РОССИЯ, 6 сен. - SV Development. Правительство России приняло Стратегию развития ипотеки. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка рассказал «Труду», как и когда в России станет доступной ипотека.

— Александр Николаевич, власти в последнее время говорят, что кризис заканчивается. Вроде бы и кредиты становятся дешевле, но ипотека по-прежнему остается недоступной для большинства россиян. Почему?

— А что вы подразумеваете под доступностью — только одну процентную ставку?

— И ее, и то, что многим гражданам просто отказывают, они не удовлетворяют требованиям банков.

— Важно определить, что мы понимаем под доступность-ю ипотеки. Я считаю, что преж-де всего это возможность ежемесячно платить по кредиту. И платеж при этом не должен быть выше 30% от дохода, чтобы семья могла платить без очень больших усилий. И, кстати, ставка влияет на величину платежа в меньшей степени, чем цена жилья, срок кредита и график платежей.

Таким образом, у нас есть четыре параметра ипотечного кредита, и наша задача в рамках тех мер, которые предпринимает правительство, — научиться управлять каждым параметром, чтобы снижать размер месячного платежа. Снижая месячный платеж, мы увеличим число людей, которые могут воспользоваться ипотекой. И такая возможность к 2030 году должна появиться у 60% жителей нашей страны.

Дешевле, чем в США, не будет
— А что касается ставки?

— Она зависит от уровня инфляции и превышает его в среднем на 4%. Инфляция плюс 4%. При этом деньги, которые привлекаются в ипотеку, должны быть где-то заимствованы. Например, из пенсионной системы, с депозитов. Но те, кто предоставляет деньги, заинтересованы в том, чтобы защитить их от инфляции. Их маржа складывается из двух параметров. Первое — плата за кредитный риск. Вторая составляющая маржи связана с несовершенством и отсутствием автоматизации операций с ипотечными закладными. Я ожидаю, что в течение пяти лет нам удастся снизить маржу до 3%. Но ниже 2,5% мы опуститься не сможем, как показывает западная практика.

— Но, даже снизив ее на 2 процентных пункта, мы не сделаем ипотеку доступнее, это все равно слишком высоко, в США ставка колеблется около 4%.

— Правительство сейчас через Внешэкономбанк и АИЖК предпринимает определенные усилия, хотя это и не совсем рыночные механизмы. Так, если по ипотеке покупать жилье в новостройке, то по программе ВЭБа ставка будет не выше 11%, и по продукту АИЖК «Новостройка» максимальная ставка на вновь построенное жилье — 11%, а минимальная — 9,5%.

— Это уже заметное снижение...

— Да, если вы жилье купили по цене не выше 30 тысяч за квадратный метр, вы внесли половину денег в качестве первоначального взноса, если вы молодая семья или получили сертификат на материнский капитал. При выполнении всех этих условий ставка по кредиту будет 9,5% годовых. Сегодня такая ставка не является рыночной, просто правительство субсидирует заемщиков.

Дурной пример не заразителен
— Что касается Стратегии развития ипотеки, которую недавно приняло правитель-ство. Знаете, было много разных программ, и «Программа 2010» Минэкономразвития, и «Программа 2020» — это те примеры, когда правитель-ственные программы заявлялись, а на деле реализовывалось далеко не все. Боюсь, как бы здесь не повторилась та же история. Лично у вас есть уверенность, что к 2030 году 60% россиян смогут взять ипотеку?

— Верю. Эта цель будет достигнута, если ежегодно на 2% увеличивать долю семей.

— На чем базируется ваша уверенность?

— Во-первых, принятая в 2005 году концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов была выполнена на 80%. Во-вторых, ипотека находится на стыке трех рынков: труда, жилья и капитала. Правительство намерено обеспечить массовое строительство жилья экономкласса, что улучшит его доступность. Ведь цена квартиры — это, как правило, четыре годовых дохода семьи. Это так называемый коэффициент доступности. К сожалению, в некоторых городах, например во Владивостоке, это семь годовых доходов. В США он равен трем, в Европе — четырем. У нас был ориентир 4,3 на 2010 год.

— Какие меры предусмотрены принятой стратегией?

