РОССИЯ, 13 сен. - SV Development. Малоэтажный московский пригород становится более населенным. Становится ли он более безопасным?

Застройщики как одно из главных преимуществ организованных коттеджных поселков называют то обстоятельство, что территория поселка огорожена и охраняется. Но, судя по спросу на охранные системы со стороны владельцев коттеджей, качество поселковой охраны неудовлетворительно.

Что показывает спрос

С начала этого года мы отмечаем, что все больше владельцев загородной недвижимости подключает свои дома к охранным системам. Еще год назад на долю коттеджей в поселках приходилось не более 10-15% клиентских заявок на подключение частных домовладений в Москве и Московской области, в настоящее время этот показатель вырос до 25-30%. Кроме того, если в 2004-2006 гг. площадь среднестатистического объекта превышала 700 кв. м, то сейчас в заявках в основном фигурируют дома площадью 300-400 кв. м.

Подавляющая часть наших клиентов живет в коттеджных поселках, и лишь около 20% из них — в частной застройке. Около 70% клиентов хотят поставить комплексные системы защиты дома от краж и незаконных проникновений, а также кнопку тревожного сигнала для охраны своих близких. Получается, спрос исходит от тех, кто изначально выбирал для себя охраняемые поселки, но вынужден самостоятельно заботиться о собственной безопасности.

«Гольфстрим охранные системы» обслуживает клиентов более чем в 400 поселках области, и, по нашему мнению, современным требованиям с точки зрения безопасности отвечает около 60-70 из них. Половина этих поселков — небольшие объекты, система безопасности которых заказана их жильцами, а не организована управляющими или девелоперскими компаниями.

Обещанного не ждите

Причины такого положения дел связаны с особенностями развития рынка загородной недвижимости в Подмосковье. Если при застройке многоэтажного городского микрорайона администрация населенных пунктов, как правило, обязывает девелопера предусмотреть помещения для опорных пунктов правопорядка, то при утверждении даже масштабных проектов коттеджной застройки подобных прецедентов пока не наблюдалось.

Жители поселков, как правило, получают шлагбаум с будкой, в которой размещается смена из 1-2 охранников, и внешний забор из доступных стройматериалов.

Застройщики не всегда обеспечивают свои поселки даже заявленным набором инфраструктуры — на практике реализуется 30-40% обещанного, зато довольно часто навязывают жителям свою управляющую компанию. А та в ряде случаев «для надежности» привлекает собственные охранные предприятия. Такая практика в большинстве случаев приводит к завышенной стоимости и сомнительному качеству услуг.

Довольно распространенная схема в Подмосковье: на бумаге организуется частное охранное предприятие, от имени которого ведутся активные продажи услуг оперативного реагирования на тревожные сигналы с несколькими поселками. Компания не располагает собственными силами реагирования и не предполагает вести подобную деятельность и спокойно выплачивает клиентам штрафы за опоздания, существуя за счет абонентской платы.

Примерно 15% наших клиентов сталкивались со случаями некачественного обслуживания со стороны собственных управляющих компаний или нанятых ими подрядных организаций, взявшихся разработать и установить охранный комплекс.

Что нуждается в охране

Системы охранной инфраструктуры поселков, как правило, ориентируются на защиту внутреннего общественного пространства. В большинстве объектов заявлены такие опции, как видеонаблюдение и патрулирование периметра, пропускной режим и т. д. В рекламном буклете все это выглядит привлекательно, но на практике редко бывает эффективно.

Ведущие игроки рынка охранных систем практически полностью отказались от охраны периметра даже для отдельных частных участков ввиду низкой эффективности и высокого уровня ложных срабатываний у подобных технических решений. Длина внешнего забора среднестатистического подмосковного коттеджного поселка — около 2,5 км. Обеспечить защиту от проникновения подобного периметра в рамках адекватного бюджета не представляется возможным.

Нередко жителям поселка наряду с установкой инженерных систем управляющая компания или застройщик «добровольно-принудительным» методом навязывает и охранный комплекс. Но зачатую приобретенное оборудование несовместимо с существующими охранными системами.

Безопасность вопреки

Конъюнктура современного рынка загородной недвижимости не позволяет динамично развиваться централизованной инфраструктуре безопасности в рамках коттеджных поселков. В основном мешает отсутствие практики единовременного строительства. Довольно сложно оценивать качество инфраструктуры не по конечному результату, а по хаотично застроенной территории, когда большая часть проекта еще не реализована, а часть выкуплена с инвестиционными целями. Многие застройщики оправдываются тем, что проект на 100% не завершен и об уровне инфраструктуры говорить еще преждевременно.

В среднем с момента сдачи коттеджа клиенту до его заселения и установки охранной системы проходит пять лет, т. е. сейчас компания работает с теми, кто купил недвижимость в 2005 г. Тогда на рынке только начинался пик загородного строительства, который увеличил объемы частного малоэтажного жилья в разы.

Но при расширении коттеджной застройки сохраняются или даже усиливаются факторы риска. Во-первых, это растущая социальная неоднородность малоэтажного пригорода — многие поселки граничат с неблагополучной многоэтажной застройкой подмосковных городов. Во-вторых, плохая транспортная доступность — реагирование государственных служб может быть затруднено из-за железнодорожных переездов и плотного автомобильного трафика. В-третьих, в большинстве поселков люди живут только летом и часть года дома пустуют.

Зачастую территория поселка может использоваться как проходная. Такие примеры распространены в прибрежных зонах подмосковных водохранилищ, так как береговая линия не может быть частной собственностью и доступ к ней по законодательству не может быть перекрыт. Во многих поселках для удобства доступа к водоему, лесному массиву или ближайшему населенному пункту делают проходы во внешней ограде, которые также негативно влияют на безопасность.

Между тем без участия девелопера невозможно централизованно решать актуальную задачу по формированию полноценной атмосферы безопасности. Застройщикам необходимо лишь немного изменить правила игры и более объективно относиться к тому, что профессионалы есть как на рынке строительства, так и на рынке охранных систем.

Консалтинговая компания "SV Development"