РОССИЯ, 12 авг. - SV Development. Россияне, массово скупавшие до кризиса недвижимость в странах ЕС, теперь не могут ее продать. Количество проблемных активов на рынке зарубежной недвижимости так возросло, что в 85% странах мира покупатели отказываются приобретать такое жилье даже с огромным дисконтом.

Как подсчитали эксперты Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), снижение спроса на distressed property или «проблемную» недвижимость сегодня произошло в 85% странах мира. По уточненным данным, во втором квартале 2010 года по этому показателю обнаружена тенденция к росту. Так, число сделок, совершенных с проблемной недвижимостью, возросло в 13 странах из 25.

В первом квартале 2010 года увеличение фиксировалось в 17 странах. В исследовании сказано, что успешнее других во втором квартале 2010 года продажи «трудной» недвижимости продвигаются в Португалии, Ирландии и США. В трех странах— Португалии, Испании и Германии— прирост по количеству сделок с «проблемной» недвижимостью заметен более всего.

Положительная тенденция, указывающая на спад неликвидных активов, наблюдается в Бразилии, России, Индии, Канаде и Китае. Эксперты предполагают, что третий квартал 2010 года станет переломным для этого сегмента рынка. Количество объектов, имеющих «проблемную» историю, увеличится в третьем квартале 2010 года в половине из 25 стран. Во втором квартале этот показатель возрос в 18 странах. Отчеты говорят о том, что число проблемных активов особенно резко возрастет в Ирландии, Португалии, странах Скандинавии и Испании. Больше всего избавиться от «нежелательной» недвижимости в первом квартале 2010 года пытались ирландцы и американцы.

 
Проблемные активы, ожидаемые к выходу на рынок в 3-м квартале 2010 г.
Распродажа по дешевке
Как считает Юлия Титова, директор агентства недвижимости Rentsale, под проблемной недвижимостью могут пониматься совершенно разные вещи (здания, построенные без разрешения, не поделенная между наследниками недвижимость и т.д.). «Вероятнее всего в данном контексте речь идет о залоговой недвижимости, которую банки отобрали по суду у собственников за неуплату и теперь перепродают. Этот сегмент сейчас пользуется спросом»,— говорит Юлия Титова.

Директор департамента международных инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс к проблемной недвижимости относит активы, которые еще недавно, в разгар кризиса, было принято называть distressed assets: собственники мотивированно продавали недвижимость, скупаемую инвестиционными фондами со значительным дисконтом.

«Почему снизились проблемы такой недвижимости? Потому что все раскупили— только в Лондоне недвижимость скупали кварталами. Еще в январе 2010 года здесь можно было купить офисное здание с доходностью 12–14% годовых. Сегодня этот показатель упал до 6%, то есть цена на здание выросла вдвое. В итоге за шесть-семь месяцев фонды разобрали все, что можно было скупить по дешевке»,— объясняет эксперт.

В частности, такие проблемные активы образовались во многих странах, где была широко распространена ипотека. Для российского рынка такая ситуация активно представлена на рынке недвижимости Испании. «Банковских предложений здесь очень много, но реально представляют интерес для россиян абсолютно штучные вещи.

Так, из тысячи предложений может быть три-пять стоящих. Спрос на Испанию у российских покупателей упал в связи с кризисом и давно, тем не менее многих привлекают именно такие залоговые объекты. К ним нужно относиться очень внимательно и осторожно. Если покупка осуществляется для личного использования, я бы не советовала концентрироваться на таких вариантах»,— говорит Юлия Титова.

Ловцы испанского дна

В компании IntermarkSavills соглашаются с отчетом RICS. По словам Игоря Индриксонса, самое сложное положение сегодня действительно у Испании, которая сегодня стоит на втором месте в Евросоюзе после Латвии по количеству безработных.

Основная проблема Испании— взятый еще в 80-х годах экономический курс на бесконтрольную застройку свои курортов ради привлечения инвестиций и пополнения бюджета. Основными покупателями этого жилья на побережье стали англичане: число постоянно проживающих в Испании приблизилось к 1 млн человек.

Однако Великобритания сильно пострадала во время кризиса, а фунт стерлингов рухнул. Сегодня объемы продаж жилья в Испании растут, однако эксперты полагают, что на росте цен в ближайшие годы это не скажется. Наоборот, они могут снизиться еще на 5–10%.

По словам Марка Стаклина, владельца и редактора Spanish Property Insight, эксперта по испанской недвижимости, сегодня к продажам собственных испанских домов британцев часто подталкивает низкий курс английского фунта, позволяющий компенсировать потери от продажи жилья при обратном переводе средств в британскую валюту.

В итоге сильнее всего спрос пострадал на побережьях, где большая часть недвижимости— это курортные дома, а спрос на «пляжные» дома всегда исчезает во времена рецессий.

Марк Стаклин говорит и о том, что с рынка ушли спекулятивные инвесторы, во время бума составлявшие большую его часть. Единственными инвесторами сейчас остались охотники за скидками и «ловцы дна», которые, как он считает, едва ли способны оживить рынок.

Испания ждет стабильности

По данным общества оценщиков Испании Sociedad de Tasaciones, S.A, в течение первого полугодия 2010 года усредненная цена квадратного метра нового жилья в столицах испанских провинций снизилась на 0,8% по отношению к декабрю 2009 года.