— Планируется три этапа развития ипотеки. Первый — до 2012 года. Мы ожидаем в этот период рост объема выдачи ипотеки до 600–650 млрд. рублей. До 2020 года ожидается ускоренный рост ипотеки, после — третий этап, период плавного роста. Основной блок задач направлен на развитие первичного рынка жилья и ипотеки. Будет развиваться конкуренция среди банков, чтобы за счет этого снижалась ставка. Второй блок задач связан со вторичным рынком ипотеки, он должен решать проблему длинных денег. Вместе с тем очевидно, что без внешних заимст-вований российской ипотеке не обойтись. Должны быть созданы соответствующие механизмы. Этот комплекс мер должен создать условия для того, чтобы в среднем по стране стоимость квадратного метра не превышала 30 тысяч рублей для жилья экономкласса.

Иностранцы нас боятся
— А насколько успешно удается привлекать западных инвесторов в российскую ипотеку?

— Вы знаете, мы часто рассказываем на Западе о наших проектах. Но нам говорят: «Посмотрите, ваш российский Пенсионный фонд не инвестирует средства в эти механизмы, значит, он чего-то опасается. Тогда зачем же вы предлагаете инвестировать нашим американским пенсионерам?» Сейчас решение принято, и ПФР начал покупать ипотечные облигации с высокой надежностью.

— Вы сказали, что одно из главных условий снижения ставки — уменьшение инфляции. И это прямая задача правительства. Что же получается: правительство каждый год пытается побороть инфляцию, и ничего у него не получается. Выходит, это вина Кабмина в том, что ставка по ипотеке так высока?

— В этом году ожидается исторический минимум инфляции. Более того, развитие ипотеки само поможет правительству снизить инфляцию. Ведь ипотека способствует сбережению части свободных денег семьи. Они выходят из потребительского оборота, и цены растут не так быстро. Чем больше людей возьмут ипотеку, тем меньше денег пойдет на потребление.

Ипотека, какой вы ее желаете
— Давайте пофантазируем. Предположим, что у нас есть возможность волевым решением снизить ставку по ипотеке. Но цены на жилье остаются прежними. Какой должна быть ставка, чтобы кредит стал доступным для большинства?

— Для какого процента россиян? Если для всех, то ставку надо сделать отрицательной, как сделал центральный банк Швеции, а людям доплачивать:

— Путь будет семья с доходом 80 тысяч рублей в месяц.

— Она должна платить по ипотеке треть от дохода — 27 тысяч в месяц. В год примерно 320 тысяч рублей. Цена на жилье какая?

— 70 тысяч рублей за квадратный метр. Площадь квартиры — 70 метров.

— Значит, 4,9 млн. рублей — цена квартиры. Если первоначальный взнос 10%, то 90% — ипотека. От стоимости квартиры это 4,4 млн. рублей на срок 20 лет. Мне кажется, что ставка должна быть где-то 6,5%. При таких условиях в год проценты составят 280 тысяч рублей при вашей возможности отдавать 320 тысяч. Остальное — на погашение основного долга.

— Когда такая ставка будет?

— Когда инфляция будет меньше 4% в год. Либо при текущем уровне инфляции надо снизить предложенную вами цену жилья.

— Слабо верится, что это возможно.

— Сейчас правительство, изымая неиспользуемые федеральные земли, передает их в Фонд содействия развитию жилищного строительства. И фонд их продает не по максимальной цене, а по минимальной с условием, что цена квадратного метра построенного на ней жилья будет не выше 30 тысяч рублей.

— Выходит, что проще снизить стоимость жилья, чем ставку по кредиту.

— Примерно так. Смотрите: в начале беседы мы говорили о параметрах доступности, надо использовать каждый из них. Получить тот же самый эффект можно будет при ставке 10% и цене жилья 50 тысяч за квадратный метр. Вот эта модель более устойчива, ее правительство и пытается реализовать. Таким образом спрос направляется на первичное строительство и стимулирует его рост и дальнейшее снижение ставки.

Банкам ипотека не нужна
— В последние два года число ипотечных кредитов выросло не сильно. И часто банки при всех соблюденных условиях отказывают по формальным причинам. Известно, что до 80% своей прибыли банки получают не от кредитов и депозитов, а от операций с валютой. Такое ощущение, что им просто невыгодно выдавать ипотеку.

