РОССИЯ, 1 сен. - SV Development. Московская ассоциация риэлтеров /МАР/ под занавес лета собрала ведущих аналитиков рынка недвижимости. Эксперты занялись своим любимым делом – оценили результаты последних двух кризисных лет, а затем осторожно дали прогнозы на будущее по российскому рынку недвижимости.

В целом, эксперты сошлись во мнении, что в ближайшее время /прогнозы от 3-х месяцев до 3-х лет/ рынок не претерпит глобальных изменений, если не случится очередная макроэкономическая катастрофа. Что же именно будет влиять на рынок жилья? В основном, российские реалии, считают эксперты.

По мнению профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии им. Г.Плеханова Геннадия Стерника, первичный рынок российский недвижимости и вторичный ведут себя по-разному. На первичном рынке кризис продолжается. Тем не менее, по словам вице-президента Российской гильдии риелтеров, гендиректора агентства недвижимости "САВВА" Константина Апрелева, заложенная проблемная недвижимость не окажет глобального влияния, если даже попадет на рынок. По оценке эксперта, речь идет не более чем о 1,5 проц жилья. Гораздо большее влияние будет иметь выброс жилья самими застройщиками для решения текущих проблем.

Аналитики отметили, что достаточно высокий уровень цен на новостройки в сравнении со вторичным рынком жилья обусловлен как раз малыми объемами строительства, что мы наблюдаем последние два года. В тоже время доходы населения при некотором росте в Москве глобально не увеличились в регионах России. Покупается та недвижимость, где застройщик предложил адекватную рынку цену, резюмировал руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, приводя в пример московский район Марфино и некоторые другие "пятна" массовой застройки.

Строители вынуждены были поменять стратегию взаимоотношений с клиентами, а также подход к планировкам. Так по словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артема Ржавского, за время кризиса средняя квартира потеряла 5 кв м от общей площади. А.Ржавский также отметил, что сейчас 3/4 покупок совершаются в Московской области за счет доступной цены.

Репченко отметил также, что застройщики вновь вернулись от спекулятивной функции к своей истинной – строить жилье. Но теперь надо строить не только много, но и качественно, в частности, застраивать территорию инфранструктурой.

По словам К.Апрелева, сегодня главный докризисный тренд "покупай сегодня – завтра будет дороже" уже не работает. Сейчас застройщики должны изменить стратегию бизнеса и механизмы строительства. Так как строительство имеет более длительные циклы, чем некоторые другие виды бизнеса, то уже сейчас необходимо иметь "запасной вариант" на случай введения налога на недвижимость, принятие которого может состояться в 2012 г. По мнению К.Апрелева, разговоры об этом уже сейчас влияют на рынок. Если же налог будет принят, то ценовой тренд на рынке жилья будет понижающим.

Аналитики также отметили усиливающуюся роль государства на рынке жилья: это и снижение ипотечной ставки и тренд на массовое строительство. "Вполне возможно снижение ставки по ипотечным жилищным кредитом до 6-8 проц", считает глава аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Тем не менее, Г.Стерник предупредил, что резкое снижение ипотечных ставок может негативно отразиться на рынке жилья. Ставки будут снижаться, спрос, что естественно, расти. Только остается вопрос: под что формируется данный спрос при снижении объемов строительства?

Как заметил А.Крапин, в 55-и из 83 российских регионов полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс руб/кв м. Только в 5-и регионах /включая столичный/ полная себестоимость жилья превышает рекомендованные федеральной властью значения. По мнению А.Крапина в посткризисный период, рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов. Рублевые цены на рынке жилья снизятся по сравнению с докризисными на 50-60 проц от максимальных значений. Деловая активность возрастет в 2-3 раза, прогнозирует аналитик. "Начнется быстрое восстановление объемов нового строительства, что, собственно, мы уже можем наблюдать на примере Подмосковья. Строительство будет вестись в основном с помощью комплексной застройки территорий и массового строительства индивидуального быстровозводимого жилья. Также снизится стоимость услуг естественных монополистов для застройщиков", сказал он.

Олег Репченко заметил, что вместе с деятельностью фонда РЖС в оборот вовлекается огромное количество земель. "Если заработают предлагаемые нормы выделения земель "в государственных интересах", то под "соусом" реализации нацпрограммы "Доступное жилье" много неиспользуемой земли может быть довольно быстро выделено под строительство жилья. Добавляет нестабильности рынку и оживление замороженных в кризис проектов, в первую очередь, находившихся на стадии "бумажной готовности".

Что касается вторичного рынка, то на данный момент он "пышет оптимизмом" и по итогам 2010 г покажет больший объем продаж, чем в 2009 г, уверен Геннадий Стерник. Страхи риелтеров, что они не смогут заработать на росте цен должны рассеяться, так как доход можно получать не только на спекулятивном росте, но и на оборотах, повторил известную, но забытую риелтерами истину Г.Стерник.