В итоге средняя цена квадратного метра нового жилья в столицах провинций в конце первого полугодия 2010 года снизилась с 2589 евро за кв. м на 31 декабря 2009 года до отметки в 2537 евро за кв. м «construido» на 30 июня 2010 года (падение составило 52 евро за кв. м). Для жилого объекта недвижимости площадью 100 кв. м при новых ценах это равнозначно 253,7 тыс. евро.

Сколько стоит жилье в испанских столицах

В столицах, занимающих первые три позиции среди самых дорогих городов по стоимости недвижимости в Испании, цена жилья почти не изменилась: в Барселоне она составила 3907 евро за кв. м (за год цена снизилась на 134 евро за кв. м, или 1,4%), в Сан-Себастьян-Доностиа— 3776 евро за кв. м (минус 46 евро за кв. м в год, или 0,6%). В Мадриде цена упала до 3360 евро за кв. м, снизившись на 35 евро за кв. м в год, или на 0,4%.

Эксперты Sociedad de Tasaciones, S.A ожидают, что количество нового жилья, свободного к продаже, будет постепенно сокращаться. Ритм снижения запасов предложения будет зависеть от количества завершенных строительных проектов, которое пока активно способствует этой тенденции (количество новых поступлений жилья на рынок за первое полугодие 2010 года снизилось на 65% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года), говорится в исследовании.

Оценщики считают, что потенциально спрос на жилье в Испании существует, хотя и на более низком уровне, чем в докризисные периоды. Его восстановление будет зависеть от финансирования кредитным и инвестиционным сектором, снижения цен на новое жилье, обусловленное рентабельностью проектов и финансовой устойчивостью застройщиков. И, конечно, от экономической стабильности в стране, которая может улучшиться лишь к концу 2011 года.

Попытки сброса проблемной недвижимости в Ирландии Игорь Индриксонс объясняет тем, что бум так называемого «Зеленого дракона», как называют Ирландию, в недвижимости и экономике закончился: сегодня она все больше зависит от Великобритании. И если Англия сейчас активно восстанавливается, то Ирландия вошла в пике, а рынок недвижимости этой страны остывает.

Экономика Ирландии пострадала от кризиса особенно сильно, так как избыточное кредитование повлекло за собой строительный бум, который внезапно закончился в конце 2008 года. В итоге страна оказалась первым представителем Евросоюза, почувствовавшим на себе влияние рецессии, выйти из которой Ирландии удалось лишь в первом квартале этого года. ВВП Ирландии в январе-марте, по официальным данным, вырос на 2,7% по сравнению с предыдущим кварталом, но сократился на 0,7% в годовом эквиваленте.

«Рынок недвижимости скандинавских стран более-менее стабилен: для них колебания в 3–5% считаются несерьезными. А в США, как и предполагалось год назад, происходит расслоение рынка. Там, где не выдавались ипотечные subprime-кредиты, из-за которых произошел глобальный кризис, идет повышение цен. А в тех районах, где кредиты выдавались, падение цен продолжается, и таких районов в США гораздо больше»,— поясняют в IntermarkSavills.

Коварная комиссия
Как полагает Игорь Индриксонс, на данном кризисе россияне потеряли больше всего, так как наши соотечественники изначально покупали самые неликвидные предложения, которые можно было собрать по всему миру, в частности жилье в Болгарии, Испании и т.д. «Всю эту недвижимость сейчас невозможно продать, спрос на нее микроскопический, а цена продолжает падать. Мы пришли к нелогичной, казалось бы, ситуации, когда недвижимость продается по цене ниже себестоимости. И это точно происходит в Испании»,— комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

Причина российского бума на европейский неликвид, как считают эксперты, в том, что агентам, рекламирующим данные предложения, платят более высокую комиссию, чем за объекты в других странах. «Средняя комиссия по международным рынкам составляет около 1–4%. Болгария предлагает комиссию 15–20%, лишь бы агенты продавали. Застройщики, в свою очередь, таких комиссий не платят, они просто накидывают сверху на цену, а расплачивается покупатель. Так, еще в 2006 году никто не продавал Англию за агентские в 1,5%, все продавали Болгарию с комиссией в 12%»,— рассказывает г-н Индриксонс.

Цены на жилье в Испании замедляют падение
На руках с неликвидом
Сегодня владельцы недоходного жилья, которое уже нельзя ни сдать, ни продать с выгодой, по мнению Константина Ковалева, лишены возможности продать свои активы. «Их ликвидность однозначно низкая, продажа такого жилья в 90% случаев обречена на провал, до выхода из кризиса и не стоит рассчитывать на доход. Можно посоветовать пока оставить свой дом и содержать его до лучших времен»,— говорит Ковалев.

«В Испании около 1 млн домов стоит по побережью— кому их продавать?»— задается вопросом Игорь Индриксонс. По его словам, арендная ставка в странах с неликвидом минусовая и близка к нулю, так как на владельце жилья остается его содержание. А избавиться от недвижимости наши соотечественники пытаются по ценам от 500 евро за кв. м в Болгарии и до 1000–1500 евро за кв. м в Испании.

Эксперты рынка советуют приобретать такую недвижимость россиянам только в том случае, если они хотят купить ее для себя, без оглядки на инвестиционную привлекательность объекта, и невозможность его продажи в течение многих лет. Судя по всему, такой дом может пригодиться в случае очередного наступления смога на Москву.

Консалтинговая компания "SV Development"