— Да, если банк может проводить и инвестиционно-банковские операции, то у него есть выбор. Ему нет смысла заниматься коммерческим кредитованием, если валютные операции и операции с бумагами ему приносят больше прибыли. Поэтому пока будет этот выбор, им будет невыгодно развивать ипотеку. Правда, сейчас ситуация начала меняться, число ипотечных кредитов растет. Ипотеку хлопотно выдавать, но вы получаете клиента, держите его 20 лет, предлагаете ему новые услуги, и он надежен. За шесть месяцев 2010 года объем выдачи ипотечных кредитов вырос вдвое. А по другим видам банковского кредитования — лишь на проценты.

Много заемщиков — тоже плохо
— 13 лет существует АИЖК, а ипотека еще не стала всенародно доступной. Это дело просто до конца не доведено или в принципе жилищный вопрос нерешаем?

— Я для себя никогда не ставил задачу сделать ипотеку всенародно доступной, чтобы не создать проблем в экономике. Надо сделать так, чтобы ипотека устойчиво развивалась. Пусть лучше сегодня 20% населения может взять ипотеку, потом 30, 40%. Мы должны привлекать людей постепенно.

— А что в вашем понимании средний доход?

— Для меня это данные Росстата: 12 тысяч рублей на человека. То есть семья получает 36–40 тысяч в месяц и имеет возможность платить 12 тысяч рублей по ипотеке в месяц при стоимости жилья 1,5–2 млн. рублей.

— То есть к 2030 году вот этот приблизительный расчет станет реальностью?

— Чтобы мы правильно понимали: у нас из 42 млн. семей 8 млн. могут взять ипотеку по рыночной цене. То есть 20%. Задача — ежегодно прибавлять к ним по 2%. На мой взгляд, это реально. Даже если мы снизим процентную ставку на 1 процентный пункт, это может сразу дать сильный прирост числа потенциальных заемщиков.

— Выглядит красиво.

— Здесь спешка вредна. Представьте, что завтра для 60% россиян ипотечный кредит стал доступным! А откуда взять столько жилья? Сейчас в России строят около 30 млн. квадратных метров в год. Нет возможности сразу многократно увеличить объемы жилищного строительства.

— Но ведь есть огромный пласт инвестиционных покупателей, которые покупают, чтобы потом дороже перепродать.

— Было до кризиса. Теперь все по-другому. Я был в Екатеринбурге, где «Ренова» строит жилой квартал, так там 80% всех квартир покупаются по ипотеке, а до кризиса было 30%. Раньше инвесторы знали, что цены будут расти. А теперь никто не знает.

— Почему в США и Европе ипотека доступнее, чем у нас?

— Там банально много денег, и они стоят дешево. Там очень высокий уровень конкуренции, там нет поддержки производителя. Мы любим поддерживать производителя, а они — потребителя. А поскольку деньги у потребителя и выбирает он, то в тех странах сложился высокий уровень конкуренции. Как следст-вие, уровень инфляции ниже.

В России прямо противоположная ситуация, особенно в строительном секторе на региональном уровне. Там всегда говорили об укрупнении, и малых строительных компаний не появляется, ничто не помогает им развиваться. Напротив, помогают крупным строителям. Нет желания поддерживать конкуренцию. А надо поддер-живать малые компании, которые будут создавать конкуренцию крупным производителям.

Резюме

Александр Семеняка, гендиректор АиЖК

Родился в 1965 году в Москве.

Учился на механико-математическом факультете МГУ с 1982 по 1987 год.

Работал президентом Федеральной фондовой корпорации с 1994 по 1996 год. В 1996–2002 годах — член правления «Газпрома». В 2002 году был назначен гендиректором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Цифры

• 60% россиян будут иметь возможность взять ипотеку к 2030 году
• 10% таков минимальный размер первоначального взноса по ипотеке в России
• 30% от дохода должен составлять ежемесячный платеж по кредиту, чтобы ипотека стала доступной
• 20% россиян в настоящее время могут позволить себе купить жилье в кредит

Консалтинговая компания "SV Development"