По его мнению, рынок живет по принципу латинской буквы "L". Два года назад мы увидели резкое падение цен и оборотов бизнеса, а теперь рынок до конца года и в первом квартале 2011 г ждет "колебательная стабильность", или, как говорят аналитики, "боковой тренд с высокой волатильностью". Проще говоря, цены будут то расти, то падать, что в итоге дает почти "нулевой рост". Он также отметил, относительно легкий выход из кризиса Москвы связан с тем, что в 2009 г в среднем по РФ, в Санкт-Петербурге и Московской области роста номинальных денежных доходов не было, но в Москве доходы выросли на 23 проц до 44,46 тыс руб. "Вот почему рынок жилья Москвы еще в конце 2009 г почувствовал позитивные перемены, а рынок многих регионов пока не почувствовал", сказал Г.Стерник.

Согласно данным Управления Росреестра по Москве, уже в 1 полугодии 2010 г объем сделок составил 40,1 тысяч против 22,8 тысяч за аналогичный период прошлого года /прирост 76 проц/, т.е. достиг докризисного уровня.

"Никакого роста цен не будет", - сказал Г.Стерник несколько погрустневшим риелтерам. По его мнению, колебания рублевых цен будут в пределах +/- 5 проц с возможным повышением к концу года не более чем на 5 проц, доллорового эквивалента цен – в пределах от +5 проц до -10 проц.

Олег Репченко также уверен, что рынок будет подвержен частым ценовым колебаниям. Так что, через 2-3 года стоимость жилья может оказаться примерно такой же, как сейчас.

Он также считает, что риелтерам не стоит отчаиваться в связи с отсутствием роста цен. Наоборот, сейчас им будет проще выстраивать длинные цепочки с альтернативными сделками, что уже находит подтверждение на практике. Резкий скачек спроса, который можно было наблюдать в этом году, связан с отложенным спросом альтернативных многоходовых сделок. "И этих сделок хватит еще на несколько лет", уверен О.Репченко. В ближайшие два года можно больше ожидать рост по объемам сделок, но не по ценам, подчеркнул аналитик.

Он отметил бесполезность параллелей с кризисом 1998 г, которые проводят, чтобы смоделировать выход из ситуации. Цена 1 кв м жилья в 1998 г на Московском рынке была порядка 800 долл, на Подмосковном – 400 долл. Сейчас цены такие, как для рынка с огромными оборотами. Иными словами рынку особенно некуда расти.

По мнению руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, рынок загородной недвижимости тоже вряд ли изменится до конца года. Таганов рассказал о следующем парадоксе, который можно было наблюдать последние несколько месяцев и который продолжит свой тренд еще какое-то время. Если считать среднюю цену по загородному рынку, то она неизменно снижается. При этом цены на объекты в построенных поселках или высокой степени готовности выросли. Этот парадокс связан с тем, что на рынок продолжает поступать огромное количество участков без подряда. Именно они "оттягивают" среднюю цену.

На рынке Московской области загородная недвижимость, где продается хотя бы один объект, представлена в 600-х поселках. В первом полугодии 2010 г на рынок вышли около 50 поселков, т.е. столько же, сколько за весь 2009 г. В первом полугодии на рынке было представлено около 40 тыс объектов, из которых: 18 тыс коттеджей /46 проц/, 16 тыс участков без подряда /40 проц/, 5 тыс квартир в таунхаусах /13 проц/, 0,5 проц квартир в малоэтажных домах /1 проц/. Средняя цена объекта недвижимости – около 12 млн руб. Во время кризиса снижение составило 52 проц, за счет роста доли поселков без подряда: почти 50 проц, рост в 4 раза/.

Спад продаж на рынке загородной недвижимости связан с тем, что это второй дом, который рассматривается покупателем как предмет роскоши. С одной стороны, участки без подряда позволили девелоперам выжить: они выбросили на рынок адекватное запросам покупателей предложение. С другой стороны, рынок откатился назад.

В настоящее время рынок относительно стабилен. Данная ситуация продлится до конца года, считает Д.Таганов. В связи с сезонным фактором возможен некоторый всплеск осенью. Также будет продолжаться ситуация с выходом участков без подряда, в этом случае доля дорогого сегмента будет сокращаться. Важным фактором останется степень готовности поселка. В целом, рынок загородной недвижимости будет следовать за общими тенденциями рынка недвижимости. В связи с этим бурных перемен в ближайшее время ожидать не следует. Таганов ожидает плавного процесса оживления рынка вместе с выходом страны из экономического кризиса.

Тем не менее, покупка квартиры все равно остается выгодной для покупателя, так как чаще всего она рассматривается как пенсионное накопление и при сдаче в аренду дает стабильный доход - 4 проц годовых.

Если учесть, что банки продолжают снижать ставки по депозитам, у риелтеров и строителей хорошая перспектива – люди будут переводить деньги в недвижимость.

По мнению К.Апрелева, цены уже никогда не вернутся на докризисный уровень - о спекуляции речи быть не может.

Несмотря на то, что аналитики прежде всего призывали смотреть пристально на проблемы отечественного рынка, они не забывали оглядываться и на заграницу. Данные по рынку США оказались хуже, чем ожидали международные инвесторы, поэтому есть надежда, что в самое ближайшее время у них возникнет интерес к российскому бизнесу и российской недвижимости, с оптимизмом резюмировали они.

Консалтинговая компания "SV Development"