. Слиться в экстазе нам помешала ее риэлтор, не пожелавшая связываться с «геморроем» в виде обременения. Наш собственный агент мозоль на языке натерла, доказывая, что все возможные риски будут подстрахованы.

- Составим предварительный договор, если хотите, заверим нотариально. Гарантируем, что сделка не сорвется, а деньги пойдут на погашение кредита и освобождение из-под залога.

- Ну это такой геморро-о-ой...

Клиенты номер два и три - молодые пары. Одинаково морщат носы при виде ободранных обоев. Ну да, не евроремонт. С ним как минимум на миллион дороже.

В общем, уходят и не возвращаются. Тем временем сосед заявляет, что, если за месяц квартиру не продадим, сдаст свои комнаты квартирантам, а сам уйдет жить в отцовскую однушку.

В панике звоню агенту. Та радостно потирает руки:

- Так им есть куда съехать? Выставляем на свободную продажу!

КЛИЕНТ СОЗРЕЛ

Буквально через день звонят наши будущие покупатели. Позже выяснится, что у ребят - цейтнот. Живут они в проданной квартире, а новую никак не найдут, уже три сделки сорвались в последний момент.

Конечно, они не в восторге от ипотеки. Три дня наши агенты ведут переговоры: как гарантировать безопасность денег? В итоге сходятся на предварительном договоре, заверенном у нотариуса.

В нем мы прописываем:

- Какие комнаты и в каком количестве принадлежат продавцам (мне и соседу).

- Какая комната обременена правом залога (в силу ипотеки, на основании кредитного договора).

- Что после исполнения обязательств по данному договору продавцы имеют намерение продать свои комнаты, а покупатель - намерение их купить.

- Договор купли-продажи мы обязуемся заключить к определенному сроку.

- Указываем цену комнат и порядок раздела суммы между продавцами.

- Прописываем, что покупатель в присутствии нотариуса передает мне все деньги, необходимые для погашения залога. И я в письменном виде подтвержу, что эту сумму получила полностью.

- И что вышеуказанная сумма является гарантийным депозитом, служащим обеспечением заключения в дальнейшем договора купли-продажи.

Специально привожу все эти многочисленные пункты - вдруг кому-то, кто попадет в аналогичную ситуацию, пригодится.

В общем-то такой договор имеет законную силу и без нотариального заверения. Но зато клиент спокоен.

И хорошо, что спокоен. Поскольку в день Х начинается такая катавасия, что только наше несгибаемое намерение позволяет довести дело до конца.

МИЛЛИОНЫ В СУМКАХ

Начинается с того, что в банке, где мы собирались раскладывать деньги по ячейкам, летит компьютер. Все, в хранилище нас не пускают.

В нотариальной конторе умудряются наделать в предварительном договоре и доверенностях кучу ошибок. Вычитываем, правим, согласовываем, подписываем наконец. Покупатель передает мне деньги. При виде трех толстенных пачек нотариус чуть не сползает под стол.

- Раньше носила в сумке по два кило апельсинов. - Меня разбирает нервный смех. - А сегодня - два «лимона»!

Топаем по улице в соседний банк - гасить кредит и бронировать ячейки на остальное. Полная сумма за квартиру - в двух сумках. Шикарный момент для гоп-стопа! Пронесло...

Остальное - сущая ерунда и мелочи. Подумаешь, деньги считаем чуть ли не на коленке, а точнее, на вконец раздолбанной машинке, договоры подписываем почти на лестнице у входа в подвал-депозитарий на глазах у изумленной очереди. Легкая паника начинается, когда выясняется, что для регистрации сделки потребуется кадастровый паспорт БТИ. Именно этой бумажки у нас нет. Звоним в фирму, где делают «срочно», и тихо сползаем по стенке:

- Будет готово через 10 дней. Три свидетельства? С вас 21 тысяча, по 7 тысяч за каждое.

В этот момент захотелось плюнуть на все и разорвать сделку... Но решили отправиться на разведку в БТИ. Оказалось, справку сделают за 500 рублей через 5 дней. Ребята-посредники, вы зажрались!

Наконец все бумаги подписаны, деньги все-таки заложены в ячейки, договор уходит на регистрацию. Сделка состоялась. Уф! Бегу подавать заявку на новый кредит. Покупать однушку.

КОММЕНТАРИЙ РИЭЛТОРА

Роман ВИХЛЯНЦЕВ, член совета Гильдии риэлторов Москвы:

- Схема продажи ипотечного жилья, которая здесь описана, сегодня типовая. Большинство банков требуют сначала погасить кредит, а только потом выдают разрешение на сделку. Есть банки, которые согласны на другой порядок действий, но их пока единицы. В частности, в последнее время появилась схема, когда долг продавца банку оформляется как закладная, а покупатель жилья выкупает эту закладную плюс доплачивает разницу между стоимостью закладной и ценой квартиры. Для покупателя это более надежный вариант. Но, повторяю, таких банков единицы.

Правда и то, что покупатели не горят желанием связываться с продавцами-ипотечниками. Хотя на практике обычно проблем не возникает, но чисто теоретически при типовой схеме, если сделка сорвется, действительно существует риск не получить обратно деньги, внесенные в банк в счет долга продавца.

Единственный момент, который несколько изумил в рассказе, - поход по улице с наличными в сумке. Обычно в таких случаях либо заранее подбирается банк, где есть и нотариус, либо можно заказать услуги инкассации (об этом заботится риэлторское агентство).

Тем не менее, несмотря на все сложности, ипотечные сделки сегодня становятся нормой. Например, в нашем агентстве в сентябре открыто 12 сделок - во всех 12 в каком-то звене цепочки присутствуют продавцы или покупатели с ипотекой. Московское жилье стоит слишком дорого, поэтому придется подстраиваться под ипотечников со всеми их проблемами.

ЦИФРЫ

11 207 ипотек зарегистрировано в столице в январе - июле 2010 года, по данным Управления Росреестра по Москве. Это в три раза больше, чем за январь - июль 2009 года, на 9,7% - в сравнении с январем - июлем 2008 года и почти на 11% - с январем - июлем 2007 года.

Всего в столице за первые семь месяцев года было зарегистрировано 48 018 сделок с жильем. То есть примерно каждая четвертая такая сделка в Москве совершается с использованием ипотеки.

Консалтинговая компания "SV Development"